증여 부동산 양도세, 취득가액이 달라질 수 있습니다
증여 부동산 양도세, 취득가액이 달라질 수 있습니다
증여받은 집 취득가액, 어떻게 계산할까
일반적으로 부동산을 매도할 때 양도세는 매도가와 취득가의 차이에 세율을 적용해 계산합니다. 그런데 증여받은 부동산은 취득가액 기준 자체가 달라질 수 있습니다.
증여받은 날 기준의 시가(증여재산평가액)가 취득가액이 되는 것이 원칙입니다. 하지만 배우자나 직계존비속으로부터 증여받은 경우, 증여일로부터 10년 이내에 양도하면 이월과세 규정이 적용될 수 있습니다. 이 경우 수증자가 아닌 증여자의 당초 취득가액을 기준으로 양도세를 계산하게 됩니다.
예를 들어 아버지가 2억 원에 취득한 아파트를 자녀에게 증여할 때 시가가 6억 원이었다면, 자녀 입장에서 취득가액은 6억 원입니다. 그런데 자녀가 증여일로부터 10년 이내에 이 아파트를 8억 원에 매도한다면, 이월과세 적용 시 취득가액은 아버지의 2억 원이 기준이 될 수 있습니다. 양도세가 크게 달라질 수 있습니다.
이월과세가 적용되는 자산은 토지, 건물, 부동산을 취득할 수 있는 권리(분양권, 입주권 포함), 특정 시설 이용권입니다. 2022년 12월 31일 이전에 증여받은 경우에는 5년 이내 양도 시 이월과세가 적용되고, 2023년 1월 1일 이후 증여분부터는 10년으로 기간이 연장됐습니다.
· 양도 당시 증여자(배우자·직계존비속)가 사망한 경우
· 공익사업 수용으로 양도하는 경우
· 이월과세 적용 시 세액이 오히려 낮아지는 경우
· 이월과세 적용보다 미적용 세액이 더 큰 경우
2026년부터는 이월과세 적용 배제 사유가 확대됐습니다. 종전에는 배우자가 사망한 경우만 이월과세를 적용하지 않았으나, 직계존비속이 양도 당시 사망한 경우도 동일하게 이월과세를 배제하는 방향으로 개정됐습니다.
증여받은 집도 비과세가 가능할까
증여받은 주택이라도 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 양도세를 내지 않을 수 있습니다. 다만 비과세 판단은 증여 시점이 아니라 양도 시점 기준으로 이뤄지기 때문에, 증여받은 이후의 보유 기간과 실거주 여부가 모두 중요합니다.
원칙적으로 1세대 1주택 비과세를 받으려면 2년 이상 보유해야 합니다. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 내에서 취득한 주택이라면 2년 이상 실거주 요건도 함께 충족해야 합니다. 증여로 취득했더라도 조정대상지역 내 주택이라면 이 실거주 요건이 그대로 적용됩니다.
· 양도 시점 기준 주택 수 확인
· 증여 이후 보유 기간 2년 이상 여부
· 조정대상지역 내 주택이면 실거주 2년
· 세대 전체 주택 수 기준으로 판단
· 분양권·입주권도 주택 수 포함 가능
또한 비과세는 세대 단위로 판단합니다. 수증자 본인이 주택이 1채여도 같은 세대원이 다른 주택을 보유하고 있다면 1세대 1주택으로 보기 어렵습니다. 증여를 받은 뒤 세대 구성 상태가 바뀐 경우라면 양도 시점 기준으로 세대 전체 주택 수를 다시 확인해야 합니다.
부담부증여, 누가 세금을 낼까
부담부증여는 부동산에 담보된 채무(대출금, 임대보증금 등)를 수증자가 함께 인수하는 방식입니다. 이 경우 채무에 해당하는 부분은 유상 양도로 봐서 증여자에게 양도소득세가 과세되고, 나머지 순수 증여분에 대해서는 수증자에게 증여세가 부과됩니다.
| 구분 | 납세의무자 | 적용 세목 |
|---|---|---|
| 채무 인수분 | 증여자 | 양도소득세 |
| 순수 증여분 | 수증자 | 증여세 |
| 취득 전체 | 수증자 | 취득세 |
부담부증여에서 주의해야 할 점은 배우자 또는 직계존비속 간 거래에서는 채무 인수 사실이 입증되지 않으면 세법상 채무가 이전되지 않은 것으로 추정한다는 점입니다. 채무 인수가 실제로 인정되려면 대출 명의 변경, 임대차 계약 승계 등 실질적인 채무 이전 사실이 확인돼야 합니다.
시가 5억 원짜리 아파트에 대출 2억 원이 있는 상태에서 자녀에게 부담부증여를 한다면, 2억 원(채무분)은 아버지의 유상 양도로 봐서 양도세 계산 대상이 됩니다. 나머지 3억 원(순수 증여분)은 자녀의 증여세 과세 대상이 됩니다. 결과적으로 증여자와 수증자 모두 세금 부담이 발생할 수 있어, 증여 전에 두 가지 세금을 함께 시뮬레이션해보는 것이 중요합니다.
배우자·자녀 증여, 양도세가 달라지는 이유
배우자에게 증여할 때는 10년 합산 6억 원까지 증여재산공제가 적용됩니다. 성인 자녀는 10년 합산 5,000만 원까지 공제가 가능합니다. 공제 한도 내라면 증여세가 발생하지 않지만, 이 경우에도 이월과세 규정은 별도로 적용됩니다.
배우자에게 증여한 뒤 증여일로부터 10년 이내에 양도하면, 양도세 계산 시 수증자(배우자)의 취득가액이 아니라 증여자의 당초 취득가액을 기준으로 산정됩니다. 증여세를 공제받았더라도 양도세 절감 효과는 기대하기 어렵게 됩니다.
· 2022년 12월 31일 이전 증여 → 5년 이내 양도 시 적용
· 2023년 1월 1일 이후 증여 → 10년 이내 양도 시 적용
· 수증자가 납부한 증여세는 필요경비 인정
· 이월과세 적용 세액이 더 낮으면 미적용 가능
다만 수증자가 납부한 증여세는 이월과세 계산 시 양도소득세 필요경비로 공제됩니다. 따라서 이월과세 적용 여부와 증여세 공제 효과를 함께 따져봐야 실제 세금 부담을 정확히 파악할 수 있습니다.
증여 부동산 매도 전 체크사항
증여받은 부동산을 매도하기 전에는 아래 순서로 상황을 점검하는 것이 도움이 됩니다. 각 단계에서 조건이 하나라도 달라지면 세금이 크게 달라질 수 있기 때문입니다.
· 증여 시점 확인 (2022년 이전/이후)
· 증여자와의 관계 확인 (배우자/직계존비속)
· 증여일로부터 10년 경과 여부
· 세대 전체 주택 수 기준 비과세 여부
· 조정대상지역 여부 및 실거주 기간
· 부담부증여 여부와 채무 인수 사실
· 이월과세 적용/미적용 세액 비교
증여받은 집이라도 이월과세 기간이 지났다면 취득가액은 증여 당시 시가가 됩니다. 이 경우 양도차익이 상대적으로 줄어들어 세금 부담이 달라질 수 있습니다. 반면 이월과세 기간이 남아있다면 증여자의 낮은 취득가액을 기준으로 계산하게 돼 세금이 예상보다 높게 나올 수 있습니다.
자주 묻는 질문
증여받은 부동산을 팔 때 취득가액은 어떻게 계산하나요?
원칙적으로 증여받은 날 기준 시가(증여재산평가액)가 취득가액입니다. 다만 배우자나 직계존비속으로부터 증여받은 경우, 2023년 1월 1일 이후 증여분은 10년 이내에 양도하면 이월과세가 적용돼 증여자의 당초 취득가액을 기준으로 양도세를 계산할 수 있습니다. 증여 시점과 양도 시점에 따라 결과가 달라질 수 있어 매도 전에 반드시 확인이 필요합니다.
이월과세가 적용되면 양도세가 더 많이 나오나요?
이월과세가 적용되면 수증자가 증여받은 당시 시가 대신 증여자의 낮은 취득가액을 기준으로 양도차익을 계산하게 됩니다. 취득가액이 낮을수록 양도차익이 커지므로 세금이 늘어나는 구조입니다. 다만 수증자가 납부한 증여세는 필요경비로 공제되며, 이월과세 적용 세액이 미적용 세액보다 낮으면 이월과세를 배제하는 규정도 있습니다.
부담부증여를 하면 증여자도 세금을 내야 하나요?
그렇습니다. 부담부증여에서 수증자가 인수한 채무 부분은 유상 양도로 봐서 증여자에게 양도소득세가 부과됩니다. 나머지 순수 증여분은 수증자가 증여세를 냅니다. 따라서 증여자의 양도세와 수증자의 증여세를 함께 계산한 뒤 실익을 따져봐야 합니다. 배우자나 직계존비속 간 부담부증여는 채무 인수 사실이 명확히 입증돼야 양도 처리가 인정됩니다.
증여받은 집도 1세대 1주택 비과세가 될 수 있나요?
가능합니다. 증여받은 주택이라도 양도 시점 기준으로 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 비과세가 적용될 수 있습니다. 보유 기간 2년(조정대상지역은 실거주 2년 포함), 세대 전체 1주택 조건을 충족해야 합니다. 다만 세대 구성이나 추가 주택 보유 여부에 따라 비과세 여부가 달라질 수 있어 양도 시점 기준으로 다시 확인하는 것이 중요합니다.
배우자에게 증여하면 양도세를 줄일 수 있나요?
증여 후 10년 이상 경과한 뒤 매도하면 증여 당시 시가를 취득가액으로 인정받아 양도차익이 줄어들 수 있습니다. 그러나 2023년 1월 이후 증여분은 10년 이내 양도 시 이월과세가 적용돼 증여자의 취득가액이 기준이 됩니다. 배우자 증여재산공제(10년 6억 원) 한도와 이월과세 기간을 함께 고려해야 실제 세금 효과를 판단할 수 있습니다.