종합부동산세 대상과 계산 방법, 누가 종부세를 내야 할까
종합부동산세 대상과 계산 방법, 누가 종부세를 내야 할까
종부세를 처음 검색하는 분들이 가장 먼저 묻는 질문은 대개 두 가지입니다. "우리 집도 종부세가 나오나"와 "나온다면 얼마쯤일까"입니다. 두 질문 모두 시세가 아니라 공시가격, 그리고 세대가 아니라 명의자 개인을 기준으로 답이 정해진다는 점을 먼저 기억해 두면 판단이 훨씬 쉬워집니다.
종부세, 누가 내는 세금일까
종합부동산세 납세의무자는 과세기준일인 6월 1일 현재 주택이나 토지를 소유한 사람입니다. 재산세는 집을 가진 사람이라면 금액에 관계없이 부과되지만, 종부세는 보유 부동산의 공시가격 합계가 일정 금액을 넘는 사람에게만 추가로 붙는 세금이라는 점이 다릅니다.
계산 단위는 세대가 아닌 개인입니다. 남편 명의 아파트와 아내 명의 오피스텔이 있다면 각자 자기 명의 부동산만 합산해 과세 여부를 따집니다. 다만 공제금액을 12억 원으로 높여주는 1세대 1주택 여부는 세대 전체의 주택 수로 판단하기 때문에, 인별 과세와 세대 판단이 섞여 있다는 점에서 혼동이 자주 생깁니다.
· 6월 1일 현재 소유자에게 과세됩니다
· 주택 공시가격은 명의자별로 합산합니다
· 1세대 1주택자는 12억 원 초과부터 과세
· 그 외 개인은 9억 원 초과부터 과세
· 종합합산 토지는 5억 원 초과부터 과세
· 별도합산 토지는 80억 원 초과부터 과세
상가나 사무실 건물 자체는 종부세 대상이 아닙니다. 상가 부속토지처럼 별도합산 토지로 분류되는 땅은 공시지가 합계가 80억 원을 넘어야 과세되므로, 일반 개인이 종부세를 체감하는 영역은 대부분 주택분입니다. 나대지나 잡종지 같은 종합합산 토지를 가지고 있다면 5억 원 기준을 따로 봐야 합니다.
공시가격 얼마부터 과세될까
주택분 종부세는 사람별 주택 공시가격 합계에서 공제금액을 먼저 뺍니다. 2026년 과세분 기준으로 1세대 1주택자는 12억 원, 그 밖의 개인은 9억 원이 공제되고, 법인은 공제가 없습니다. 즉 1세대 1주택자라면 공시가격이 12억 원을 넘는 부분부터 세금이 계산됩니다.
여기서 말하는 공시가격은 아파트의 경우 공동주택가격, 단독주택은 개별주택가격입니다. 매년 4월 말 무렵 확정되며 부동산 공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 조회됩니다. 실거래가나 KB시세보다 낮게 형성되는 편이라 "시세 15억이면 종부세 대상"이라는 계산은 맞지 않을 때가 많습니다.
예를 들어 시세로 17억 원 안팎에 거래되는 아파트 한 채만 가진 세대라도, 올해 공시가격이 11억 원대로 결정됐다면 1세대 1주택자 공제 12억 원에 미치지 못해 주택분 종부세는 나오지 않습니다. 그런데 같은 아파트 소유자가 지방에 작은 주택을 한 채 더 가지고 있다면 공제금액이 9억 원으로 낮아져 과세 대상에 들어갈 수 있습니다. 이때 추가 주택이 지방 저가주택이나 상속주택 요건에 맞으면 특례 신청으로 1세대 1주택 공제를 유지할 여지가 생깁니다.
1세대 1주택자로 인정받으려면 세대원 중 한 명만 주택을 보유하고 그 사람이 국내 거주자여야 합니다. 세대 안에서 부모와 자녀가 각각 집을 한 채씩 가졌다면 각자 1주택이라도 1세대 1주택 공제는 받지 못합니다.
종부세 계산, 어떤 순서로 될까
종부세 계산기를 돌려보면 숫자가 바로 나오지만, 실제 고지세액은 여러 단계를 거쳐 줄어들거나 늘어납니다. 순서를 알고 있으면 계산기 결과와 고지서 금액이 왜 다른지도 스스로 가늠할 수 있습니다.
· 사람별 주택 공시가격을 모두 더합니다
· 12억 또는 9억 원 공제금액을 뺍니다
· 남은 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱합니다
· 과세표준 구간별 누진세율을 적용합니다
· 이미 부과된 재산세 중복분을 차감합니다
· 1주택자는 연령·보유 세액공제를 합니다
· 농어촌특별세 20%가 더해져 고지됩니다
| 구분 | 1세대 1주택자 | 그 외 개인 |
|---|---|---|
| 공제금액 | 12억 원 | 9억 원 |
| 공정시장가액비율 | 60% | 60% |
| 세율 | 0.5~2.7% | 2주택 이하 0.5~2.7% 3주택 이상 최고 5.0% |
| 세액공제 | 연령+보유 최대 80% | 적용 없음 |
| 세부담 상한 | 전년 보유세 150% | 전년 보유세 150% |
예를 들어 공시가격 15억 원 아파트 한 채를 가진 1세대 1주택자라면 15억 원에서 12억 원을 빼고 남은 3억 원에 60%를 곱해 과세표준은 1억 8천만 원이 됩니다. 과세표준 3억 원 이하 구간 세율 0.5%를 적용하면 산출세액은 약 90만 원입니다. 여기서 재산세 중복분이 빠지고, 만 65세 이상이면서 10년 넘게 보유했다면 연령 30%와 보유 40%를 합한 70% 세액공제가 추가로 적용되어 실제 고지액은 훨씬 줄어듭니다.
세부담 상한은 올해 재산세와 종부세를 합친 보유세가 전년 대비 150%를 넘지 못하게 막는 장치입니다. 공시가격이 크게 오른 해에 종부세가 갑자기 급증하지 않는 이유가 여기에 있습니다. 법인이나 법인으로 보는 단체에는 이 상한이 적용되지 않습니다.
다주택자는 세율이 달라질까
현재 주택분 종부세 세율은 주택 수에 따라 두 갈래로 나뉩니다. 2주택 이하라면 과세표준 구간별 0.5%에서 2.7%까지 적용되고, 3주택 이상이면서 과세표준이 12억 원을 넘는 구간부터는 2.0%에서 5.0%의 높은 세율이 붙습니다. 같은 3주택자라도 과세표준이 12억 원 이하라면 일반세율과 차이가 없다는 점은 의외로 잘 알려져 있지 않습니다.
종부세 주택 수는 재산세 과세대장상 주택을 기준으로 셉니다. 그래서 아직 주택이 아닌 조합원 입주권이나 분양권은 종부세 주택 수에 들어가지 않는 반면, 양도세나 청약에서는 주택 수에 포함될 수 있어 세목마다 결론이 엇갈립니다. 상속주택, 지방 저가주택, 일시적 2주택처럼 일정 요건을 갖추면 주택 수에서 빼주거나 1세대 1주택 계산을 허용하는 특례도 있습니다.
예를 들어 서울에 공시가격 13억 원 아파트 한 채를 가진 1주택자가 부모님 사망으로 지방 주택 지분 일부를 상속받은 경우를 생각해 볼 수 있습니다. 서류상 2주택이 되어 공제금액이 9억 원으로 내려갈 것처럼 보이지만, 상속 후 일정 기간 이내이거나 상속 지분율·지분 가액이 기준 이하라면 주택 수에서 제외하는 특례를 신청할 수 있습니다. 특례가 인정되면 1세대 1주택 공제와 세액공제를 그대로 받게 되므로, 같은 조건에서도 신청 여부에 따라 세액 차이가 벌어집니다.
공동명의·오피스텔은 어떨까
부부가 한 채를 공동명의로 가진 경우에는 선택지가 두 가지입니다. 각자 지분만큼 인별로 과세받으면 부부 각각 9억 원씩, 합계 18억 원까지 공제됩니다. 반대로 1세대 1주택자 특례를 신청하면 공제는 12억 원으로 줄지만 연령·보유기간 세액공제를 최대 80%까지 받을 수 있습니다.
공시가격이 18억 원 이하라면 인별 과세만으로 종부세가 나오지 않는 경우가 대부분입니다. 공시가격이 더 높고 지분권자가 고령이면서 보유 기간이 길다면 특례 쪽 세액이 더 적게 나올 수 있어, 해마다 두 방식의 결과를 비교해 보고 고르는 편이 유리합니다.
오피스텔은 이름만으로 주택 여부가 정해지지 않습니다. 재산세가 주택분으로 부과되고 있다면 종부세에서도 주택으로 합산되고, 업무용 건축물로 과세되고 있다면 주택분 종부세 계산에서 빠집니다. 주거용 오피스텔 한 채가 더해지면서 1세대 1주택 공제가 사라지는 일이 적지 않아, 본인 오피스텔이 재산세 고지서에 어떻게 분류돼 있는지부터 보는 것이 출발점입니다.
종부세, 자주 오해하는 부분
종부세를 두고 반복되는 오해는 크게 네 가지로 좁혀집니다. 대부분 재산세와 기준을 섞어 생각하거나, 고지서만 기다리다 신청 기회를 놓치면서 생깁니다.
· 세대 합산이 아니라 사람별 합산입니다
· 시세가 아니라 공시가격이 판단 기준입니다
· 1주택이어도 12억 넘으면 과세됩니다
· 특례는 신청해야 적용받을 수 있습니다
과세기준일을 둘러싼 오해도 많습니다. 6월 1일 당일 누가 소유자인지로 그해 종부세 납세자가 정해지고, 소유권 변동 시점은 보통 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날로 봅니다.
예를 들어 공시가격 20억 원 아파트를 파는 매도인이 5월 31일에 잔금을 받았다면 6월 1일 현재 소유자는 매수인이 되어 올해 재산세와 종부세는 매수인에게 고지됩니다. 반면 잔금일이 6월 2일로 하루만 밀려도 올해 보유세는 매도인 몫으로 남습니다. 계약서에 보유세 정산 특약을 넣지 않았다면 하루 차이로 부담하는 사람이 바뀌므로, 고가 주택 매매에서는 잔금일을 잡을 때 이 기준을 함께 따져보게 됩니다.
9월 신청과 12월 납부 일정
종부세는 국세청이 11월 하순에 고지서를 보내고 12월 1일부터 15일까지 납부하는 방식이 기본입니다. 고지 대신 스스로 신고·납부하는 방법도 있으며, 이 경우에도 기한은 같습니다.
놓치기 쉬운 일정은 9월입니다. 부부 공동명의 1세대 1주택 특례, 상속주택·지방 저가주택·일시적 2주택 주택 수 특례, 등록임대주택 등 합산배제 신청은 매년 9월 16일부터 30일까지 받습니다. 이 기간에 신청하지 않았다면 12월 신고·납부 기간에 직접 신고하면서 반영해야 하므로 절차가 번거로워집니다. 신청과 납부는 국세청 홈택스(hometax.go.kr)에서 진행되며, 제도 안내는 국세청(nts.go.kr)에 공지됩니다.
납부할 세액이 250만 원을 넘으면 일부를 납부기한 후 6개월 이내에 나눠 낼 수 있습니다. 고령이거나 장기 보유한 1세대 1주택자 가운데 소득 요건 등을 갖춘 경우에는 주택을 팔거나 증여·상속할 때까지 납부를 미루는 납부유예 제도도 있습니다.
2027년 종부세는 뭐가 바뀔까
정부는 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안에 종부세 개편을 담았습니다. 실거주 1세대 1주택자는 공제금액을 14억 원으로 높이고, 거주하지 않는 1주택자는 9억 원으로 낮추며, 다주택자는 거주주택 가액 비중에 따라 공제액이 달라지는 방식입니다. 공정시장가액비율도 60%에서 70%로 올리고, 3주택 이상이나 조정대상지역 주택 보유자는 2028년부터 80%까지 높이는 안이 포함됐습니다.
이 밖에 보유기간 세액공제를 거주기간 기준으로 바꾸고 공제액에 금액 한도를 두는 내용, 세부담 상한을 150%에서 200%로 올리는 내용도 제시됐습니다. 다만 개편안은 정기국회 심의를 거쳐야 확정되고, 그대로 통과되더라도 2027년 6월 1일 기준 과세분부터 적용됩니다. 올해 12월에 고지되는 2026년 종부세는 현행 기준으로 계산됩니다.
자주 묻는 질문
종부세는 세대 전체 주택을 합산해서 계산하나요?
아닙니다. 종부세는 명의자 개인별로 보유한 주택 공시가격을 합산해 계산합니다. 다만 공제금액 12억 원이 적용되는 1세대 1주택자인지는 세대 전체의 주택 보유 현황으로 판단합니다.
1주택자인데 공시가격이 12억 원을 넘으면 종부세를 내나요?
1세대 1주택자라면 공시가격 중 12억 원을 넘는 부분에 공정시장가액비율 60%를 곱한 금액이 과세표준이 되어 종부세가 계산됩니다. 여기서 재산세 중복분과 연령·보유기간 세액공제가 빠지므로 실제 고지액은 산출세액보다 적어질 수 있습니다.
6월에 집을 팔면 올해 종부세는 누가 내나요?
6월 1일 현재 소유자가 그해 종부세 납세자입니다. 잔금일이나 등기접수일 중 빠른 날이 6월 1일까지라면 매수인이, 6월 2일 이후라면 매도인이 부담합니다.
부부 공동명의 1주택은 어떤 방식으로 과세받는 게 유리한가요?
인별 과세를 택하면 부부 각자 9억 원씩 공제되고, 1세대 1주택자 특례를 신청하면 12억 원 공제와 최대 80% 세액공제를 받습니다. 공시가격, 나이, 보유기간에 따라 유리한 쪽이 달라지며 특례는 매년 9월 16일부터 30일까지 신청합니다.
종부세를 한 번에 내기 어려우면 나눠서 낼 수 있나요?
납부할 세액이 250만 원을 넘으면 일부를 납부기한이 지난 뒤 6개월 이내에 분납할 수 있습니다. 요건을 갖춘 고령·장기보유 1세대 1주택자는 납부유예 신청도 가능합니다.
2026년 세제개편안이 올해 종부세에도 적용되나요?
개편안은 국회 심의를 거쳐야 확정되며, 통과되더라도 2027년 6월 1일 기준 과세분부터 적용됩니다. 2026년 12월에 고지되는 종부세는 현행 공제금액과 공정시장가액비율 60%를 기준으로 계산됩니다.