상속·증여 후 양도세 달라지는 경우
상속·증여 후 양도세 달라지는 경우
상속 시점별 세금 기준
상속주택은 상속 개시일이 언제인지에 따라 양도세 계산 기준이 달라질 수 있습니다. 상속 개시일 이후 5년 이내에 기존 일반주택을 양도할 경우, 상속주택을 주택 수에서 제외하고 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있는 특례 조항이 있습니다.
다만 이 특례는 조건이 있습니다. 기존 주택이 2년 이상 보유·거주 요건을 충족해야 하고, 상속 개시일로부터 5년이 지난 뒤 양도하면 이 특례를 적용받기 어렵습니다. 어떤 주택을 먼저 파느냐에 따라 비과세 여부까지 달라질 수 있어 순서도 중요합니다.
· 상속 개시일 기준 5년 이내인지
· 기존 주택 보유·거주 2년 충족 여부
· 상속주택 먼저 매도 vs 일반주택 먼저 매도
· 상속 전 2년 내 피상속인 증여 여부
상속주택을 먼저 팔 경우와 기존 주택을 먼저 파는 경우, 비과세가 적용되는 주택이 달라질 수 있습니다. 5년이라는 기간이 지나기 전에 매도 순서를 한 번 더 점검해 두는 것이 좋습니다.
공동상속 주택 수 계산 기준
상속인이 여러 명인 공동상속 상황에서는 주택 수 계산이 헷갈리는 경우가 많습니다. 공동상속주택은 지분이 가장 큰 상속인의 소유로 주택 수를 계산합니다. 지분이 같을 경우에는 해당 주택에 거주하는 사람, 그다음으로 나이가 많은 사람 순으로 소유한 것으로 봅니다.
A씨는 형제 3명과 함께 부모님 아파트를 공동상속받았습니다. 본인 지분이 가장 작은 소수지분자라면, 그 공동상속주택은 A씨의 주택 수에 포함되지 않을 수 있습니다. 이 경우 A씨가 보유한 다른 주택을 팔 때 1세대 1주택 비과세를 검토해볼 여지가 생깁니다.
단, 지분 비율이 비슷하거나 상속 이후 협의 분할이 이루어진 경우에는 판단이 달라질 수 있습니다. 공동상속 후 협의 분할 여부, 분할 시점도 함께 확인해야 합니다.
상속주택 비과세 기준
상속으로 주택을 받은 뒤 그 주택만 보유하고 있다면, 2년 이상 보유·거주 요건을 충족할 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. 기존 일반주택이 없고 상속주택 하나만 남은 상황이라면 처음부터 1주택자로 보기 때문에 특례 조건을 별도로 따지지 않아도 됩니다.
반면 기존 주택과 상속주택을 함께 보유하고 있다면 상황이 달라집니다. 이때는 어느 쪽을 먼저 파는지, 상속 개시일로부터 몇 년이 지났는지, 기존 주택의 실거주 기간이 충분한지를 모두 살펴봐야 합니다.
· 상속 전 기존 주택 보유 여부
· 기존 주택 2년 이상 실거주 충족 여부
· 상속 개시일 기준 5년 경과 여부
· 고가주택(양도가액 12억 초과) 해당 여부
증여 후 양도세 계산 기준
증여받은 부동산을 나중에 팔 때는 취득가액이 일반 매매와 다르게 산정됩니다. 증여를 받은 시점의 시가 또는 감정가액이 취득가액으로 인정되기 때문에, 증여 전 취득원가와 비교해 어떤 차이가 생기는지를 먼저 확인해야 합니다.
또한 2026년부터는 직계존비속이 증여한 자산을 양도일 기준 10년 이내에 매도할 경우 이월과세 규정이 적용됩니다. 증여자가 양도 당시 이미 사망한 경우에도 이월과세 배제 사유가 확대되었으므로, 증여 시점과 양도 시점 간격도 함께 확인해 두어야 합니다.
B씨는 어머니로부터 아파트를 증여받아 5년 뒤 매도할 계획입니다. 이 경우 취득가액은 증여 당시 평가액이 기준이 됩니다. 그런데 증여일로부터 10년이 지나지 않은 상태에서 팔 경우, 이월과세 규정에 따라 증여자(어머니)의 원래 취득가액이 적용될 수 있습니다. 취득가액이 달라지면 양도차익과 세액도 달라집니다.
부담부증여 세금 계산 기준
부담부증여는 대출이나 전세보증금 같은 채무를 함께 넘기는 방식으로, 수증자는 채무를 제외한 금액에 대해 증여세를 냅니다. 동시에 채무 부분은 증여자가 유상 양도한 것으로 보아 양도소득세 과세 대상이 됩니다.
배우자나 직계존비속 간 부담부증여에서는 채무를 실제로 수증자가 인수했는지를 과세 당국이 검토합니다. 채무 인수 사실이 입증되지 않으면 채무액 전부에 대해 증여세가 부과될 수 있습니다.
· 채무가 금융기관 대출인지 여부
· 채무 인수 사실 입증 가능 여부
· 증여자의 주택 수·비과세 여부
· 증여자의 양도세 부담까지 계산 여부
증여세를 줄이려다 증여자의 양도세가 오히려 늘어나는 경우도 있습니다. 수증자의 세금만 따지지 말고 증여자 측 세금도 함께 계산해야 결과를 제대로 판단할 수 있습니다.
상속·증여 후 주택 수 계산
상속주택과 일반주택을 동시에 가지고 있는 상태에서 분양권이나 입주권까지 보유하고 있다면 주택 수 계산이 복잡해질 수 있습니다. 양도소득세 중과 여부는 양도 시점의 주택 수를 기준으로 판단하기 때문에, 매도 전에 전체 보유 현황을 다시 정리해야 합니다.
특히 2026년 5월 9일부로 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되었습니다. 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 양도하면 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 추가될 수 있습니다. 매도 시점에 따라 세금 결과가 크게 달라질 수 있으므로 현재 보유 주택 수와 조정대상지역 해당 여부를 먼저 확인해 두는 것이 좋습니다.
| 구분 | 중과 유예 기간 중 | 2026.5.10 이후 |
|---|---|---|
| 2주택자 (조정대상지역) | 기본세율만 적용 | 기본세율 + 20%p |
| 3주택 이상 (조정대상지역) | 기본세율만 적용 | 기본세율 + 30%p |
| 장기보유특별공제 | 적용 가능 | 중과 대상은 적용 불가 |
상속주택이나 증여받은 주택도 조건에 따라 주택 수에 포함될 수 있습니다. 현재 보유 주택 전체를 기준으로 다시 계산해 보시는 것이 좋습니다.
※ 상속·증여 및 양도소득세 기준은 개정될 수 있으므로 실제 양도 전에는 최신 세법 기준을 다시 확인하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
상속주택은 무조건 주택 수에 포함되나요?
상속주택이 항상 주택 수에 포함되는 것은 아닙니다. 공동상속 소수지분자의 경우 주택 수에 포함되지 않을 수 있고, 기존 일반주택을 보유한 상태에서 상속받은 경우 상속 개시일로부터 5년 이내에는 주택 수 제외 특례를 받을 수 있습니다. 다만 조건에 따라 결과가 달라지므로 보유 상황을 먼저 확인해야 합니다.
증여받은 주택을 팔면 양도세가 얼마나 나오나요?
증여받은 주택의 양도세는 증여 당시 평가액을 취득가액으로 보아 계산합니다. 단, 직계존비속으로부터 증여받고 10년 이내에 매도하면 이월과세 규정이 적용되어 취득가액이 달라질 수 있습니다. 증여 시점과 매도 시점, 시세 변동에 따라 실제 세액이 크게 달라질 수 있습니다.
부담부증여를 하면 세금이 줄어드나요?
수증자 입장에서는 채무만큼 증여세 과세 대상이 줄어들 수 있습니다. 하지만 채무 부분에 대해 증여자에게 양도소득세가 부과됩니다. 증여자의 주택 보유 수·취득가액·다주택 여부에 따라 양도세 부담이 달라지므로, 수증자 세금만 따지지 말고 증여자 측도 함께 계산해야 합니다.
상속주택 비과세 5년 특례는 어디서 확인하나요?
국세청 홈택스(hometax.go.kr)에서 양도소득세 비과세 요건을 조회하거나, 국세청(nts.go.kr) 세법 안내 페이지에서 관련 시행령 내용을 확인할 수 있습니다. 다만 실제 적용 여부는 개별 상황마다 다를 수 있어 세무사 상담을 병행하는 것이 좋습니다.
상속과 증여, 세금 면에서 어떤 차이가 있나요?
상속세는 피상속인이 사망한 시점에 남긴 재산 전체를 기준으로 과세됩니다. 증여세는 살아있는 동안 자산을 넘길 때 수증자가 납부합니다. 이후 해당 부동산을 매도할 때도 취득가액 산정 방식이 다를 수 있어 양도세 결과도 달라집니다. 상속과 증여 중 어느 쪽이 유리한지는 자산 규모, 보유 기간, 주택 수에 따라 달라집니다.