월세 계약 전 확인사항, 보증금부터 관리비까지 무엇을 봐야 할까 월세는 보증금이 전세보다 작다 보니 계약서를 가볍게 쓰는 일이 흔합니다. 그런데 실제 분쟁은 보증금 액수보다 집주인이 누구인지, 관리비에 무엇이 들어가는지, 특약에 어떤 문장이 남았는지에서 더 자주 생깁니다. 이 글은 월세 계약 전 확인할 것을 등기부등본, 보증금 보호, 관리비, 특약, 계약 후 신고 순서로 묶어 내 계약에 바로 대입해 볼 수 있게 풀었습니다. 월세 계약을 앞둔 분들이 가장 먼저 묻는 질문은 대개 세 가지입니다. 보증금은 안전하게 돌려받을 수 있는지, 관리비는 이 정도가 정상인지, 계약하고 나서 따로 해야 할 일이 있는지입니다. 세 질문 모두 계약서에 도장을 찍기 전에 답이 정해지는 부분이 많습니다. 월세 계약 전 먼저 볼 서류 집을 마음에 들어 한 뒤 가장 먼저 열어볼 서류는 등기부등본입니다. 갑구에서는 지금 소유자가 누구인지, 을구에서는 근저당 같은 빚이 얼마나 잡혀 있는지가 드러납니다. 계약하러 나온 사람이 등기부상 소유자와 같은지부터 맞춰보는 것이 출발점입니다. 등기부등본은 대법원 인터넷등기소 (iros.go.kr)에서 누구나 열람할 수 있습니다. 중개사무소에서 보여준 출력본이 며칠 전 것이라면 계약 당일과 잔금일에 한 번씩 다시 떼어보는 편이 안전합니다. 그 사이 새로운 근저당이나 가압류가 들어오는 일이 실제로 있기 때문입니다. 근저당이 있다고 해서 계약을 피해야 하는 것은 아닙니다. 다만 집값에서 근저당 채권최고액을 빼고, 앞서 들어온 다른 세입자 보증금까지 뺐을 때 내 보증금이 들어갈 여유가 남는지는 따져봐야 합니다. 다가구주택처럼 한 건물에 여러 세대가 사는 경우에는 다른 세대의 보증금 합계가 등기부에 나오지 않아 판단이 더 까다롭습니다. 계약 전 서류에서 볼 것 · 등기부상 소유자와 계약자가 같은지 여부 · 을구에 잡힌 근저당 채권최고액과 설정일 · 갑구 가압류·가처분·신탁등기 표시 여부 · 건축물대장 위반건축물 ...

상가 임대차 계약 특약, 써둔 문구는 모두 효력이 있을까 상가 임대차 계약서에 특약을 적어두면 그대로 지켜질 것 같지만, 실제 분쟁에서는 문구 일부가 효력을 인정받지 못하는 일이 적지 않습니다. 권리금 포기, 원상복구, 재건축 철거, 부가세 별도처럼 자주 쓰는 특약일수록 상가건물 임대차보호법과 부딪히는 지점이 있습니다. 서명 전에 어떤 문구가 유효하고 어떤 문구가 다툼의 씨앗이 되는지 기준을 잡아두면 퇴거 시점의 손해를 크게 줄일 수 있습니다. 상가 계약 특약은 임대인과 임차인이 자유롭게 정할 수 있는 영역과, 합의했더라도 법이 효력을 막는 영역으로 나뉩니다. 이 둘을 구분하지 못하면 임차인은 지킬 필요 없는 조항에 묶여 권리를 포기하고, 임대인은 믿었던 특약이 소송에서 무너지는 상황을 겪게 됩니다. 상가 특약, 써두면 다 유효할까 상가건물 임대차보호법에는 법 규정에 위반되는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다는 조항이 있습니다. 양쪽이 도장을 찍었더라도 상가건물 임대차보호법에 위반되면서 임차인에게 불리한 특약은 효력이 없습니다. 계약갱신요구권이나 권리금 회수기회처럼 법이 보호하는 권리를 미리 포기시키는 문구가 대표적으로 문제가 될 수 있습니다. 반대로 법이 따로 정하지 않은 부분은 당사자 합의가 그대로 기준이 됩니다. 영업 업종, 인테리어 공사 기간, 간판 위치, 주차 대수, 관리비 정산 방식, 전대 허용 여부 같은 내용은 계약서에 적힌 대로 지켜야 하는 약속입니다. 상가 임대차 계약서 특약을 볼 때는 문구 하나하나가 이 두 영역 중 어디에 속하는지부터 나눠보는 것이 출발점입니다. 특약 효력을 가르는 첫 질문 · 상가법이 직접 보장하는 권리를 줄이는가 · 그 내용이 임차인에게 불리하게 작용하는가 · 내 계약이 환산보증금 기준 이내인가 · 문구가 시기·범위까지 구체적으로 적혔나 상가 환산보증금 계산 내 계약, 상가법 보호 대상일까 특약의 효력을 따지기 전에 먼저 봐야 할 숫자가 환산보증금...

상가 대출 조건, 감정가 높아도 한도가 적게 나오는 이유 상가를 사려고 은행에 상담을 받아보면 같은 감정가의 상가인데도 사람마다 대출 한도가 다르게 안내됩니다. 아파트 주택담보대출은 LTV와 DSR이 중심이지만, 상가담보대출은 여기에 임대료로 이자를 감당할 수 있는지를 따지는 RTI와 공실 여부, 건물의 법적 상태까지 함께 심사되기 때문입니다. 상가 대출 조건을 판단할 때 실제로 결과를 가르는 기준이 무엇인지 순서대로 짚어보겠습니다. 상가 대출을 알아보는 분들이 가장 먼저 묻는 질문은 대체로 두 가지입니다. "감정가의 몇 %까지 나오나요?"와 "제 소득으로도 가능한가요?"입니다. 그런데 상가는 두 질문만으로 답이 나오지 않습니다. 담보가치, 임대수익, 차주 소득, 건물 상태가 동시에 맞아야 실제 실행 금액이 확정됩니다. 임대료로 대출 이자 감당될까 상가를 담보로 부동산임대업 사업자대출을 받을 때 금융기관이 가장 먼저 계산하는 숫자는 RTI(임대업이자상환비율)입니다. RTI는 연간 임대소득을 해당 임대업 대출과 기존 대출의 연간 이자비용으로 나눠 계산하며, 부동산임대업 대출은 원칙적으로 비주택 1.5배, 주택 1.25배 이상을 기준으로 심사합니다. 다만 실제 적용과 예외 여부는 금융기관별 심사에 따라 달라질 수 있습니다. 쉽게 말해 이자가 연 2,000만 원이라면 연 임대료가 3,000만 원 이상 나와야 기준을 맞춥니다. 임대료가 그보다 적으면 대출 금액을 줄여 이자를 낮추는 방식으로 한도가 조정되기 때문에, 감정가로만 계산한 한도와 실제 한도 사이에 차이가 생깁니다. RTI 계산 전 짚어볼 부분 · 현재 임대차계약서상 월세와 보증금 · 같은 건물의 기존 대출 이자 포함 여부 · 공실 구간의 예상 임대료 인정 여부 · 금리 인상 시에도 기준 충족 여유 금리가 오르면 같은 임대료로도 RTI가 떨어진다는 점도 함께 봐야 합니다. 대출 실행 시점에는 기준을 넘더라도, 변동금리로 ...

상가 수익률, 대출·공실까지 넣으면 실제 몇 %일까 상가 매물을 보다 보면 수익률 5%, 6% 같은 숫자가 먼저 눈에 들어옵니다. 그런데 같은 상가라도 보증금, 대출 이자, 취득세, 공실 기간을 어떻게 넣느냐에 따라 실제 손에 남는 수익률은 1~2%p 넘게 벌어지기도 합니다. 매수 판단 전에 어떤 숫자를 더하고 빼야 하는지, 실제 거래에서 자주 생기는 상황을 기준으로 살펴봅니다. 상가 수익률 계산이 어려운 이유는 공식이 복잡해서가 아닙니다. 광고에 적힌 수익률과 투자자가 실제로 받는 수익률이 서로 다른 전제에서 출발하기 때문입니다. 그 차이를 알고 나면 같은 매물도 전혀 다르게 보입니다. 상가 수익률, 어떻게 계산할까 가장 많이 쓰이는 상가 수익률 계산 방식은 1년 월세 합계를 매매가로 나누는 것입니다. 월세 200만 원, 매매가 5억 원이라면 연 2,400만 원 ÷ 5억 원으로 4.8%가 나옵니다. 매물 광고에 적힌 숫자 대부분이 이 방식이거나, 여기서 보증금만 뺀 방식입니다. 이 숫자에는 투자자가 실제로 쓰는 돈과 매년 빠져나가는 돈이 들어 있지 않습니다. 그래서 실제 판단에는 몇 가지 질문이 더 붙습니다. 수익률 계산 전 던져야 할 질문 · 내 돈이 실제로 얼마나 들어가게 되는지 · 매년 빠져나가는 이자와 비용은 얼마인지 · 12개월 내내 임대료가 꾸준히 들어오는지 · 팔 때 남는 차익과 세금은 각각 얼마인지 첫 번째 질문은 취득세·중개보수 같은 부대비용과 보증금·대출금, 두 번째는 이자·재산세·관리비, 세 번째는 공실, 네 번째는 양도세와 이어집니다. 상가 투자 수익률은 결국 이 네 가지를 얼마나 현실적으로 넣느냐에서 갈립니다. 상가 취득세 실제 얼마 나올까 표면수익률과 실투자 수익률 상가 수익률을 비교할 때는 두 숫자를 나눠서 봐야 합니다. 하나는 매매가 기준의 표면수익률 , 다른 하나는 내 돈 기준의 실투자 수익률 입니다. 표면수익률 = ...

상가 공실이 길어질 때, 임대료 인하와 렌트프리 중 뭐가 나을까 상가 공실이 몇 달째 이어지면 가장 먼저 떠오르는 질문은 임대료를 내려야 하는지, 아니면 렌트프리를 주고 버텨야 하는지입니다. 그런데 공실 대처는 임대료 숫자 하나로 끝나지 않습니다. 비어 있는 동안에도 관리비와 재산세, 대출이자는 계속 나가고, 사업자 폐업을 서두르면 부가세가 다시 나올 수 있습니다. 업종 제한이나 건축물 용도 때문에 임차인이 들어오지 못하는 상가도 적지 않습니다. 이 글에서는 상가 공실 원인을 나누어 보고, 임대료 조정·비용·세금·용도·매도까지 어떤 순서로 판단하면 되는지 상황별로 짚어 보겠습니다. 임대료 인하냐, 렌트프리냐 상가 공실 상담에서 가장 많이 나오는 고민입니다. 월세를 10% 내리는 것과 1년 중 2~3개월을 무상으로 주는 렌트프리는 연간 수입만 보면 비슷해 보이지만, 상가 가치에 남는 흔적은 꽤 다릅니다. 상가 매매가격은 대개 월세를 기준으로 한 수익률로 평가됩니다. 표면 임대료를 낮추면 나중에 매도하거나 담보 평가를 받을 때 그 낮은 숫자가 기준이 되기 쉽습니다. 반대로 렌트프리는 계약서상 임대료를 유지할 수 있어 많은 임대인이 선호합니다. 다만 임차인이 렌트프리만 받고 일찍 나가는 상황에 대비해, 중도 해지 시 무상 기간 임대료를 정산한다는 특약을 넣어 두는 경우가 많습니다. 임대료를 한 번 내린 뒤 다시 올리는 문제도 따져야 합니다. 상가건물임대차보호법이 적용되는 계약이라면 차임 증액 청구에 5% 상한이 걸리기 때문에, 내렸던 임대료를 원래 수준으로 되돌리는 데 시간이 걸릴 수 있습니다. 환산보증금이 기준을 넘는 계약은 증액 상한이 다르게 적용되므로, 내 계약이 어느 쪽인지부터 알아야 계산이 맞습니다. 예를 들어 월세 300만원 상가를 비워 둔 경우 월세를 270만원으로 낮추면 연 360만원이 줄고, 수익률 5%로 환산한 상가 가치는 이론상 7천만원 정도 낮아집니다. 같은 금액을 렌트프리 1.2개월로 주면 계약서상...

상가 권리금 회수, 건물주가 신규임차인을 거절하면 어떻게 될까 가게를 정리하려고 새 임차인을 구했는데 건물주가 계약을 거부하거나, 계약 만료를 앞두고 갑자기 월세를 크게 올리겠다고 하면 그동안 들인 권리금을 그대로 잃게 되는지부터 걱정됩니다. 상가 권리금은 건물주가 돌려주는 돈이 아니라 다음 임차인에게서 받는 돈이고, 법은 그 금액이 아니라 회수할 기회를 보호합니다. 그래서 같은 거절이라도 시점과 사유, 내가 신규임차인을 어떻게 주선했는지에 따라 손해배상까지 이어지기도 하고 아무 책임이 생기지 않기도 합니다. 권리금 분쟁은 대부분 계약 종료 몇 달 전에 시작됩니다. 이 시기에 무엇을 남겨두고 어떤 순서로 움직였는지가 나중에 결과를 가르기 때문에, 회수기회가 보호되는 기간과 건물주가 거절해도 되는 사유를 먼저 알아두는 편이 안전합니다. 권리금, 건물주가 돌려줘야 할까 가장 많이 묻는 질문은 "가게를 빼면 건물주에게 권리금을 받을 수 있느냐"입니다. 상가건물 임대차보호법은 권리금을 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업 노하우, 상가 위치에 따른 이점 같은 유·무형 가치의 대가로 보고, 이 대가는 임차인끼리 주고받는 것을 전제로 합니다. 건물주가 직접 지급할 의무는 원칙적으로 없습니다. 대신 법은 건물주가 그 거래를 가로막지 못하게 합니다. 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지, 임차인이 주선한 신규임차인에게서 권리금을 받는 것을 방해하면 손해배상 책임이 생깁니다. 결국 권리금 회수 문제는 "건물주가 줄 돈인가"가 아니라 "건물주가 방해했는가"를 따지는 문제로 바뀝니다. 권리금 회수 전 먼저 볼 것 · 임대차 종료 6개월 전부터 종료일 사이인지 · 신규임차인을 직접 주선해 건물주와 연결했는지 · 권리금 계약서나 합의 문자가 남아 있는지 · 백화점·마트 내 점포나 국공유재산인지 · 차임 연체 등 갱신거절 사유가 ...

상가 권리금 보호 대상, 내 가게도 해당될까 가게를 정리하려고 신규임차인을 데려왔는데 건물주가 계약을 거절한다면, 그동안 들인 권리금은 어떻게 될까요. 상가건물임대차보호법은 임차인이 권리금을 회수할 기회를 보호하고 있지만, 모든 상가가 보호 대상은 아닙니다. 건물이 어떤 곳인지, 월세를 밀린 적이 있는지, 신규임차인을 언제 주선했는지에 따라 손해배상 청구가 가능한지부터 갈립니다. 내 가게가 권리금 보호 대상인지 판단하는 기준을 실제 상황 순서대로 짚어보겠습니다. 권리금은 시설·비품, 거래처, 영업 노하우, 상권 입지 같은 유·무형의 가치에 대해 신규임차인이 기존 임차인에게 지급하는 대가입니다. 건물주에게 내는 돈이 아니라 임차인끼리 주고받는 돈이기 때문에, 법은 권리금 자체를 보장해 주지 않고 권리금을 받을 기회를 건물주가 빼앗지 못하도록 막는 방식으로 보호합니다. 권리금 보호, 누가 받을까요 많은 분들이 환산보증금(보증금 + 월세×100)이 지역 기준액을 넘으면 상가임대차보호법 보호를 아예 못 받는다고 생각합니다. 하지만 권리금 회수기회 보호는 환산보증금 기준을 넘는 임대차에도 적용됩니다. 서울처럼 기준액이 높은 지역이 아니더라도, 보증금과 월세가 큰 대형 매장 역시 권리금 보호 대상에 들어갈 수 있다는 뜻입니다. 보호가 작동하는 시기는 정해져 있습니다. 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 신규임차인을 주선했을 때, 건물주는 정당한 사유 없이 그 계약을 방해할 수 없습니다. 계약 초반에 갑자기 가게를 넘기려는 경우라면 이 보호 규정보다는 계약서상 양도·전대 조항이 먼저 문제 됩니다. 권리금 보호 대상 기본 요건 · 사업자등록 대상인 영업용 상가 임대차 · 종료 6개월 전부터 신규임차인을 주선 · 대규모점포·국공유재산에 속하지 않을 것 · 3기 차임 연체 등 갱신거절 사유가 없을 것 여기서 마지막 요건이 자주 놓치는 부분입니다. 월세를 3기분 이상 ...