상속받은 집도 종부세 주택 수에 포함될까? 5년·지분 기준
상속받은 집도 종부세 주택 수에 포함될까? 5년·지분 기준
상속받은 집도 한 채로 셀까
종합부동산세는 매년 6월 1일 과세기준일에 누가 어떤 주택을 갖고 있는지를 기준으로 계산됩니다. 상속받은 집은 상속등기를 아직 하지 않았더라도 사망일에 이미 상속인에게 권리가 넘어간 것으로 보기 때문에, 등기 여부만으로 주택 수에서 빠지지는 않습니다. 일부 지분만 물려받은 경우에도 원칙적으로는 주택 1채를 가진 것으로 셉니다.
그렇다고 상속으로 생긴 집을 일반 매수 주택과 똑같이 취급하지는 않습니다. 본인이 원해서 산 집이 아니라는 점을 고려해, 종부세법은 상속주택을 두 가지 장면에서 주택 수에서 제외할 길을 열어두고 있습니다. 하나는 1세대 1주택자인지 판단할 때이고, 다른 하나는 세율을 정할 때 주택 수를 셀 때입니다.
· 6월 1일 기준 상속 후 5년 미경과
· 5년이 지나도 상속 지분 40% 이하
· 또는 지분 공시가격 수도권 6억원 이하
· 수도권 밖이면 지분가격 3억원 이하
여기서 5년은 상속개시일, 즉 피상속인이 사망한 날부터 과세기준일인 6월 1일까지를 따집니다. 상속등기를 한 날이나 상속세를 신고한 날이 기준이 아니라는 점에서 계산이 어긋나는 일이 생깁니다. 지분 기준은 기간 제한 없이 적용되므로, 형제자매가 나눠 받은 소수 지분이라면 5년이 지난 뒤에도 주택 수에서 빠질 여지가 있습니다.
1주택자가 상속받으면 12억은
가장 많이 검색되는 상황은 이미 집 한 채를 가진 사람이 부모님 집을 상속받는 경우입니다. 종부세에서 1세대 1주택자로 인정받으면 공시가격에서 12억원을 공제받고, 만 60세 이상 연령공제와 5년 이상 보유기간 세액공제를 합쳐 최대 80%까지 세액공제를 받을 수 있습니다. 반면 1주택자로 인정받지 못하면 인별로 9억원만 공제되고 세액공제도 적용되지 않습니다.
예를 들어 서울 아파트 한 채에 오래 살아온 60대가 2024년에 부모님이 사시던 지방 주택을 단독으로 상속받은 경우를 생각해볼 수 있습니다. 2026년 6월 1일 기준으로 상속개시일부터 5년이 지나지 않았으므로 상속주택 특례 대상이 됩니다. 9월에 특례를 신청하면 서울 아파트만 가진 1세대 1주택자로 계산되어 12억원 공제와 연령·보유기간 세액공제를 함께 받게 됩니다. 반대로 신청하지 않으면 두 채를 가진 사람으로 보아 9억원 공제만 적용되므로, 같은 집을 갖고도 고지 세액 차이가 크게 벌어질 수 있습니다.
여기서 놓치기 쉬운 부분은 이 특례가 기존 주택 1채와 상속주택을 함께 가진 경우를 전제로 한다는 점입니다. 무주택자가 부모님 집 한 채만 상속받았다면 애초에 1주택자이므로 따로 특례를 신청할 대상이 아닙니다. 또 배우자에게서 집을 상속받은 1주택자는 특례를 신청해야 배우자가 처음 취득한 날부터 보유기간을 이어서 계산받을 수 있습니다.
지분만 물려받았다면 다를까
형제자매가 부모님 집 한 채를 나눠 상속받는 공동상속은 흔한 상황입니다. 이때 각자 가진 지분이 작더라도 종부세에서는 원칙적으로 1채를 가진 것으로 셉니다. 그래서 본인 집 한 채에 3분의 1 지분을 더 가진 상속인은 신청 없이 두면 2주택자로 분류될 수 있습니다.
예를 들어 삼남매가 수도권 아파트를 3분의 1씩 상속받은 지 6년이 지난 경우라면 5년 요건은 이미 벗어났습니다. 하지만 각자의 지분율이 40% 이하이므로 지분 기준을 충족해 특례 신청 대상이 될 수 있습니다. 반면 장남이 지분 60%를 받았고 그 지분에 해당하는 공시가격이 수도권 기준 6억원을 넘는다면, 5년이 지난 시점부터는 주택 수에 포함되어 1주택자 계산을 받기 어렵습니다.
지분 공시가격은 주택 전체 공시가격에 본인 지분율을 곱해 계산합니다. 아파트 공시가격은 부동산 공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 조회할 수 있고, 매년 공시가격이 바뀌면 같은 지분이라도 기준 금액을 넘나들 수 있다는 점까지 함께 따져봐야 합니다.
세율 매길 때 주택 수는 별개
1세대 1주택자 판단과 별도로, 종부세 세율도 주택 수에 따라 갈립니다. 현행 기준으로는 2주택 이하라면 일반세율이 적용되고, 3주택 이상이면서 과세표준 12억원을 넘는 구간에는 더 높은 세율이 붙습니다. 세율을 판단할 때도 상속주택은 5년 이내이거나 소수 지분 요건을 갖추면 주택 수에서 제외될 수 있습니다.
| 구분 | 1세대 1주택 판단 | 세율 적용 주택 수 |
|---|---|---|
| 효과 | 12억 공제·세액공제 | 중과세율 회피 |
| 상속 5년 이내 | 신청 시 제외 | 신청 시 제외 |
| 5년 경과 후 | 소수 지분만 제외 | 소수 지분만 제외 |
| 신청 시기 | 9월 16~30일 | 9월 16~30일 |
두 제도는 목적이 다르지만 상속주택에서는 겹쳐 작동합니다. 국세청은 상속주택에 대해 1세대 1주택자 판단 특례를 신청했다면 세율 적용 시 주택 수 제외 신청서를 따로 내지 않아도 된다고 안내하고 있습니다. 다주택자라서 1주택자 계산은 어렵더라도, 상속주택을 세율 판단에서 빼면 중과세율 구간을 벗어나는 경우가 있으므로 이쪽 신청도 가볍게 넘길 일이 아닙니다.
9월 신청 놓치면 어떻게 될까
상속주택 특례는 과세관청이 알아서 적용해주지 않습니다. 해당 연도 9월 16일부터 30일까지 국세청 홈택스(hometax.go.kr)의 종합부동산세 합산배제·과세특례 신고 메뉴나 관할 세무서 서면 제출로 신청해야 11월 정기고지에 반영됩니다. 국세청이 적용이 예상되는 납세자에게 안내문을 보내기도 하지만, 안내문을 받지 못했다고 대상이 아닌 것은 아닙니다.
· 상속개시일이 되는 피상속인 사망일
· 등기부등본에 적힌 본인 상속 지분율
· 과세기준일 6월 1일의 주택 공시가격
· 상속주택의 수도권 소재 여부와 주소
한 번 신청한 뒤 요건에 변동이 없다면 다음 해에 다시 신청하지 않아도 되는 것이 원칙입니다. 다만 상속 후 5년이 지나 요건이 바뀌거나, 지분을 추가로 넘겨받았거나, 기존 주택을 처분해 보유 상황이 달라졌다면 그해 변동 내용을 다시 반영해야 합니다. 신청 기간을 넘겼다면 12월 신고·납부 기간이나 사후 경정청구로 바로잡을 수 있는지 관할 세무서와 상의하는 편이 현실적입니다. 신청 요건과 서식은 국세청(nts.go.kr) 종합부동산세 안내에서도 볼 수 있습니다.
상속주택, 이렇게 오해합니다
상담에서 자주 나오는 착각은 크게 세 가지입니다. 첫째, 상속등기를 미뤄두면 종부세 주택 수에서도 빠진다고 생각하는 경우입니다. 종부세 납세의무는 재산세와 마찬가지로 6월 1일 현재 사실상 소유자를 기준으로 하고, 상속등기 전이라면 주된 상속자에게 고지되는 일이 생기므로 등기를 늦춘다고 과세에서 벗어나지는 않습니다.
둘째, 양도세에서 상속주택 특례를 받았으니 종부세도 똑같이 처리된다고 여기는 경우입니다. 양도세 상속주택 특례는 일반주택을 먼저 팔 때 비과세를 판단하는 규정이고, 종부세는 5년·지분 요건과 9월 신청이라는 별도 틀로 움직입니다. 취득세에서도 상속주택을 일정 기간 주택 수에서 빼주지만 세목마다 기간과 요건이 달라, 하나의 결론을 모든 세금에 그대로 옮겨 적용하면 계산이 틀어집니다.
셋째, 5년이 지나면 무조건 다주택자 세율을 맞는다고 걱정하는 경우입니다. 지분율 40% 이하이거나 지분 공시가격이 기준 이하라면 기간과 관계없이 제외될 수 있고, 2주택까지는 현행 기준으로 일반세율이 적용되므로 실제 부담은 보유 주택 전체의 공시가격과 지분 구성을 함께 봐야 판단할 수 있습니다.
2027년 개편안, 상속주택은
2026년 8월 정부가 발표한 세제개편안에는 종부세를 주택 수 대신 주택 가액 중심으로 바꾸고, 거주용 1주택 공제는 14억원으로 늘리는 반면 비거주 1주택 공제는 9억원으로 낮추는 방향이 담겼습니다. 주택 수에 따른 중과를 없애고 2028년 이후 가액 기준 세율로 일원화하는 일정도 제시됐습니다.
이 개편안은 국회 심의를 거쳐야 확정되며 항목별 시행 시기도 다르게 제시되어 있습니다. 주택 수가 세율을 가르는 비중이 줄어들면 상속주택 주택 수 특례의 의미도 달라질 수 있지만, 어떤 방식으로 조정될지는 법 개정 과정에서 바뀔 수 있습니다. 2026년분 종부세는 현행 규정대로 계산되므로, 올해는 5년·지분 요건과 9월 신청 여부가 여전히 세액을 좌우합니다.
자주 묻는 질문
상속받은 집도 종부세 주택 수에 포함되나요?
원칙적으로 포함됩니다. 다만 과세기준일인 6월 1일 현재 상속개시일부터 5년이 지나지 않았거나, 5년이 지났더라도 상속 지분율이 40% 이하이거나 지분에 해당하는 공시가격이 6억원(수도권 밖 3억원) 이하라면 신청을 통해 주택 수에서 제외될 수 있습니다.
집 한 채가 있는데 상속주택이 생기면 12억 공제를 못 받나요?
상속주택이 특례 요건을 갖추고 9월 16일부터 30일까지 1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 특례를 신청하면 1세대 1주택자로 계산되어 12억원 공제와 연령·보유기간 세액공제를 받을 수 있습니다. 신청하지 않으면 인별 9억원 공제가 적용됩니다.
상속등기를 하지 않으면 종부세 주택 수에서 빠지나요?
빠지지 않습니다. 상속재산은 사망일에 상속인에게 넘어간 것으로 보고, 상속등기 전이라도 사실상 소유자나 주된 상속자에게 과세될 수 있으므로 등기 여부만으로 주택 수 판단이 달라지지는 않습니다.
상속주택 특례는 매년 다시 신청해야 하나요?
한 번 신청한 뒤 요건에 변동이 없다면 다음 해에 다시 신청하지 않아도 되는 것이 원칙입니다. 다만 상속 후 5년 경과, 지분 변동, 기존 주택 처분 등으로 상황이 바뀌었다면 해당 연도에 변동 내용을 반영해야 합니다.
2026년 세제개편안이 시행되면 상속주택 기준도 바뀌나요?
개편안은 종부세를 주택 수 대신 주택 가액 중심으로 바꾸는 방향이지만 국회 심의를 거쳐야 확정되며, 상속주택 특례가 어떻게 조정될지는 아직 달라질 수 있습니다. 2026년분 종부세는 현행 5년·지분 요건과 9월 신청 여부로 판단됩니다.