상가 원상복구 범위, 전 임차인 시설까지 철거해야 할까 상가 계약이 끝나갈 때 가장 먼저 부딪히는 문제가 원상복구입니다. 건물주는 내부를 전부 뜯어내고 공실 상태로 돌려달라고 하고, 임차인은 내가 설치하지도 않은 시설까지 왜 철거해야 하느냐고 되묻습니다. 원상복구 범위는 계약서 문구, 입점 당시 상태, 전 임차인과의 관계에 따라 철거비가 수백만 원에서 수천만 원까지 벌어지는 문제입니다. 퇴거를 앞두고 보증금을 온전히 돌려받으려면 어떤 기준으로 책임 범위가 나뉘는지부터 짚어야 합니다. 원상복구는 어디까지 해야 할까 민법은 임대차가 끝나면 임차인이 목적물을 원래 상태로 돌려놓고 반환하도록 정하고 있습니다. 여기서 말하는 원래 상태는 건물이 처음 지어졌을 때가 아니라, 원칙적으로 내가 임차받았을 때의 상태 를 뜻합니다. 입점 후 직접 설치한 칸막이, 간판, 주방 설비, 바닥재, 천장 조명처럼 내가 수리하거나 바꾼 부분을 걷어내는 것이 기본 범위입니다. 반대로 영업하며 자연스럽게 생긴 벽지 변색이나 바닥의 일상적인 마모까지 새것처럼 되돌려야 하는지는 따로 봐야 합니다. 통상적인 사용으로 생긴 손모는 일반적으로 원상복구 대상에서 빠진다고 보지만, 계약서에 별도 특약이 있거나 훼손 정도가 통상 범위를 넘으면 판단이 달라집니다. 대법원도 원상복구 범위는 계약 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리·변경한 내용 등을 종합해 사안마다 개별적으로 정해야 한다는 입장입니다. 결국 퇴거 시점에 다툼을 줄이려면 입점 당시 모습을 누가 더 정확히 남겨두었는지가 결정적인 증거가 됩니다. 원상복구 범위 먼저 가늠하기 · 계약서에 원상복구 특약 문구가 있는가 · 입점 당시 사진이나 도면이 남아 있는가 · 직접 공사한 부분과 인수한 시설 구분 · 전 임차인과 권리양수도 계약을 했는가 · 통상 마모인지 파손인지 나눠볼 수 있나 상가 임대차 분쟁 대응 순서 전 임차인 시...

상가 임대료 인상 한도, 5% 넘게 올려달라면 따라야 할까 계약 만료를 앞두고 건물주가 월세를 10%, 20%씩 올려달라고 하면 가장 먼저 떠오르는 질문은 "상가도 5%까지만 올릴 수 있는 것 아닌가"입니다. 결론부터 말하면 5% 상한은 모든 상가에 똑같이 적용되지 않습니다. 환산보증금이 지역 기준 안에 들어오는지, 기존 계약을 갱신하는 것인지 새로 계약하는 것인지, 마지막 인상 후 1년이 지났는지에 따라 인상 가능 폭이 달라집니다. 상가 임대료 인상 문제는 금액보다 "내 계약에 어떤 규칙이 적용되는가"를 먼저 가려야 풀립니다. 같은 5% 인상 요구라도 어떤 임차인에게는 법정 한도 안의 정당한 요구이고, 다른 임차인에게는 거절하거나 조정을 요청할 수 있는 요구가 됩니다. 월세 인상, 5%가 끝일까요 상가건물 임대차보호법은 계약 기간 중 조세·공과금 부담이 늘거나 경제사정이 바뀌어 기존 차임이 상당하지 않게 되면 임대인이 장래를 향해 증액을 청구할 수 있다고 정하고 있습니다. 다만 그 증액 폭은 청구 당시 차임 또는 보증금의 100분의 5를 넘을 수 없고, 계약을 맺거나 증액한 뒤 1년 안에는 다시 올려달라고 청구할 수 없습니다. 여기서 많이 놓치는 부분이 두 가지입니다. 첫째, 이 5% 상한은 환산보증금이 지역별 기준 이내인 임대차에 적용되는 규정입니다. 둘째, 5%는 "매년 자동으로 올릴 수 있는 비율"이 아니라 증액을 청구할 수 있는 최대치입니다. 인상 사유가 없다면 5% 요구 자체도 다툼의 여지가 남습니다. 인상 요구 전 먼저 볼 조건 · 환산보증금이 지역 기준 안에 드는지 여부 · 직전 인상일로부터 1년이 지났는지 여부 · 계약갱신요구권 행사로 연장되는 계약인지 · 보증금과 월세를 동시에 올리려는지 여부 · 관리비 명목으로 올리는 부분은 없는지 예외도 있습니다. 코로나19 같은 제1급감염병으로 경제사정이 바뀌어 임대료를 깎아준 뒤 다시 올리는 경...

건물주가 바뀌면 상가 계약은 어떻게 될까, 보증금·계약기간 승계 기준 상가를 빌려 영업하던 중 건물이 팔렸다는 소식을 들으면 계약이 그대로 이어지는지, 보증금은 누구에게 돌려받아야 하는지부터 걱정이 앞섭니다. 상가건물 임대차보호법은 대항력을 갖춘 임차인이라면 건물주가 바뀌어도 새 소유자가 기존 임대인의 자리를 그대로 이어받도록 정하고 있습니다. 다만 사업자등록 시점, 환산보증금 규모, 소유자가 바뀐 원인이 매매인지 경매인지에 따라 보호받는 범위가 갈리기 때문에 내 계약이 어느 쪽에 속하는지를 먼저 가려야 합니다. 건물주 바뀌면 계약도 끝날까 결론부터 말하면, 건물주가 바뀌었다는 이유만으로 상가 임대차계약이 끝나지는 않습니다. 상가건물 임대차보호법 제3조는 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정하고 있고, 매매뿐 아니라 상속·경매로 소유권을 얻은 사람에게도 같은 원칙이 적용됩니다. 이 승계는 법률에 따라 자동으로 일어나기 때문에 임차인의 동의가 필요 없고, 새 건물주가 따로 통지하지 않아도 효력이 생깁니다. 기존 건물주는 임대인 자리에서 빠지고, 월세를 받을 권리와 보증금을 돌려줄 의무가 함께 새 소유자에게 넘어갑니다. 여기서 핵심 전제는 대항력입니다. 상가 임차인은 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제3자에게 임대차를 주장할 수 있습니다. 반대로 사업자등록을 하지 않았거나, 폐업 등으로 등록이 유지되지 않은 상태라면 새 건물주에게 계약 유지를 주장하기 어려워집니다. 대항력 판단 전 볼 것 · 건물을 실제로 넘겨받아 영업 중인지 · 사업자등록을 신청해 계속 유지 중인지 · 등록 주소가 계약한 호수와 같은지 · 등기부상 선순위 권리보다 앞서는지 사업자등록 상태는 국세청 홈택스 (hometax.go.kr)에서, 건물의 소유자 변경과 근저당 설정 시점은 대법원 인터넷등기소 (iros.go.kr) 등기부등본에서 볼 수 있습니다. 두 날짜를 나란히 놓고 비교하면 내 계약이 새 건...

상가 계약갱신요구권 10년, 계산 기준과 갱신 거절 사유 가게를 연 지 몇 년이 지나 계약 만료가 다가오면 건물주가 재계약을 해줄지부터 걱정이 앞섭니다. 상가 임차인에게는 상가건물 임대차보호법이 정한 계약갱신요구권이 있어, 최초 계약을 포함해 전체 임대차기간이 10년이 될 때까지 갱신을 요구할 수 있습니다. 다만 10년을 어디서부터 세는지, 언제 요구해야 효력이 생기는지, 건물주가 거절할 수 있는 사유가 있는지에 따라 실제 결과는 크게 갈립니다. 상가 갱신요구권 먼저 볼 기준 · 최초 계약 포함 전체 10년까지 가능 · 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 요구 · 10년 안에서는 횟수 제한 없이 반복 · 환산보증금 기준 넘어도 갱신권은 인정 · 3기 연체 등 사유 있으면 거절 가능 10년은 언제부터 세는 걸까요 상가 계약갱신요구권의 10년은 갱신한 날이 아니라 처음 계약한 날부터 셉니다. 법 조문도 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 행사할 수 있다고 정하고 있습니다. 그래서 2년 계약을 맺은 임차인이라면 최초 2년에 이어 갱신을 네 번 더 요구해 10년을 채우는 방식이 됩니다. 주택처럼 한 번만 쓸 수 있는 권리가 아니라는 점이 가장 큰 특징입니다. 보장 기간이 10년이 된 것은 2018년 10월 16일 법 개정 이후입니다. 그전에는 5년이었고, 개정 규정은 시행 후 새로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용됩니다. 개정 전에 시작한 계약이라도 5년이 끝나기 전에 개정 시행 이후 갱신이 이뤄졌다면 10년 기준을 적용받을 여지가 있습니다. 반대로 시행 당시 이미 5년이 지나 더 이상 갱신을 요구할 수 없던 계약이라면 합의로 기간을 늘렸더라도 10년 보장을 주장하기 어렵다고 본 판례가 있습니다. 예를 들어 2019년 3월에 2년 계약한 경우 2021년, 2023년, 2025년에 갱신을 요구해 현재 계약이 2027년 3월에 끝난다면,...

상가 환산보증금 계산, 내 계약은 상가임대차법 보호를 받을까 상가를 임차할 때 보증금이 크지 않으니 당연히 상가임대차보호법 대상이라고 생각하기 쉽습니다. 그런데 법 적용 여부는 보증금만이 아니라 월세를 보증금으로 바꾼 금액까지 더한 환산보증금으로 판단합니다. 같은 조건이라도 가게가 어느 지역에 있는지, 월세에 부가세가 붙는지에 따라 결과가 갈리기도 합니다. 실제로 상담 현장에서 자주 나오는 질문은 "보증금 5천만 원인데 왜 보호 대상이 아니냐"는 것입니다. 답은 대부분 월세에 있습니다. 보증금이 작아도 월세가 크면 환산보증금이 지역 기준을 훌쩍 넘을 수 있기 때문입니다. 월세에 100을 곱하는 이유 상가 임대차는 전세보다 보증금과 월세를 섞은 계약이 대부분입니다. 그래서 법은 월세를 보증금 단위로 바꿔 한 가지 숫자로 비교할 수 있게 해 두었습니다. 계산식 자체는 단순합니다. 환산보증금 계산식 · 환산보증금 = 보증금 + 월세 × 100 · 보증금 5천만 원, 월세 50만 원이면 · 5천만 원 + 5천만 원 = 1억 원 · 보증금 1억 원, 월세 300만 원이면 · 1억 원 + 3억 원 = 4억 원 차임을 월 단위가 아니라 연 단위나 분기 단위로 정했다면 먼저 월 단위 금액으로 바꾼 뒤 100을 곱합니다. 보증금 없이 월세만 내는 계약도 마찬가지로 월세 × 100이 곧 환산보증금이 됩니다. 여기서 놓치기 쉬운 점은 법 적용의 출발점입니다. 상가임대차보호법은 사업자등록 대상이 되는 건물을 영업용으로 사용하는 임대차에 적용됩니다. 창고처럼 영업과의 관련성이 약한 공간이라면 환산보증금을 따지기 전에 실제 사용 형태부터 다투어질 수 있습니다. 상가 임대차가 주택 임대차와 어떤 부분에서 다르게 움직이는지도 함께 알아 두면 판단이 훨씬 수월해집니다. 상가임대차 주택과 다른 점 우리 지역 기준금액은 얼마일까 계산한 환산보증금은 가게가 있는 지역의 기준금액과 비교합니다. 현재 기준은 20...

상가 부가세 계산, 얼마 내고 언제 환급받을까 상가를 사거나 분양받을 때 매매가 외에 부가세가 따로 붙는다는 말을 듣고 당황하는 분이 적지 않습니다. 상가 부가세는 전체 가격이 아니라 건물분에만 매겨지고, 포괄양수도 여부와 사업자등록 시점, 일반과세자인지 간이과세자인지에 따라 실제로 내는 돈과 돌려받는 돈이 크게 달라집니다. 매매·분양·임대 상황별로 어떤 기준을 먼저 봐야 하는지 순서대로 짚어보겠습니다. 상가 부가세를 검색하는 분들이 가장 먼저 묻는 질문은 대체로 세 가지입니다. 얼마가 붙는지, 누가 내는지, 그리고 나중에 돌려받을 수 있는지입니다. 이 세 가지는 따로 떨어진 문제가 아니라 계약서 한 장과 사업자등록 한 번으로 한꺼번에 결정되는 경우가 대부분입니다. 상가 살 때 부가세는 얼마일까 상가 매매 부가세는 매도인이 일반과세 사업자일 때 발생합니다. 상가를 임대하던 매도인은 부동산임대업 사업자로 등록되어 있는 경우가 보통이고, 이때 상가를 파는 행위는 사업용 재화를 공급하는 것으로 봅니다. 그래서 매도인은 매수인에게 부가세를 받아 신고·납부하고, 매수인은 세금계산서를 받게 됩니다. 반대로 매도인이 사업자등록이 없는 개인이거나 간이과세자라면 세금계산서가 오가지 않는 거래가 될 수 있습니다. 같은 상가라도 누가 파느냐에 따라 부가세 존재 여부부터 달라진다는 점이 가장 먼저 짚어야 할 대목입니다. 계약 전 먼저 볼 것 · 매도인이 일반과세 사업자로 등록됐는지 · 매매대금이 부가세 포함인지 별도인지 · 계약서에 토지·건물 가액이 나뉘었는지 · 임차인과 보증금이 그대로 넘어오는지 특히 "매매대금 10억 원"이라고만 적고 부가세 별도 문구를 넣지 않으면, 나중에 그 10억 원 안에 부가세가 포함된 것으로 해석될 여지가 생깁니다. 매도인은 받은 돈에서 부가세를 떼어 내야 하니 실수령액이 줄고, 이 차이 때문에 잔금 직전 분쟁이 생기기도 합니다. 상가 살 때 붙는 세금 종류 토지분까지 ...

상가 양도세 계산, 보유기간과 필요경비에 따라 얼마나 달라질까 상가를 팔 때 가장 먼저 떠오르는 질문은 "세금이 대략 얼마 나올까"입니다. 주택처럼 1세대 1주택 비과세를 기대했다가 과세 대상이라는 사실을 뒤늦게 알게 되는 분도 적지 않습니다. 상가 양도세는 보유기간에 따른 세율, 인정받는 필요경비, 토지와 건물 금액의 구분, 장기보유특별공제 적용 여부가 겹쳐서 결정됩니다. 여기에 건물분 부가세와 예정신고 기한까지 함께 따져야 실제 손에 남는 금액이 보입니다. 같은 가격에 산 상가라도 몇 년을 보유했는지, 리모델링 비용 영수증을 챙겨 두었는지, 임대하면서 감가상각을 비용으로 처리했는지에 따라 세액 차이가 수백만 원 이상 벌어지기도 합니다. 매도 계약서에 도장을 찍기 전에 어떤 항목이 세금을 움직이는지부터 짚어 두는 편이 손실을 줄이는 길입니다. 상가 팔면 양도세 얼마 나올까 상가 양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 양도차익을 출발점으로 삼습니다. 여기서 장기보유특별공제와 연 250만 원의 양도소득 기본공제를 빼면 과세표준이 나오고, 보유기간에 맞는 세율을 곱해 세액이 정해집니다. 세액의 10%는 지방소득세로 별도 부과되므로 실제 부담은 조금 더 커집니다. 세율에서 가장 크게 갈리는 지점은 보유기간 2년입니다. 2년을 채우지 못하고 팔면 양도차익 규모와 관계없이 높은 단일세율이 붙고, 2년 이상이면 과세표준 구간별 누진세율(6~45%)이 적용됩니다. 보유기간 세율 특징 1년 미만 50% 단일세율 1년~2년 미만 40% 단일세율 2년 이상 6~45% 누진세율 예를 들어 양도차익이 1억 원인 상가를 1년 반 만에 팔면 공제 후 금액에 40%가 곧바로 적용되지만, 몇 달만 더 보유해 2년을 넘기면 누진 구간을 따라 계산되어 세액이 눈에 띄게 줄어들 수 있습니다. 잔금일을 언제로 잡느냐가 세율 구간을 바꾸는 셈입니다. 세액을 가르는 네 가지 요소 · 취득일부터 양도일...