종부세 고령자·장기보유 세액공제, 얼마나 줄어들까
종부세 고령자·장기보유 세액공제, 얼마나 줄어들까
두 공제는 모두 1세대 1주택자에게만 주어지는 혜택이라는 점이 출발점입니다. 다주택자나 법인은 나이가 많거나 20년을 보유했더라도 이 세액공제를 받지 못하고, 부부 공동명의나 일시적 2주택처럼 애매한 상황이라면 9월 신청 여부가 결과를 가릅니다.
내 세액공제율은 몇 %일까
2026년 과세분 기준으로 고령자 세액공제는 만 60세부터, 장기보유 세액공제는 보유 5년부터 붙습니다. 나이 구간과 보유 구간이 올라갈수록 공제율이 계단식으로 커지고, 두 공제는 서로 더해서 적용됩니다.
| 구분 | 요건(6월 1일 기준) | 공제율 |
|---|---|---|
| 고령자 | 만 60세 이상~65세 미만 | 20% |
| 고령자 | 만 65세 이상~70세 미만 | 30% |
| 고령자 | 만 70세 이상 | 40% |
| 장기보유 | 5년 이상~10년 미만 | 20% |
| 장기보유 | 10년 이상~15년 미만 | 40% |
| 장기보유 | 15년 이상 | 50% |
| 합산 한도 | 두 공제율의 합계 | 최대 80% |
숫자만 보면 최고 90%까지 가능해 보이지만, 합산 한도가 80%로 묶여 있습니다. 만 70세에 15년 넘게 보유했다면 40%와 50%를 더한 90%가 아니라 80%가 적용되고, 만 65세에 15년 이상 보유한 경우 역시 30%와 50%의 합이 80%라 결과가 같습니다. 오래 보유한 1주택자라면 65세부터 사실상 최고 공제율에 닿는 셈입니다.
예를 들어 공제 전 종부세가 300만 원으로 계산된 1세대 1주택자를 떠올려 보면 차이가 선명합니다. 만 62세에 7년 보유했다면 20%와 20%를 합한 40%가 빠져 180만 원이 남고, 만 71세에 16년 보유했다면 한도 80%가 적용돼 60만 원으로 줄어듭니다. 반면 만 58세에 4년 보유 중이라면 두 공제 모두 요건에 닿지 않아 300만 원이 그대로 남습니다. 실제 고지액에는 여기에 농어촌특별세 20%가 더해집니다.
공제 전 세액이 얼마인지는 공시가격에서 12억 원을 뺀 금액이 출발점이 됩니다. 1세대 1주택자 기본공제 12억 원과 세액공제는 서로 다른 단계에서 작동하므로, 두 숫자를 섞어서 계산하면 예상 세액이 크게 어긋납니다.
6월 1일 하루로 갈리는 공제율
나이와 보유기간은 모두 과세기준일인 6월 1일을 기준으로 셉니다. 고지서가 나오는 11월이나 납부하는 12월에 만 60세가 되더라도, 6월 1일에 만 59세였다면 그해 고령자 공제는 붙지 않습니다. 반대로 6월 1일 직전에 생일이 지났다면 그해부터 곧바로 20%가 적용됩니다.
보유기간은 해당 주택을 취득한 날부터 6월 1일까지를 따집니다. 매매로 산 집이라면 통상 잔금을 치른 날과 등기를 접수한 날 중 빠른 날이 취득일이 되므로, 계약일을 기준으로 햇수를 세면 1년이 어긋나기도 합니다.
예를 들어 2021년 6월 2일에 잔금을 치르고 아파트를 산 1주택자라면 2026년 6월 1일 현재 보유기간은 4년 11개월 남짓입니다. 5년에서 단 하루가 모자라 올해 장기보유 공제는 받지 못하고, 2027년 6월 1일 과세분부터 20%가 붙습니다. 같은 집을 5월 31일에 잔금 처리했다면 올해부터 공제가 적용됐을 상황이라, 잔금일 하루가 1년 치 공제 여부를 가른 셈입니다.
이 기준일은 집을 사고팔 때도 그대로 작동합니다. 6월 1일 이전에 잔금을 받고 넘긴 매도인은 그해 종부세 자체가 사라지고, 6월 1일 잔금으로 산 매수인은 첫해 종부세를 내지만 보유기간은 이제 막 시작된 상태라 장기보유 공제는 한참 뒤에야 붙습니다. 고령 1주택자가 집을 갈아탈 때 장기보유 공제가 0%로 돌아간다는 점도 매수 시점을 정할 때 함께 따져야 합니다.
공제는 어느 금액에서 빠질까
고령자·장기보유 공제는 과세표준을 줄이는 공제가 아니라 세율을 곱해 나온 세액을 비율만큼 깎는 세액공제입니다. 그래서 공시가격이 높아 세액이 클수록 공제되는 금액도 함께 커지고, 반대로 12억 원을 조금 넘는 집은 공제율이 높아도 줄어드는 금액 자체는 크지 않습니다.
· 주택 공시가격 합계에서 12억 원 공제
· 12억 초과분에 공정시장가액비율 60%
· 과세표준 구간별 0.5~2.7% 세율 적용
· 이미 낸 재산세 중복분을 세액에서 차감
· 고령자·장기보유 세액공제 최대 80%
· 세부담 상한 적용 후 농특세 20% 가산
이 순서에서 보듯 세액공제는 재산세 중복분을 뺀 뒤의 세액에 적용됩니다. 공제율 80%를 받는다고 해서 재산세까지 80% 줄어드는 것은 아니며, 7월과 9월에 나오는 재산세는 나이나 보유기간과 관계없이 그대로 부과됩니다.
양도소득세의 장기보유특별공제와 이름이 비슷해 혼동하는 경우도 많습니다. 양도세 장기보유특별공제는 양도차익에서 빼는 공제이고 1주택자는 거주기간까지 함께 따지지만, 현행 종부세 장기보유 세액공제는 실제로 살았는지와 무관하게 보유한 기간만으로 공제율이 정해집니다. 세입자를 두고 있는 1주택이라도 1세대 1주택 요건만 갖추면 2026년 과세분까지는 보유기간 공제를 받습니다.
재건축·상속 집 보유기간은?
보유기간을 새로 세야 하는지가 가장 크게 엇갈리는 경우는 재건축·재개발로 새 아파트를 받은 집과 배우자에게서 상속받은 집입니다. 원칙대로라면 새 아파트는 준공 후 취득일부터, 상속받은 집은 상속개시일부터 보유기간이 시작되지만, 이 두 경우에는 종전 보유기간을 이어서 계산하는 특례가 있습니다.
재건축·재개발로 멸실된 뒤 새로 지어진 주택은 멸실된 종전 주택을 취득한 날부터, 배우자로부터 상속받은 주택은 배우자가 그 집을 취득한 날부터 보유기간을 셉니다. 다만 이 특례는 저절로 반영되지 않고, 매년 9월 16일부터 30일 사이에 보유기간 계산 특례를 신청해야 장기보유 공제율에 들어갑니다.
예를 들어 2008년에 산 노후 아파트가 재건축돼 2024년에 새 아파트로 입주한 1주택자라면, 준공일 기준으로는 보유 2년이라 장기보유 공제가 없습니다. 특례를 신청해 종전 아파트 취득일부터 계산하면 보유기간이 18년이 되어 50%가 적용될 수 있습니다. 남편 명의 집을 상속받은 배우자도 같은 방식으로 남편의 보유기간을 이어받을 수 있어, 상속 직후 공제율이 0%로 떨어지는 것을 막을 수 있습니다.
통산 특례는 배우자 상속에 한정되므로 부모에게서 상속받은 집이나 증여로 받은 집은 상속·증여받은 날부터 보유기간을 새로 세는 것이 원칙입니다. 상속으로 집이 한 채 늘어난 경우라면 먼저 그 집이 주택 수에 포함되는지부터 따져야 1세대 1주택 공제 자체가 유지되는지 알 수 있습니다.
공동명의·2주택도 받을 수 있나
세액공제는 원칙적으로 세대원 중 한 명이 주택 한 채를 단독으로 가진 1세대 1주택자에게 적용됩니다. 부부가 한 채를 공동명의로 가진 경우 기본 방식은 부부 각자 9억 원씩 공제받는 인별 과세라서, 이 방식을 유지하는 동안에는 나이나 보유기간이 아무리 길어도 세액공제가 붙지 않습니다.
공동명의 1주택자 특례를 신청하면 부부 중 한 명을 납세의무자로 정해 12억 원 공제와 세액공제를 받는 쪽으로 바뀝니다. 이때 공제율은 납세의무자로 정한 사람의 나이와 보유기간으로 계산되며, 2026년부터는 지분율과 관계없이 부부 합의로 납세의무자를 정할 수 있게 됐습니다.
예를 들어 공시가격 22억 원 아파트를 12년째 공동명의로 보유하고 남편이 만 58세, 아내가 만 66세인 부부라면 누구를 납세의무자로 두느냐에 따라 공제율이 달라집니다. 남편 기준이면 장기보유 40%만 적용되지만, 아내 기준이면 고령자 30%가 더해져 70%가 됩니다. 다만 특례를 신청하면 공제액이 부부 합산 18억 원에서 12억 원으로 줄어들기 때문에, 세액공제로 줄어드는 금액이 그 차이를 넘어서는지까지 비교해야 합니다.
이사하면서 잠시 두 채가 된 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택을 함께 가진 경우도 주택 수 산정 제외 특례를 신청하면 1세대 1주택자로 계산받아 세액공제 대상에 들어갈 수 있습니다. 다만 이렇게 함께 합산되는 신규주택이나 상속주택 몫의 세액에는 세액공제가 적용되지 않아, 공제율이 같아도 단독 1주택자보다 줄어드는 금액은 작아집니다. 공동명의 특례와 주택 수 제외 특례는 모두 매년 9월 16일부터 30일까지 국세청 홈택스(hometax.go.kr)나 관할 세무서에서 신청합니다.
많이 헷갈리는 세액공제 오해
세액공제와 관련된 오해는 대부분 공제율을 단순하게 더하거나, 다른 세금의 기준을 그대로 가져오면서 생깁니다. 고지서를 받은 뒤 예상과 다르다고 느끼는 지점도 여기서 크게 벗어나지 않습니다.
· 70세·15년 보유라도 90%가 아닌 80%
· 80% 공제받아도 종부세가 0원은 아님
· 현행은 실거주와 무관하게 보유기간 반영
· 공동명의는 특례 신청 전엔 공제 없음
· 재건축 보유기간 통산은 신청해야 반영
· 납부유예는 공제가 아닌 납부 연기 제도
단독명의 1세대 1주택자라면 세액공제 자체는 따로 신청하지 않아도 국세청 고지세액에 반영됩니다. 문제는 주민등록상 세대가 분리돼 있지 않은 자녀가 주택을 갖고 있거나, 재산세가 주택분으로 나오는 주거용 오피스텔을 따로 보유한 경우입니다. 본인은 한 채라고 생각해도 세대 기준 1주택에서 벗어나 12억 원 공제와 세액공제가 한꺼번에 빠질 수 있습니다.
납부유예를 세액공제와 비슷한 혜택으로 여기는 분도 있지만 성격이 다릅니다. 만 60세 이상이거나 5년 이상 보유한 1세대 1주택자가 소득 요건 등을 갖추면 집을 팔거나 증여·상속할 때까지 납부를 미룰 수 있지만, 미룬 기간만큼 이자상당액이 붙고 세금 자체가 줄어드는 것은 아닙니다.
2027년부터 공제 한도 생길까
정부가 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안에는 1세대 1주택 세액공제를 손보는 내용이 담겼습니다. 고령자 공제율 20~40%와 합산 한도 80%는 유지하되, 보유기간 공제를 실제 거주기간 공제로 바꾸고 공제받는 세액 자체에 금액 한도를 새로 두는 방향입니다.
정부안대로라면 2027년에는 보유기간 공제와 거주기간 공제 중 높은 쪽을 고를 수 있고, 2028년부터는 보유기간 공제가 사라집니다. 세액공제 금액 한도는 2027년 800만 원, 2028년 이후 600만 원으로 제시됐습니다. 공제 전 세액이 크지 않은 대부분의 1주택자는 한도 영향이 적지만, 초고가 주택을 보유한 고령자나 거주하지 않고 보유만 해 온 1주택자는 체감 변화가 클 수 있습니다.
이 개편안은 국회 심의 과정에서 내용이 바뀔 수 있고, 통과되더라도 2027년 6월 1일 기준 과세분부터 적용되는 안입니다. 2026년 12월에 납부하는 올해분 종부세는 현행대로 나이와 보유기간 기준 세액공제로 계산되며, 세부 제도 안내는 국세청(nts.go.kr) 공지에서도 볼 수 있습니다. 공시가격은 부동산 공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 조회됩니다.
자주 묻는 질문
종부세 고령자 세액공제와 장기보유 세액공제는 각각 몇 %인가요?
2026년 과세분 기준으로 고령자 세액공제는 만 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%이고, 장기보유 세액공제는 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%입니다. 두 공제를 합쳐 최대 80%까지 적용됩니다.
나이와 보유기간은 언제를 기준으로 계산하나요?
과세기준일인 6월 1일 현재를 기준으로 계산합니다. 6월 1일에 만 60세가 되지 않았거나 보유기간이 5년에 하루라도 모자라면 그해에는 해당 공제가 적용되지 않습니다.
재건축으로 새 아파트를 받으면 보유기간이 처음부터 다시 시작되나요?
재건축·재개발로 멸실 후 새로 지은 주택은 종전 주택을 취득한 날부터 보유기간을 이어서 계산하는 특례가 있습니다. 배우자로부터 상속받은 주택도 배우자의 취득일부터 계산할 수 있으며, 두 경우 모두 매년 9월 16일부터 30일 사이에 특례를 신청해야 반영됩니다.
부부 공동명의 1주택도 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 있나요?
공동명의 1주택자 특례를 신청하면 부부 중 합의로 정한 1명을 납세의무자로 하여 12억 원 공제와 세액공제를 받을 수 있습니다. 특례를 신청하지 않으면 부부 각자 9억 원씩 공제받는 대신 세액공제는 적용되지 않으므로, 두 방식의 예상 세액을 비교해 선택해야 합니다.
2026년 세제개편안의 세액공제 한도가 올해 종부세에도 적용되나요?
정부안의 세액공제 금액 한도 800만 원과 600만 원, 거주기간 중심 공제 전환은 국회 심의를 거쳐 2027년 과세분부터 적용하는 방안입니다. 2026년 12월에 납부하는 올해분 종부세는 현행 나이·보유기간 기준 세액공제로 계산됩니다.