상속주택 주택 수 계산, 포함 기준이 달라질 수 있습니다
상속주택 주택 수 계산, 포함 기준이 달라질 수 있습니다
상속주택, 주택 수에 포함될까
상속주택이 주택 수에 포함되는지는 세금 종류에 따라서도 기준이 다릅니다. 취득세와 양도소득세 판단 기준이 각각 다르게 적용되기 때문입니다.
취득세 기준으로는, 상속을 원인으로 취득한 주택은 상속개시일로부터 5년간 주택 수에 포함하지 않습니다. 2020년 8월 12일 이전에 이미 상속받은 주택이 있다면, 중과 제도 시행 후 5년이 되는 2025년 8월 12일까지는 주택 수 산정에서 제외됩니다.
양도소득세 판단에서는 조건이 달라집니다. 일반주택을 보유한 상태에서 상속주택을 추가로 받은 경우, 일반주택을 양도할 때 상속주택은 주택 수에서 제외됩니다. 다만 이 특례는 상속주택의 종류와 지분 상태에 따라 적용 여부가 달라질 수 있습니다.
· 취득세: 상속일로부터 5년간
주택 수에서 제외
· 양도세: 일반주택 양도 시
상속주택 제외 특례 적용
· 5년 경과 후에는 주택 수에
포함되는 것이 원칙
· 공동상속 소수지분은
기간 무관 제외 가능
상속주택 5년 특례 기준
상속주택은 상속개시일로부터 5년 이내에 양도하면 다주택자 중과세율 적용이 배제됩니다. 그러나 5년이 지나도록 상속주택을 계속 보유하고 있다면, 이후부터는 주택 수에 포함되어 계산됩니다.
여기서 주의할 점이 있습니다. 선순위 상속주택인지, 후순위 상속주택인지에 따라 특례 적용 여부가 달라질 수 있습니다. 피상속인이 주택을 2채 이상 보유했던 경우라면, 모든 주택이 동일하게 특례를 받는 것은 아닙니다.
피상속인이 주택 2채를 남긴 경우, 선순위 상속주택 1채만 비과세 특례 대상이 됩니다. 나머지는 후순위로 분류되어 5년 경과 여부와 관계없이 중과세율이 적용될 수 있습니다. 상속주택이 여러 채라면 어느 것이 선순위인지를 먼저 파악하는 것이 중요합니다.
선순위 상속주택은 아래 순서로 결정됩니다. 피상속인이 가장 오래 보유한 주택, 피상속인이 거주한 주택, 상속 개시 당시 거주 중이던 주택 순입니다. 이 기준에 해당하는 주택 1채만이 비과세 특례 판단에서 상속주택으로 인정됩니다.
공동상속 지분별 주택 수 계산
상속주택을 여러 상속인이 함께 받는 공동상속의 경우, 주택 수 계산 기준이 달라집니다. 지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 보는 것이 원칙입니다. 지분율이 동일한 상속인이 2명 이상이라면, 해당 주택에 실거주하는 사람을 우선으로 보고, 그다음은 최연장자 순으로 판단합니다.
소수지분을 보유한 상속인은 상황이 다릅니다. 공동상속주택에서 가장 큰 지분이 아닌 소수지분만 가지고 있다면, 해당 주택은 소수지분자의 주택 수에 포함되지 않습니다. 이 경우에는 보유 기간과 관계없이 주택 수에서 제외될 수 있어, 일반주택 양도 시 비과세 적용에도 영향을 주지 않을 수 있습니다.
· 최대 지분자: 해당 주택을
본인 주택으로 계산
· 동일 지분자 2인 이상:
거주자 → 최연장자 순
· 소수지분자: 주택 수에서
제외 가능
· 소수지분 기준:
지분율 40% 이하 또는
공시가격 6억(수도권 외 3억) 이하
양도 순서에 따라 달라지는 세금
상속주택을 매도할 때 양도소득세가 어떻게 달라지는지는 보유 상태에 따라 상당히 차이가 날 수 있습니다.
기존에 일반주택 1채를 갖고 있다가 상속으로 주택을 추가로 받게 된 경우를 예로 들면, 일반주택을 먼저 양도할 때 상속주택은 주택 수에서 제외되어 1세대 1주택 비과세 판단을 받을 수 있습니다. 반대로 상속주택을 먼저 양도할 때는 일반주택이 주택 수에 포함된 상태로 계산됩니다. 즉, 어떤 주택을 먼저 파느냐에 따라 세금 결과가 크게 달라질 수 있습니다.
또한 상속개시일로부터 6개월 이내에 상속주택을 양도하는 경우에는, 양도가액이 곧 상속 당시 평가액과 동일하게 처리되어 양도차익이 0이 되는 구조가 만들어질 수 있습니다. 다만 실제 거래 상황에 따라 다를 수 있어 단정하기는 어렵습니다.
| 양도 순서 | 비과세 판단 |
|---|---|
| 일반주택 먼저 양도 | 상속주택 제외 → 비과세 가능 |
| 상속주택 먼저 양도 | 일반주택 포함 → 2주택 판단 |
| 5년 내 상속주택 양도 | 중과세 배제 가능 |
| 5년 초과 상속주택 보유 | 주택 수 포함, 중과 적용 가능 |
실거주·보유 기간 계산 기준
상속주택의 비과세 여부를 판단할 때 보유 기간과 거주 기간은 상속개시일을 기준으로 계산합니다. 단, 피상속인과 동일세대원이 상속을 받은 경우에는 피상속인의 보유 기간과 거주 기간을 함께 통산하여 계산합니다.
상속개시일 당시 조정대상지역에 해당하는 주택이었다면, 비과세를 위해 2년 이상의 거주 요건도 충족해야 합니다. 단순히 2년 보유만으로는 비과세가 적용되지 않을 수 있어, 실거주 여부를 다시 확인하는 것이 중요합니다.
부모님과 함께 살던 중 부모님이 돌아가셔서 주택을 상속받은 경우, 동일세대원으로 보아 피상속인의 거주 기간을 합산할 수 있습니다. 반면 별도 세대를 구성하고 있었다면, 상속개시일 이후부터만 거주 기간이 계산됩니다. 세대 분리 여부에 따라 비과세 요건 충족 시점이 달라질 수 있습니다.
자주 묻는 질문
상속주택은 무조건 주택 수에 포함되나요?
그렇지 않습니다. 상속개시일로부터 5년 이내에는 취득세 기준으로 주택 수에서 제외되며, 양도소득세 판단 시에도 일반주택을 먼저 양도하는 경우 상속주택을 주택 수에서 제외하는 특례가 적용될 수 있습니다. 다만 5년 경과 후 계속 보유 중이라면 주택 수에 포함되는 것이 원칙입니다.
공동상속으로 소수지분만 받은 경우도 주택 수에 들어가나요?
공동상속주택에서 가장 큰 지분이 아닌 소수지분만 보유한 경우, 해당 주택은 주택 수에 포함되지 않는 것으로 판단합니다. 지분율 40% 이하이거나 공시가격이 수도권 기준 6억 원 이하인 경우에는 보유 기간과 무관하게 제외될 수 있습니다.
상속주택을 먼저 팔면 비과세가 되나요?
상속주택을 먼저 양도하는 경우에는 일반주택이 주택 수에 포함된 상태로 계산됩니다. 이 경우 2주택자로 판단되어 비과세가 적용되지 않을 수 있습니다. 반면 일반주택을 먼저 양도할 때 상속주택을 제외하는 특례를 활용하면 비과세 판단이 달라질 수 있습니다.
피상속인과 같은 세대였다면 거주 기간이 달라지나요?
동일세대원으로 상속을 받은 경우에는 피상속인의 보유 기간과 거주 기간을 합산하여 계산합니다. 별도 세대를 구성하고 있었다면 상속개시일 이후부터 기간이 계산되므로, 세대 분리 여부에 따라 비과세 요건 충족 시점이 달라질 수 있습니다.
상속주택 5년 특례는 언제까지 적용되나요?
상속개시일로부터 5년 이내에 양도하면 다주택자 중과세율 적용이 배제됩니다. 2020년 8월 12일 이전에 상속받은 주택이라면, 이후 5년인 2025년 8월 12일까지 주택 수 산정에서 제외됩니다. 5년이 지나도록 보유하고 있다면 그 이후부터는 주택 수에 포함되어 판단합니다.