증여등기는 누가 신청해야 할까
증여등기는 누가 신청해야 할까
증여등기 신청인은 누구일까
증여에 의한 소유권 이전등기는 등기권리자와 등기의무자가 함께 신청하는 공동신청이 원칙입니다. 여기서 등기권리자는 증여를 받는 사람, 즉 수증자를 말하고 등기의무자는 증여를 하는 사람, 즉 증여자를 뜻합니다. 둘 중 어느 한쪽만 등기소에 가서 접수한다고 해서 성립하는 등기가 아니라, 양쪽 모두의 서류가 함께 갖춰져야 진행되는 구조입니다.
· 등기권리자는 수증자
· 등기의무자는 증여자
· 원칙은 두 사람 공동신청
· 각자 서류를 따로 준비
예를 들어 부모가 자녀에게 아파트를 증여하기로 했는데, 부모가 지방에 거주해 등기소 방문이 어려운 경우가 있습니다. 이런 상황에서는 증여자가 인감도장을 날인한 위임장과 인감증명서를 수증자에게 전달하고, 수증자가 혼자 등기소에 출석해 신청서를 접수하는 방식이 자주 활용됩니다. 다만 이는 서류 제출을 대리하는 것일 뿐 신청인 자체가 수증자 단독으로 바뀌는 것은 아니며, 등기부상으로는 여전히 증여자와 수증자 공동 명의로 신청이 이루어진 것으로 처리됩니다.
수증자 단독 등기 가능할까
실무에서는 증여자가 매번 등기소까지 동행하지 않고, 위임장을 통해 수증자가 혼자 방문하는 경우가 훨씬 흔합니다. 그렇다고 해서 증여자가 준비할 서류가 사라지는 것은 아니며, 위임 형태로 진행하더라도 증여자 명의의 서류는 빠짐없이 갖춰야 접수가 가능합니다. 서류 하나라도 누락되면 접수 자체가 반려될 수 있어서, 방문 전 목록을 다시 확인하는 편이 안전합니다.
· 증여자 위임장·인감증명
· 검인받은 증여계약서
· 수증자 신분증과 도장
· 취득세 영수필확인서
증여등기 신청기한 언제까지
증여로 소유권을 이전받기로 계약을 체결했다면, 그 계약을 체결한 날로부터 정해진 기간 안에 등기를 신청해야 하는 의무가 생깁니다. 부동산의 소유권 이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 계약당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우 반대급부의 이행이 완료된 날부터, 일방만이 채무를 부담하는 경우 그 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 내에 소유권 이전등기를 신청해야 합니다. 증여는 증여자만 재산을 넘기는 의무를 지는 형태이기 때문에, 잔금을 기준으로 계산하는 매매와 달리 증여는 계약의 효력이 발생한 날부터 60일을 계산합니다. 별도의 조건이 없다면 계약 체결일과 효력 발생일이 같은 경우가 많지만, 특약이나 조건이 있다면 효력 발생 시점을 따로 확인해야 합니다.
이 기한을 넘기면 자동으로 등기가 불가능해지는 것은 아니지만, 정해진 사유 없이 늦어졌다면 과태료 대상이 될 수 있습니다. 신청 시점을 계약일과 함께 따로 메모해두는 습관이 도움이 됩니다.
취득세 신고도 함께 해야할까
증여로 부동산을 받으면 등기 신청과 별개로 취득세 신고·납부 의무도 따라옵니다. 증여 취득세는 원칙적으로 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고·납부해야 합니다. 반면 소유권 이전등기는 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 신청해야 하므로, 두 기한은 별도로 관리해야 합니다. 담당 기관과 제출 서류는 서로 다르다는 점을 놓치기 쉽습니다.
| 구분 | 매매 | 증여 |
|---|---|---|
| 기산일 | 반대급부 이행완료일 | 계약 효력발생일 |
| 등기의무자 | 매도인 | 증여자 |
| 신청방식 | 공동신청 | 공동신청 |
등기 안 하면 어떻게 될까
신청기한을 넘긴다고 해서 곧바로 무거운 처벌이 따르는 것은 아니지만, 상당한 사유 없이 미뤄진 기간에 비례해 과태료가 커지는 구조입니다. 등기신청 의무를 상당한 사유 없이 이행하지 않으면 해태한 날 당시 그 부동산에 대한 등록세액의 5배 이하 범위에서 과태료가 부과되며, 원칙적으로 등기권리자에게 부과됩니다. 부과 기준은 2개월 미만 해태 시 과태료 기준금액의 100분의 5, 2개월 이상 5개월 미만은 100분의 15, 5개월 이상 8개월 미만은 100분의 20 수준으로 늘어나는 방식입니다.
· 2개월 미만 기준액 5퍼센트
· 2~5개월 기준액 15퍼센트
· 5~8개월 기준액 20퍼센트
· 8~12개월 기준액 25퍼센트
· 12개월 이상 기준액 30퍼센트
부담부증여는 등기도 다를까
전세보증금이나 대출금 같은 채무를 함께 넘기는 부담부증여라면, 등기 신청 자체의 큰 틀은 일반 증여와 비슷하지만 준비할 서류가 늘어납니다. 부담부증여로 취득세를 신고할 때는 검인받은 부담부증여계약서 사본과 함께 수증자의 소득증명, 전세권이라면 전세계약서, 근저당이라면 부채잔액증명서와 대출금 승계동의서 등 채무 부분을 뒷받침하는 서류를 추가로 제출해야 합니다. 채무를 안고 넘기는 부분은 유상 취득으로, 나머지는 무상 취득으로 나눠 계산된다는 점도 일반 증여와 차이가 나는 부분입니다.
자주 묻는 질문
증여등기는 수증자 혼자 할 수 있나요?
원칙은 증여자와 수증자의 공동신청이지만, 증여자의 위임장과 인감증명서를 갖추면 수증자가 단독으로 등기소를 방문하는 방식은 가능합니다.
증여등기 신청기한은 언제까지인가요?
증여계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 신청해야 합니다. 별도의 조건이 없다면 계약 체결일과 효력 발생일이 같은 경우가 많지만, 특약이나 조건이 있다면 효력 발생 시점을 따로 확인해야 합니다.
증여등기를 늦게 하면 어떻게 되나요?
상당한 사유 없이 기한을 넘기면 등록세액을 기준으로 계산된 과태료가 해태 기간에 비례해 부과될 수 있습니다.
취득세 신고와 등기 신청은 같은 기한인가요?
증여 취득세는 원칙적으로 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고·납부하고, 소유권 이전등기는 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 신청해야 합니다. 두 절차는 기한과 담당 기관이 서로 다릅니다.
부담부증여도 신청 절차가 같은가요?
등기 신청의 큰 틀은 비슷하지만, 채무 인수 부분을 증명하는 서류가 추가로 필요합니다.