상속받은 집도 기존 주택 수에 포함될까
상속받은 집도 기존 주택 수에 포함될까
· 상속주택도 주택 수에 들어갈까
· 세금마다 기준이 다를까
· 5년이 지나면 어떻게 될까
· 공동상속이면 계산법이 다를까
세금마다 판단 기준이 다릅니다
취득세는 다주택자인지 판단할 때 상속주택을 포함할지가 관건이고, 종합부동산세는 세율과 공제 기준을 정할 때 별도로 판단합니다. 양도소득세는 상속주택을 언제, 어떤 순서로 처분하느냐에 따라 결과가 완전히 달라집니다.
같은 상속주택이라도 어떤 세금을 기준으로 보느냐에 따라 주택 수 계산법이 다르게 적용됩니다. 상속받았다는 사실 하나만으로 다주택 여부를 단정할 수 없는 이유가 여기에 있습니다.
취득세는 5년간 제외됩니다
취득세는 다주택자 여부를 판단할 때 상속개시일로부터 5년 이내인 상속주택을 주택 수에서 제외합니다. 이 기간에 다른 주택을 새로 취득하면 상속주택을 뺀 상태로 세율이 정해집니다.
5년이 지난 뒤에도 상속주택을 계속 갖고 있다면 그때부터는 보유 주택 수에 포함됩니다. 이후 추가로 주택을 취득하는 시점의 세율에 영향을 줄 수 있습니다. 공동으로 상속받은 경우에는 지분이 가장 큰 사람을 기준으로 판단합니다.
| 세목 | 제외 기간 | 비고 |
|---|---|---|
| 취득세 | 상속개시일 5년 | 5년 후 포함 |
| 종부세 | 상속일 5년 | 저가·소액지분 무기한 |
| 양도세 | 상속개시 당시 기준 | 처분 순서 중요 |
예를 들어 기존에 집 한 채를 가진 사람이 부모님 소유 주택을 상속받은 경우, 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 상속주택은 추가 주택 취득 시 취득세 주택 수 산정에서 제외될 수 있습니다. 다만 새로 취득하는 주택까지 포함한 주택 수와 지역 등에 따라 실제 적용 세율은 달라질 수 있습니다.
양도세는 순서가 중요합니다
양도소득세는 상속개시 당시 이미 다른 일반주택을 보유하고 있었는지가 먼저 확인됩니다. 이 조건을 갖췄다면 상속주택을 가진 상태에서 기존 일반주택을 먼저 팔 때 비과세를 받을 수 있는 구조입니다.
반대로 상속주택을 먼저 처분하면 비과세 특례를 적용받기 어려워지고, 상속주택 자체가 과세 대상이 되는 경우가 많습니다. 처분 순서 하나로 세금 결과가 크게 벌어질 수 있습니다.
상속개시일로부터 5년 이내에 상속주택을 양도하면 다주택 중과세율은 배제됩니다. 공동상속이라면 지분이 가장 큰 사람이 소유한 것으로 보고, 지분이 작은 상속인은 다른 주택의 비과세 여부를 따질 때 주택 수에서 빠지는 경우도 있습니다.
종부세도 예외 조건이 있습니다
종합부동산세는 상속일로부터 5년간 세율을 적용할 때 상속주택을 주택 수에서 제외합니다. 5년이 지났더라도 공시가격이 6억원 이하(비수도권은 3억원 이하)이거나 상속 지분이 40% 이하라면 기간 제한 없이 제외될 수 있습니다.
다만 주택 수에서만 빠질 뿐 과세표준에는 그대로 합산되므로, 세액 자체가 줄어드는 것과는 다른 개념입니다. 이 특례를 적용받으려면 매년 9월 16일부터 30일 사이에 관할 세무서에 신청해야 합니다.
공동상속이면 기준이 다릅니다
공동상속주택은 세목마다 계산 방식이 다릅니다. 양도세 등에서는 최대 상속지분자를 기준으로 주택 수를 판단하는 규정이 있지만, 종합부동산세는 상속 후 기간과 각자의 지분율·지분 상당 공시가격 등 별도 요건을 확인해야 합니다.
지분이 작은 공동상속인은 다른 세목에서 상속주택을 보유 주택 수에 넣지 않는 경우가 많아, 지분 크기에 따라 유불리가 세목마다 다르게 갈립니다.
실제로 자주 오해하는 부분
상속받았다는 사실만으로 곧바로 다주택자가 된다고 오해하는 경우가 있지만, 취득세와 종부세는 5년이라는 유예 기간이 존재합니다.
등기를 아직 하지 않았더라도 세법상으로는 상속개시일 기준으로 소유가 이전된 것으로 봅니다. 등기 여부와 관계없이 주택 수 계산은 시작된다는 점을 놓치는 경우가 많습니다.
취득세와 종부세 모두 5년이라는 숫자가 등장하지만 판단하는 방식과 예외 조건은 서로 다릅니다. 같은 5년이라도 세목별로 별도로 확인해야 하는 이유입니다.
자주 묻는 질문
상속받은 집도 주택 수에 포함되나요?
세금 종류에 따라 다릅니다. 취득세와 종합부동산세는 상속개시일로부터 5년간 상속주택을 주택 수에서 제외하지만, 양도소득세는 상속주택을 처분하는 순서와 상속개시 당시 보유 상태에 따라 결과가 달라집니다.
상속주택 취득세 특례는 얼마나 유지되나요?
상속개시일로부터 5년간 다주택 여부를 판단할 때 상속주택을 주택 수에서 제외합니다. 5년이 지나면 상속주택도 보유 주택 수에 포함되어 이후 취득하는 주택의 세율에 영향을 줄 수 있습니다.
종합부동산세도 상속주택을 제외해 주나요?
상속일로부터 5년간 세율 적용 주택 수에서 제외되며, 공시가격이 6억원 이하(비수도권 3억원 이하)이거나 지분이 40% 이하인 경우에는 기간 제한 없이 제외될 수 있습니다. 다만 과세표준에는 그대로 합산됩니다.
상속주택을 먼저 팔면 양도세 비과세를 받을 수 있나요?
상속개시 당시 이미 다른 일반주택을 보유하고 있었다면, 그 일반주택을 먼저 팔 때 비과세를 받을 수 있는 구조입니다. 상속주택을 먼저 처분하면 비과세 특례를 적용받기 어려워질 수 있습니다.
형제자매가 공동으로 상속받으면 계산 기준이 달라지나요?
공동상속주택은 세목마다 계산 기준이 다릅니다. 양도세에서는 최대 상속지분자를 기준으로 판단하는 규정이 있지만, 종합부동산세는 상속 후 기간과 각자의 지분율·지분 상당 공시가격 등 별도 요건을 확인해야 합니다.