아파트 증여 진행 순서, 부모 자녀 사이엔 어떻게 될까요

부모님이 자녀에게 아파트를 증여하겠다고 말씀하시면 가장 먼저 어디서부터 시작해야 하는지 막막해지는 경우가 많습니다. 증여계약서 작성부터 취득세 신고, 소유권 이전등기까지 순서를 하나씩 짚어보면 생각보다 확인할 항목이 많다는 사실을 알게 됩니다. 특히 2026년부터는 시가와 실제 지급액의 차이에 따라 취득세 판단 기준까지 달라지고 있어, 절차를 시작하기 전에 전체 흐름을 먼저 파악해두는 편이 안전합니다.

증여 전 확인할 것부터

증여 계약서, 뭐부터 써야 할까

매매와 달리 증여는 한쪽만 의무를 부담하는 편무계약입니다. 이 차이가 등기 신청 기한을 계산하는 방식에도 그대로 이어집니다. 매매는 잔금을 다 치른 반대급부 이행완료일이 기준이지만, 증여는 계약의 효력이 발생한 날부터 기한을 세기 때문에 계약서에 효력발생일을 명확히 남겨두는 것이 실무에서 자주 놓치는 부분입니다.

증여계약서 필수 항목
· 증여자와 수증자의 인적사항
· 증여할 부동산의 정확한 표시
· 계약 체결일과 효력발생일
· 조건부 증여인지 여부 명시
· 증여 조건과 특약사항

구두 계약만으로도 민법상 증여는 성립하지만, 취득세 신고와 등기 신청 단계에서는 서면 계약서가 사실상 필수로 요구됩니다. 계약서에 효력발생일을 적어두지 않으면 이후 취득세 신고와 등기 신청 기한을 계산할 때 다툼의 여지가 생길 수 있습니다.

취득세부터 내야 하는 이유

증여로 부동산을 받는 자녀, 즉 수증자는 증여세와는 별도로 취득세를 신고·납부해야 합니다. 취득세는 재산을 넘겨받는 모든 상황에 적용되는 세목이기 때문에 대가를 지급하지 않은 증여라고 해서 예외가 되지는 않습니다. 일반적인 증여는 취득세율 3.5% 안팎, 농어촌특별세 등을 포함하면 총 4% 내외 수준에서 결정되지만, 조정대상지역의 고가주택을 증여받는 경우에는 세율이 크게 올라갈 수 있습니다.

예를 들어 부모와 자녀 사이에 아파트를 시가인정액보다 낮은 가격으로 거래하는 경우, 실제 대가를 지급했더라도 그 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 30% 이상이면 취득세에서 증여 취득으로 판단될 수 있습니다. 가족 간 거래는 실제 대가 지급 사실과 시가인정액과의 차이를 함께 확인해야 합니다.

부담부증여 세금 얼마

부담부증여, 무조건 유리할까

전세보증금이나 대출금이 남아 있는 아파트를 증여할 때는 그 채무를 자녀가 함께 인수하는 부담부증여 방식을 고민하게 됩니다. 채무를 끼워 넘기면 그만큼 증여세 과세 대상 금액이 줄어드는 구조이다 보니 절세 수단으로 알려져 있지만, 실제로는 인수된 채무만큼 부모에게 양도소득세가 발생한다는 점을 함께 봐야 합니다.

예를 들어 시세 8억원 아파트를 증여하면서 전세보증금 4억원을 자녀가 함께 인수하는 경우, 채무 인수분은 유상으로 이전된 부분으로 보아 부모에게 양도소득세가 발생할 수 있고, 채무를 제외한 나머지 가액을 기준으로 자녀의 증여세를 계산하게 됩니다. 세금이 두 갈래로 나뉘다 보니 단순 증여보다 총 부담이 오히려 커지는 경우도 있습니다.

부담부증여가 유리한지 여부는 부모의 보유 기간, 1세대 1주택 비과세 적용 여부, 채무 비율에 따라 크게 달라집니다. 채무 비율만 보고 미리 판단하기보다는 양도세와 증여세 두 세목을 함께 시뮬레이션해보는 과정이 필요합니다.

일반증여와 부담부증여 비교

구분	일반증여	부담부증여
과세 방식	전액 증여세	채무분 양도세 + 잔액 증여세
취득세 기준	증여 취득세율 적용	채무분은 유상 취득세율
주요 세금	증여세 + 취득세	양도세 + 증여세 + 취득세

등기 마쳐야 증여가 끝날까

취득세를 신고했다고 해서 절차가 끝나는 것은 아닙니다. 소유권을 넘겨받는 등기까지 마쳐야 대외적으로 자녀 명의의 부동산이 됩니다. 부동산등기 특별조치법에 따라 증여처럼 한쪽만 의무를 지는 계약은 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 소유권 이전등기를 신청해야 하며, 이 기한을 넘기면 과태료가 부과될 수 있습니다.

등기를 마친 뒤에도 국세청은 자녀가 실제로 그 부동산을 취득할 자금 능력이 있었는지, 이후 대출 상환이나 생활비 흐름이 증여받은 재산과 맞물려 있지는 않은지를 함께 들여다보는 경우가 있습니다. 등기 완료가 곧 세무 절차의 종료를 의미하지는 않는다는 점을 함께 알아두어야 합니다.

증여세 공제 계산해보기

자주 묻는 질문

증여계약서는 꼭 작성해야 하나요?

민법상 증여는 구두로도 성립할 수 있지만, 취득세 신고와 소유권 이전등기를 진행하려면 계약 내용과 효력발생일이 담긴 서면 계약서가 실무적으로 필요합니다.

증여 등기는 언제까지 마쳐야 하나요?

계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 소유권 이전등기를 신청해야 합니다. 잔금 완납일을 기준으로 계산하는 매매와는 기산일이 다르므로 혼동하지 않아야 합니다.

부담부증여를 하면 세금이 항상 줄어드나요?

채무 인수분에는 양도소득세가, 나머지 부분에는 증여세가 각각 부과되는 구조이기 때문에 보유 기간과 비과세 적용 여부에 따라 오히려 총 부담이 늘어날 수도 있습니다.

증여세 신고는 언제까지 해야 하나요?

증여받은 날이 속한 달의 말일부터 3개월 이내에 신고해야 하며, 이 기한 내에 신고하면 산출세액의 3%를 신고세액공제로 돌려받을 수 있습니다.