전세 반전세 월세 차이, 내 상황에는 어떤 계약이 유리할까 전세로 갈지 월세로 갈지, 보증금과 월세를 섞은 반전세로 갈지는 보증금을 어떻게 마련하는지와 매달 감당할 수 있는 금액, 보증금을 돌려받을 때의 안전성에 따라 갈립니다. 기준금리가 연 3.00%로 오른 지금은 전세대출 이자와 월세 전환액을 나란히 놓고 계산하는 일이 계약 선택을 좌우합니다. 전세·월세 중 뭐가 유리할까 처음 계약하는 집이라면 전세가 월세보다 싸다고 단정하기 어렵습니다. 보증금을 대출로 채우면 월 이자가 나가고, 현금으로 채우면 그 돈이 묶인 만큼 다른 곳에서 얻을 수 있었던 이익이 사라집니다. 월세는 매달 고정비가 나가는 대신 보증금이 작아서 돌려받지 못할 위험의 크기가 줄어듭니다. 두 계약을 같은 저울에 올리는 도구가 전월세 전환율입니다. 월세는 전환할 보증금에 전환율을 곱한 뒤 12로 나눠 계산합니다. 기존 임대차에서 보증금 일부를 월세로 전환할 때는 연 10%와 한국은행 기준금리에 2%포인트를 더한 비율 중 낮은 쪽이 법정 상한입니다. 신규 계약에서는 이 상한이 그대로 적용된다고 단정하기 어렵습니다. 한국은행이 7월과 8월 연달아 기준금리를 올려 8월 27일부터 연 3.00%가 되었으니, 지금 전월세 전환율 법정 상한은 연 5.0%입니다. 보증금 1억 원을 월세로 돌린다면 월 41만 7천 원 안팎이 한도입니다. 기준금리는 앞으로 금통위 결정에 따라 움직이므로 계약 시점의 수치는 한국은행 (bok.or.kr)에서 따져봐야 합니다. 계약 형태를 가르는 다섯 가지 · 당장 보증금으로 쓸 수 있는 현금 규모 · 전세대출로 받을 수 있는 한도와 금리 · 매달 고정으로 나가도 버틸 수 있는 돈 · 이 집에서 실제로 살게 될 거주 기간 · 보증금을 못 돌려받을 위험이 큰 집인지 집값 대비 보증금 비율을 뜻하는 전세가율이 높을수록 같은 전세라도 부담해야 할 위험이 달라집니다. 이 다섯 가지 ...

월세 보증금 돌려받는 방법, 반환이 늦어지면 어떻게 대응할까 월세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 바로 돌려주지 않으면 이사 날짜부터 막막해집니다. 보증금은 언제 받을 수 있는지, 새 세입자가 없어도 받을 수 있는지, 이사를 먼저 나가도 되는지가 가장 많이 묻는 질문입니다. 반환 시기와 대응 순서, 지연이자 기준까지 상황별로 짚어봅니다. 월세 보증금, 언제 돌려받나 보증금 반환 시기는 계약서에 적힌 만기일과 실제로 집을 비워주는 날이 기준입니다. 법적으로 임차인이 집을 넘기는 일과 임대인이 보증금을 돌려주는 일은 동시에 이뤄지는 관계라서, 열쇠를 건네는 날 정산까지 끝내는 것이 원칙에 가깝습니다. 다만 만기일이 지났다고 곧바로 집주인에게 지연 책임이 생기는 것은 아닙니다. 계약 갱신 여부에 따라 종료 시점부터 달라지기 때문입니다. 예를 들어 만기 2개월 전까지 아무도 종료를 통보하지 않아 묵시적 갱신이 된 상태라면, 임차인이 해지를 통보한 날부터 3개월이 지나야 계약이 끝납니다. 반환 시기 점검 항목 · 계약서에 적힌 만기일과 반환 시기 특약 · 만기 2개월 전까지 종료 통보를 했는지 · 묵시적 갱신이면 해지 통보 후 3개월 · 이사 날짜와 열쇠 반납 시점 합의 여부 · 집주인이 바뀌었는지 등기부 소유자 열람 월세 보증금 반환 시기 집주인이 안 줄 때 첫 대응 만기가 지났는데 반환 일정이 계속 미뤄진다면 말로 하는 독촉보다 기록이 남는 요구가 먼저입니다. 문자나 카카오톡으로 반환 요구와 희망 날짜를 남기고, 답이 없거나 회피하면 내용증명을 보내는 순서가 일반적입니다. 내용증명에는 계약 종료 사실, 보증금 금액, 반환 기한, 기한이 지나면 법적 절차로 넘어간다는 문구를 담습니다. 첫 대응 순서 · 문자·카톡으로 반환 요구와 기한 남기기 · 답이 없으면 내용증명으로 반환 기한 통보 · 기한 지나면 임차권등기명령 신청 ...

월세 재계약, 월세 인상은 몇 %까지 가능할까? 5% 기준과 주의사항 월세 재계약을 앞두고 집주인이 월세를 올려달라고 하면 얼마까지 받아들여야 하는지부터 막막해집니다. 인상 한도와 보증금 조정, 계약서에 넣을 내용까지 재계약 전에 따져볼 기준을 짚어 봅니다. 월세 재계약은 같은 집에서 계속 사는 계약처럼 보여도, 갱신요구권을 쓰는지, 묵시적 갱신이 되는지, 서로 합의해 새로 쓰는지에 따라 인상 한도와 계약서 작성 방식이 달라집니다. 내가 어느 경우에 해당하는지 먼저 가려야 월세 인상 요구가 적정한지 판단할 수 있습니다. 월세 재계약, 얼마까지 오를까 가장 많이 검색하는 질문은 월세 5% 인상 한도입니다. 임차인이 계약갱신요구권을 행사해 갱신하는 경우 보증금과 월세 증액은 기존 금액의 5% 이내로 제한됩니다. 집주인이 이 한도를 넘겨 요구하면 초과분은 따르지 않아도 되는 근거가 생깁니다. 갱신요구권은 임차인이 1회 행사할 수 있고 갱신 기간은 2년입니다. 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 하며, 집주인이나 직계존비속이 실제로 거주하려는 경우, 월세를 2기 이상 연체한 경우처럼 법에서 정한 사유가 있으면 갱신이 거절될 수 있습니다. 이 거절 사유에 해당하는지가 재계약 협상의 출발점입니다. 갱신청구권과 묵시적 갱신 차이 월세 5% 인상액 계산해보면 계산은 단순합니다. 현재 월세에 1.05를 곱한 금액이 상한이고 보증금도 같은 방식입니다. 월세 60만 원이면 63만 원, 보증금 2천만 원이면 2천100만 원이 5% 선입니다. 집주인이 제시한 금액이 이 숫자를 넘는지 먼저 대조해 보면 됩니다. 인상액 계산 전 체크 · 현재 보증금과 월세 금액을 먼저 적어 둡니다 · 인상 요구가 만료 몇 개월 전인지 따져 봅니다 · 직전 증액 후 1년이 지났는지 따져 봅니다 · 갱신요구권을 행사한 것인지 구분해 둡니다 증액이 한 번 이뤄진 뒤 1년 안에는 다시 청구할 수 없다는 규정...

월세 계약 전 확인사항, 보증금부터 관리비까지 무엇을 봐야 할까 월세는 보증금이 전세보다 작다 보니 계약서를 가볍게 쓰는 일이 흔합니다. 그런데 실제 분쟁은 보증금 액수보다 집주인이 누구인지, 관리비에 무엇이 들어가는지, 특약에 어떤 문장이 남았는지에서 더 자주 생깁니다. 이 글은 월세 계약 전 확인할 것을 등기부등본, 보증금 보호, 관리비, 특약, 계약 후 신고 순서로 묶어 내 계약에 바로 대입해 볼 수 있게 풀었습니다. 월세 계약을 앞둔 분들이 가장 먼저 묻는 질문은 대개 세 가지입니다. 보증금은 안전하게 돌려받을 수 있는지, 관리비는 이 정도가 정상인지, 계약하고 나서 따로 해야 할 일이 있는지입니다. 세 질문 모두 계약서에 도장을 찍기 전에 답이 정해지는 부분이 많습니다. 월세 계약 전 먼저 볼 서류 집을 마음에 들어 한 뒤 가장 먼저 열어볼 서류는 등기부등본입니다. 갑구에서는 지금 소유자가 누구인지, 을구에서는 근저당 같은 빚이 얼마나 잡혀 있는지가 드러납니다. 계약하러 나온 사람이 등기부상 소유자와 같은지부터 맞춰보는 것이 출발점입니다. 등기부등본은 대법원 인터넷등기소 (iros.go.kr)에서 누구나 열람할 수 있습니다. 중개사무소에서 보여준 출력본이 며칠 전 것이라면 계약 당일과 잔금일에 한 번씩 다시 떼어보는 편이 안전합니다. 그 사이 새로운 근저당이나 가압류가 들어오는 일이 실제로 있기 때문입니다. 근저당이 있다고 해서 계약을 피해야 하는 것은 아닙니다. 다만 집값에서 근저당 채권최고액을 빼고, 앞서 들어온 다른 세입자 보증금까지 뺐을 때 내 보증금이 들어갈 여유가 남는지는 따져봐야 합니다. 다가구주택처럼 한 건물에 여러 세대가 사는 경우에는 다른 세대의 보증금 합계가 등기부에 나오지 않아 판단이 더 까다롭습니다. 계약 전 서류에서 볼 것 · 등기부상 소유자와 계약자가 같은지 여부 · 을구에 잡힌 근저당 채권최고액과 설정일 · 갑구 가압류·가처분·신탁등기 표시 여부 · 건축물대장 위반건축물 ...

상가 임대차 계약 특약, 써둔 문구는 모두 효력이 있을까 상가 임대차 계약서에 특약을 적어두면 그대로 지켜질 것 같지만, 실제 분쟁에서는 문구 일부가 효력을 인정받지 못하는 일이 적지 않습니다. 권리금 포기, 원상복구, 재건축 철거, 부가세 별도처럼 자주 쓰는 특약일수록 상가건물 임대차보호법과 부딪히는 지점이 있습니다. 서명 전에 어떤 문구가 유효하고 어떤 문구가 다툼의 씨앗이 되는지 기준을 잡아두면 퇴거 시점의 손해를 크게 줄일 수 있습니다. 상가 계약 특약은 임대인과 임차인이 자유롭게 정할 수 있는 영역과, 합의했더라도 법이 효력을 막는 영역으로 나뉩니다. 이 둘을 구분하지 못하면 임차인은 지킬 필요 없는 조항에 묶여 권리를 포기하고, 임대인은 믿었던 특약이 소송에서 무너지는 상황을 겪게 됩니다. 상가 특약, 써두면 다 유효할까 상가건물 임대차보호법에는 법 규정에 위반되는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다는 조항이 있습니다. 양쪽이 도장을 찍었더라도 상가건물 임대차보호법에 위반되면서 임차인에게 불리한 특약은 효력이 없습니다. 계약갱신요구권이나 권리금 회수기회처럼 법이 보호하는 권리를 미리 포기시키는 문구가 대표적으로 문제가 될 수 있습니다. 반대로 법이 따로 정하지 않은 부분은 당사자 합의가 그대로 기준이 됩니다. 영업 업종, 인테리어 공사 기간, 간판 위치, 주차 대수, 관리비 정산 방식, 전대 허용 여부 같은 내용은 계약서에 적힌 대로 지켜야 하는 약속입니다. 상가 임대차 계약서 특약을 볼 때는 문구 하나하나가 이 두 영역 중 어디에 속하는지부터 나눠보는 것이 출발점입니다. 특약 효력을 가르는 첫 질문 · 상가법이 직접 보장하는 권리를 줄이는가 · 그 내용이 임차인에게 불리하게 작용하는가 · 내 계약이 환산보증금 기준 이내인가 · 문구가 시기·범위까지 구체적으로 적혔나 상가 환산보증금 계산 내 계약, 상가법 보호 대상일까 특약의 효력을 따지기 전에 먼저 봐야 할 숫자가 환산보증금...

상가 대출 조건, 감정가 높아도 한도가 적게 나오는 이유 상가를 사려고 은행에 상담을 받아보면 같은 감정가의 상가인데도 사람마다 대출 한도가 다르게 안내됩니다. 아파트 주택담보대출은 LTV와 DSR이 중심이지만, 상가담보대출은 여기에 임대료로 이자를 감당할 수 있는지를 따지는 RTI와 공실 여부, 건물의 법적 상태까지 함께 심사되기 때문입니다. 상가 대출 조건을 판단할 때 실제로 결과를 가르는 기준이 무엇인지 순서대로 짚어보겠습니다. 상가 대출을 알아보는 분들이 가장 먼저 묻는 질문은 대체로 두 가지입니다. "감정가의 몇 %까지 나오나요?"와 "제 소득으로도 가능한가요?"입니다. 그런데 상가는 두 질문만으로 답이 나오지 않습니다. 담보가치, 임대수익, 차주 소득, 건물 상태가 동시에 맞아야 실제 실행 금액이 확정됩니다. 임대료로 대출 이자 감당될까 상가를 담보로 부동산임대업 사업자대출을 받을 때 금융기관이 가장 먼저 계산하는 숫자는 RTI(임대업이자상환비율)입니다. RTI는 연간 임대소득을 해당 임대업 대출과 기존 대출의 연간 이자비용으로 나눠 계산하며, 부동산임대업 대출은 원칙적으로 비주택 1.5배, 주택 1.25배 이상을 기준으로 심사합니다. 다만 실제 적용과 예외 여부는 금융기관별 심사에 따라 달라질 수 있습니다. 쉽게 말해 이자가 연 2,000만 원이라면 연 임대료가 3,000만 원 이상 나와야 기준을 맞춥니다. 임대료가 그보다 적으면 대출 금액을 줄여 이자를 낮추는 방식으로 한도가 조정되기 때문에, 감정가로만 계산한 한도와 실제 한도 사이에 차이가 생깁니다. RTI 계산 전 짚어볼 부분 · 현재 임대차계약서상 월세와 보증금 · 같은 건물의 기존 대출 이자 포함 여부 · 공실 구간의 예상 임대료 인정 여부 · 금리 인상 시에도 기준 충족 여유 금리가 오르면 같은 임대료로도 RTI가 떨어진다는 점도 함께 봐야 합니다. 대출 실행 시점에는 기준을 넘더라도, 변동금리로 ...

상가 수익률, 대출·공실까지 넣으면 실제 몇 %일까 상가 매물을 보다 보면 수익률 5%, 6% 같은 숫자가 먼저 눈에 들어옵니다. 그런데 같은 상가라도 보증금, 대출 이자, 취득세, 공실 기간을 어떻게 넣느냐에 따라 실제 손에 남는 수익률은 1~2%p 넘게 벌어지기도 합니다. 매수 판단 전에 어떤 숫자를 더하고 빼야 하는지, 실제 거래에서 자주 생기는 상황을 기준으로 살펴봅니다. 상가 수익률 계산이 어려운 이유는 공식이 복잡해서가 아닙니다. 광고에 적힌 수익률과 투자자가 실제로 받는 수익률이 서로 다른 전제에서 출발하기 때문입니다. 그 차이를 알고 나면 같은 매물도 전혀 다르게 보입니다. 상가 수익률, 어떻게 계산할까 가장 많이 쓰이는 상가 수익률 계산 방식은 1년 월세 합계를 매매가로 나누는 것입니다. 월세 200만 원, 매매가 5억 원이라면 연 2,400만 원 ÷ 5억 원으로 4.8%가 나옵니다. 매물 광고에 적힌 숫자 대부분이 이 방식이거나, 여기서 보증금만 뺀 방식입니다. 이 숫자에는 투자자가 실제로 쓰는 돈과 매년 빠져나가는 돈이 들어 있지 않습니다. 그래서 실제 판단에는 몇 가지 질문이 더 붙습니다. 수익률 계산 전 던져야 할 질문 · 내 돈이 실제로 얼마나 들어가게 되는지 · 매년 빠져나가는 이자와 비용은 얼마인지 · 12개월 내내 임대료가 꾸준히 들어오는지 · 팔 때 남는 차익과 세금은 각각 얼마인지 첫 번째 질문은 취득세·중개보수 같은 부대비용과 보증금·대출금, 두 번째는 이자·재산세·관리비, 세 번째는 공실, 네 번째는 양도세와 이어집니다. 상가 투자 수익률은 결국 이 네 가지를 얼마나 현실적으로 넣느냐에서 갈립니다. 상가 취득세 실제 얼마 나올까 표면수익률과 실투자 수익률 상가 수익률을 비교할 때는 두 숫자를 나눠서 봐야 합니다. 하나는 매매가 기준의 표면수익률 , 다른 하나는 내 돈 기준의 실투자 수익률 입니다. 표면수익률 = ...