입주권 주택 수 포함 여부 확인
입주권 주택 수 포함 여부 확인
입주권, 주택 수에 포함되는 기준
조합원 입주권은 재건축·재개발 사업을 통해 조합원이 취득하는 권리입니다. 완공 전 단계라 아직 실물 주택이 없는 상태이지만, 소득세법에서는 이를 주택으로 간주해 주택 수에 포함시킵니다. 2005년 소득세법 개정 이후부터 조합원 입주권은 취득 시점부터 1세대 1주택 비과세 판단과 다주택자 중과세 계산에서 주택 수에 산입됩니다.
따라서 기존 주택을 보유한 상태에서 조합원 입주권을 추가로 취득하면, 주택 1채 + 입주권 1개로 계산됩니다. 이 상태에서 기존 주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세를 단순히 적용하려 했다가 요건을 충족하지 못하는 경우가 있습니다.
· 조합원 입주권은 취득 즉시 주택 수 산입
· 2005년 12월 법 개정 이후 전면 적용
· 승계 취득한 입주권도 동일하게 포함
· 비과세·중과세 판단 모두 영향 받음
분양권 주택 수, 취득 시점 확인
분양권은 입주권과 달리 취득 시점에 따라 주택 수 포함 여부가 다릅니다. 2020년 12월 31일 이전에 취득한 분양권은 비과세 판단 시 주택 수에 포함되지 않았습니다. 그러나 2021년 1월 1일 이후 공급계약·매매·증여 등의 방법으로 취득한 분양권부터는 1세대 1주택 비과세 적용 및 다주택자 중과세 판단 시 주택 수에 포함됩니다.
분양권의 취득 시기는 청약 당첨일(본청약 기준)을 기준으로 봅니다. 청약 당첨 시점이 2021년 1월 1일 이후라면 그 분양권은 주택 수에 포함된다고 보아야 합니다. 이 점을 놓치고 종전 주택을 양도할 때 비과세를 기대하는 경우 실제 결과가 달라질 수 있습니다.
사례: 2019년에 A주택 취득, 2022년 2월 청약 당첨으로 B분양권 취득. 이후 A주택 양도 시 비과세를 예상했으나, 2021년 이후 취득한 분양권이 주택 수에 포함되어 1세대 1주택 요건을 충족하지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.
일시적 2주택 특례, 순서 확인
입주권·분양권을 보유한 상태에서 일시적 2주택 비과세 특례를 적용받으려면 취득 순서가 맞아야 합니다. 소득세법 시행령 제156조의2에 따르면, 종전 주택을 먼저 취득한 뒤 나중에 조합원 입주권이나 분양권을 취득한 경우에 한해 일시적 특례가 검토됩니다.
반대로 분양권(2021년 이후 취득)을 먼저 취득하고 이후에 일반 주택을 취득한 경우에는 일시적 2주택 비과세 특례를 적용받기 어렵습니다. 취득 순서가 바뀌면 결과도 달라진다는 점을 실제 계약 전에 다시 확인해야 합니다.
또한 2023년부터는 조정대상지역 여부와 관계없이 종전 주택 양도기한이 신규 주택(또는 입주권·분양권) 취득일로부터 3년으로 통일되었습니다. 이 3년 기한을 넘기면 비과세 특례 적용이 어려워질 수 있습니다.
· 종전 주택 먼저, 입주권·분양권 나중 취득
· 종전 주택 취득 후 1년 이상 경과 후 신규 취득
· 신규 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택 양도
· 종전 주택은 양도일 현재 비과세 요건 충족 필요
주택 수 계산 기준 비교
| 권리 종류 | 주택 수 포함 여부 | 적용 기준 시점 |
|---|---|---|
| 조합원 입주권 | 포함 (취득 즉시) | 2005년 12월 이후 |
| 분양권 (2020년 이전 취득) | 미포함 | 구법 적용 |
| 분양권 (2021년 이후 취득) | 포함 (취득 즉시) | 2021년 1월 1일 이후 |
| 오피스텔 분양권 | 미포함 | 소득세법상 분양권 해당 안됨 |
주택 수 계산에서 놓치기 쉬운 경우
입주권·분양권 관련 주택 수 계산에서 실수가 자주 발생하는 상황이 있습니다. 관리처분인가 이후 조합원 입주권을 승계 취득한 경우, 취득 시점부터 주택 수에 포함된다는 점을 모르는 경우가 있습니다. 기존 주택이 멸실되지 않은 상태에서 입주권을 추가로 취득하면 2주택 상태가 되는 것입니다.
또한 분양권 2개를 순차적으로 승계 취득해 완공 후 일시적 2주택 상태가 된 경우에도 일시적 2주택 특례를 적용받기 어렵습니다. 국세청 해석에 따르면, 이 경우 소득세법 시행령 제155조 제1항 및 제156조의2 제3·4항의 특례 모두 적용이 어렵습니다.
입주권을 보유하면 세대 내 다른 구성원 명의 주택도 함께 합산됩니다. 주택 수는 세대 기준으로 계산되므로, 배우자나 동일 세대원의 보유 현황까지 함께 확인해야 실제 주택 수가 제대로 파악됩니다.
매도 전 확인할 주택 수 기준
입주권·분양권을 보유한 상태에서 다른 주택을 매도할 계획이라면, 사전에 점검해야 할 사항이 있습니다. 입주권·분양권의 취득 시점이 언제인지, 주택과 권리 중 어느 것을 먼저 취득했는지, 종전 주택의 실거주 기간 요건(2년)은 충족했는지, 세대 전원의 보유 현황은 어떤지를 함께 따져봐야 합니다.
비과세 요건에서 실거주 2년 요건도 중요합니다. 조정대상지역 내 취득 주택은 보유 기간 2년과 거주 기간 2년을 모두 충족해야 비과세가 가능합니다. 입주권을 취득한 이후 완공된 신축 주택에서의 실거주 여부도 이 요건에 영향을 줄 수 있습니다.
실제 과세 판단은 세법·취득 시점·보유 상태에 따라 달라질 수 있으므로, 구체적인 상황은 국세청(nts.go.kr) 또는 세무 전문가를 통해 다시 확인하는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문
조합원 입주권은 언제부터 주택 수에 포함되나요?
조합원 입주권은 2005년 12월 소득세법 개정 이후 취득 시점부터 주택 수에 포함됩니다. 완공 전 권리 상태여도 비과세 판단 및 다주택자 중과 계산 시 모두 주택 수에 산입됩니다. 승계 취득한 입주권도 동일하게 적용됩니다.
2020년에 취득한 분양권도 주택 수에 포함되나요?
아닙니다. 분양권은 2021년 1월 1일 이후 공급계약·매매·증여 등의 방법으로 취득한 분부터 주택 수에 포함됩니다. 2020년 12월 31일 이전에 취득한 분양권은 비과세 판단 시 주택 수에 산입되지 않습니다.
입주권을 보유한 상태에서 일시적 2주택 비과세를 받을 수 있나요?
가능한 경우가 있지만 조건이 있습니다. 종전 주택을 먼저 취득하고 나중에 입주권을 승계 취득한 경우, 입주권 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 일시적 특례 적용이 검토됩니다. 단 종전 주택이 비과세 요건(보유 2년, 조정지역 거주 2년)을 충족해야 합니다.
분양권을 먼저 취득하고 나중에 주택을 매수하면 어떻게 되나요?
2021년 이후 취득한 분양권을 먼저 보유한 상태에서 일반 주택을 나중에 취득하면, 일시적 2주택 비과세 특례를 적용받기 어렵습니다. 국세청 해석상 분양권 선취득 후 주택 취득 구조에서는 종전주택 + 입주권(분양권) 특례가 인정되지 않습니다.
오피스텔 분양권도 주택 수에 포함되나요?
포함되지 않습니다. 소득세법상 분양권은 주택에 대한 공급계약상 지위를 의미하며, 오피스텔 분양권은 업무시설로 분류되어 소득세법상 분양권에 해당하지 않습니다. 따라서 2021년 이후 취득한 오피스텔 분양권도 주택 수 계산에 산입되지 않습니다.
※ 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 실제 과세 결과는 취득 시점·보유 상태·세대 구성 등 개별 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 구체적인 사항은 세무 전문가 또는 국세청(nts.go.kr)을 통해 확인하시기 바랍니다.