부담부증여 세금 계산, 양도세·증여세 어떻게 달라질까
부담부증여 세금 계산, 양도세·증여세 어떻게 달라질까
부담부증여, 세금은 어떻게 계산될까
일반 증여는 수증자가 증여세 하나만 부담하면 됩니다. 반면 부담부증여는 구조가 다릅니다. 채무 부분은 사실상 유상으로 재산을 이전하는 것으로 봐서, 증여자에게는 양도소득세가 부과됩니다. 수증자는 채무를 제외한 순수 증여 부분에 대해 증여세를, 전체 취득가액 기준으로 취득세를 부담하게 됩니다.
예를 들어 시가 12억 원 아파트에 6억 원의 대출이 있다면, 수증자는 나머지 6억 원에 대해서만 증여세를 납부합니다. 대신 채무 6억 원에 해당하는 부분은 증여자가 양도한 것으로 보아 양도세가 계산됩니다. 처음에는 세금이 줄어드는 것처럼 보이지만, 취득세까지 포함하면 전체 부담이 생각과 다를 수 있습니다.
· 증여자: 채무 비율만큼 양도세 납부
· 수증자: 채무 제외 금액에 증여세 납부
· 수증자: 전체 취득가액 기준 취득세 납부
· 세 가지 합산해 유불리 판단 필요
증여자 양도세는 어떻게 계산될까
증여자는 채무에 해당하는 만큼을 양도한 것으로 보아 양도소득세를 냅니다. 이때 계산 기준은 '채무액 ÷ 증여 당시 시가 × 취득가액'으로 취득가액을 안분한 후 양도차익을 산출하는 방식입니다. 일반 매매처럼 양도세 세율이 적용되기 때문에, 다주택자이거나 단기 보유 상태라면 세율이 높아질 수 있습니다.
2026년 5월 9일을 기준으로 다주택자 양도세 중과 유예가 종료됩니다. 이후 조정대상지역 내 주택을 양도하는 다주택자는 기본세율에 2주택자 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산됩니다. 부담부증여 역시 채무 부분은 양도로 처리되므로, 보유 주택 수와 지역 지정 여부에 따라 증여자가 부담하는 양도세가 달라질 수 있습니다.
다주택자인 A씨가 조정대상지역 내 아파트를 자녀에게 부담부증여한다면, 채무에 해당하는 양도세는 단순 일반세율이 아니라 중과 여부까지 따져야 합니다. 2026년 5월 9일 이전 매매계약 체결 여부에 따라 중과 유예 적용이 달라질 수 있어, 증여 시점 선택이 세금 결과에 영향을 줄 수 있습니다.
취득세 기준 지역별 확인
부담부증여 시 취득세는 채무 부분과 증여 부분을 나눠 각각 다른 세율을 적용합니다. 채무에 해당하는 부분은 유상취득으로 보아 매매와 동일한 취득세율(1~3%, 8%, 12%)을 적용하고, 순수 증여 부분은 증여 취득세율(3.5%)을 적용합니다.
단, 조정대상지역 내 시가표준액 3억 원 이상 주택을 증여받는 경우 증여 부분에는 12%의 높은 취득세율이 적용됩니다. 예외적으로 증여자가 1세대 1주택자이고, 배우자 또는 직계존비속에게 해당 1주택을 증여하는 경우에는 일반세율이 적용됩니다. 2025년 10월 이후 조정대상지역이 수도권 전역으로 대폭 확대된 상황이라, 지역 지정 여부를 다시 확인할 필요가 있습니다.
| 구분 | 채무(유상) 부분 | 증여 부분 |
|---|---|---|
| 비조정지역 | 1~3% | 3.5% |
| 조정지역 (3억 이상) |
8% 또는 12% (주택 수에 따라) |
12% (일부 예외 있음) |
이월과세, 언제 적용될까
배우자 또는 직계존비속에게 부담부증여를 한 후, 수증자가 증여받은 날로부터 10년 이내에 해당 부동산을 양도하면 이월과세가 적용될 수 있습니다. 이 경우 수증자의 취득가액을 증여 당시 시가가 아닌 원래 증여자의 취득가액으로 계산하게 됩니다. 즉, 증여 당시 시가보다 훨씬 낮은 취득가액을 기준으로 양도세가 계산되어 세 부담이 늘어날 수 있습니다.
2022년 12월 31일 이전 증여분은 이월과세 적용 기간이 5년이었으나, 2023년 이후 증여분부터는 10년으로 연장되었습니다. 따라서 단기간 내 매각 계획이 있다면 이월과세 여부를 반드시 먼저 따져봐야 합니다. 또한 2025년 개정세법에 따라 직계존비속이 증여 후 사망한 경우에도 이월과세 적용이 배제되도록 범위가 확대되었습니다.
· 증여일로부터 10년 이내 양도 예정인지
· 배우자·직계존비속 간 증여 여부
· 2023년 1월 이후 증여분 해당 여부
· 증여자 취득가액 대비 시가 차이 크기
부담부증여, 실제 세금은 얼마나 나올까
부담부증여가 유리한지 아닌지는 개별 세금 하나만 보면 판단이 어렵습니다. 양도세·증여세·취득세를 합산했을 때 일반 증여나 매매보다 낮아야 실제 절세 효과가 있는 것입니다. 채무 비율이 높을수록 증여세는 줄지만 양도세가 늘어나고, 조정지역 내 다주택자라면 취득세도 예상보다 높게 나올 수 있습니다.
또한 증여 후 10년 이내에 증여자가 사망하면 해당 증여재산이 상속세 과세가액에 합산될 수 있습니다. 취득세와 상속세까지 고려하면 전체 세금 부담이 달라질 수 있으므로, 시뮬레이션 전에 모든 항목을 함께 검토하는 것이 필요합니다.
배우자 B씨가 시가 16억 원의 아파트를 채무 8억 원을 포함해 부담부증여로 취득하는 경우, 증여세는 약 1억 6천만 원 수준이 됩니다. 하지만 채무 8억 원에 대한 증여자의 양도세, 수증자의 취득세(조정지역이라면 최대 12% 구간 포함)를 합산하면 체감 세금은 증여세 단독보다 훨씬 커질 수 있습니다.
자주 묻는 질문
부담부증여를 하면 증여세가 줄어드나요?
채무를 제외한 부분에만 증여세가 부과되므로 증여세 자체는 줄어들 수 있습니다. 다만 채무에 해당하는 부분은 증여자에게 양도소득세가, 수증자에게는 취득세가 추가로 발생합니다. 세 가지를 합산한 결과가 유리한지를 따져봐야 합니다.
부담부증여 후 10년 안에 팔면 어떻게 되나요?
배우자 또는 직계존비속에게 증여받은 부동산을 증여일로부터 10년 이내에 양도하면 이월과세가 적용될 수 있습니다. 이 경우 수증자의 취득가액이 증여 당시 시가가 아닌 원래 증여자의 취득가액으로 계산되어 양도세 부담이 늘어날 수 있습니다. 2023년 이후 증여분부터는 10년이 기준입니다.
조정대상지역 부담부증여 시 취득세는 얼마인가요?
조정대상지역 내 시가표준액 3억 원 이상 주택을 증여받는 경우 증여 취득세율 12%가 적용될 수 있습니다. 채무에 해당하는 유상 부분은 보유 주택 수에 따라 별도 세율이 적용됩니다. 다만 증여자가 1세대 1주택자이고 배우자·직계존비속에게 증여하는 경우 예외적으로 일반세율이 적용될 수 있어 조건을 먼저 확인해야 합니다.
다주택자가 부담부증여를 하면 양도세가 중과되나요?
채무에 해당하는 양도 부분은 일반 매매처럼 양도세가 계산됩니다. 조정대상지역 내 다주택자라면 중과세율이 적용될 수 있으며, 2026년 5월 9일을 기준으로 다주택자 중과 유예가 종료되었습니다. 증여 시점에 따라 세 부담이 달라질 수 있으므로 현재 보유 주택 수와 지역 지정 여부를 먼저 확인하는 것이 필요합니다.
부담부증여로 받은 집, 나중에 팔 때 취득가액은 어떻게 되나요?
이월과세 적용 여부에 따라 달라집니다. 이월과세가 적용되지 않는다면 증여 당시 시가를 취득가액으로 보아 양도세가 계산됩니다. 반면 이월과세 적용 대상이라면 원래 증여자의 취득가액이 기준이 되어 양도차익이 커지고 세 부담이 늘어날 수 있습니다. 보유 기간, 가족 관계, 증여 시점을 함께 검토해야 합니다.
※ 이 글은 일반적인 세금 구조 안내를 목적으로 작성되었습니다. 부담부증여 세금 결과는 증여 시점·주택 수·지역 지정 여부·보유 기간 등에 따라 실제와 다를 수 있으며, 구체적인 판단은 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다. 세법은 수시로 개정될 수 있으므로 최신 기준을 국세청(nts.go.kr)에서 다시 확인하시길 권장합니다.