월세 계약할 때 등기부등본 확인, 갑구와 을구에서 무엇을 봐야 할까요
월세 계약할 때 등기부등본 확인, 갑구와 을구에서 무엇을 봐야 할까요
월세도 등기부를 봐야 할까
보증금이 전세보다 작다고 해서 등기부 열람을 건너뛸 이유가 되지는 않습니다. 집주인의 대출이 많거나 세금 문제로 집이 경매에 넘어가면, 보증금은 등기부에 먼저 올라 있는 권리 뒤로 밀릴 수 있기 때문입니다.
등기부등본(등기사항증명서)은 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 주소만 입력하면 소유자가 아니어도 열람할 수 있습니다. 인터넷등기소 기준 열람은 700원, 제출용 발급은 1,000원이며 수수료는 바뀔 수 있습니다. 화면으로 보는 열람이면 계약 판단에는 충분하고, 은행이나 보증기관에 내야 한다면 발급본이 필요합니다.
열람할 때는 말소사항 포함으로 보는 편이 도움이 됩니다. 지금은 지워진 근저당이나 가압류도 이력으로 남아서, 최근에 급히 정리한 흔적이 있는지 읽을 수 있습니다. 단독·다가구 주택은 건물과 토지 등기를 따로 열어야 하고, 아파트 같은 집합건물은 표제부에 대지권이 어떻게 적혀 있는지를 먼저 봅니다.
· 말소사항 포함 옵션을 선택해 열람
· 건물·토지 등기부를 함께 열람해 대조
· 계약 당일 새로 열람해 다시 대조
· 집합건물은 표제부 대지권 표시 보기
갑구 소유자와 집주인이 같은가
갑구는 소유권에 관한 기록이 시간 순서로 쌓이는 칸이고, 가장 아래에 남아 있는 소유권 이전 내용이 현재 소유자입니다. 계약서에 서명할 사람의 신분증과 갑구 소유자의 이름·주소를 맞대어 보는 것이 첫 순서입니다.
예를 들어 집을 보여 주고 계약을 진행하는 사람이 등기부 소유자의 배우자나 부모라고 말하는 경우가 있습니다. 이때는 소유자 본인의 위임장과 인감증명서, 소유자와 직접 통화하거나 영상으로 의사를 확인한 기록이 판단 기준이 됩니다. 보증금도 소유자 명의 계좌로 보내야 나중에 반환 책임을 따지기 쉽습니다.
갑구에는 소유자 외에 가압류, 압류, 가처분, 경매개시결정 같은 기록도 올라옵니다. 가압류와 압류는 집주인의 채권자나 세금 문제로 재산 처분이 묶여 있다는 신호이고, 경매개시결정이 보이면 이미 경매 절차가 시작된 상태입니다. 가처분이나 가등기는 소유권 자체를 두고 다툼이 있을 수 있어 같은 갑구에서 함께 읽어야 합니다. 이름만 맞는지 보고 넘어가면 이런 기록을 놓치게 됩니다.
을구 근저당, 월세도 위험할까
을구는 근저당권, 전세권, 임차권등기처럼 소유권 외의 권리가 올라오는 칸입니다. 월세 계약에서 먼저 볼 항목은 근저당의 채권최고액, 설정일, 채권자입니다. 채권최고액은 실제 대출금이 아니라 담보로 잡아 둔 한도 금액이어서, 금융기관에 따라 대출 원금보다 20~30% 안팎 높게 잡는 방식이 흔합니다. 근저당이 여러 건이면 최고액을 모두 더해서 봐야 합니다.
예를 들어 시세 3억 원 집에 채권최고액 합계가 2억 4,000만 원이고 보증금이 2,000만 원인 경우입니다. 근저당이 있다는 사실만으로 계약을 피해야 하는 것은 아니지만, 경매가 시세보다 낮은 가격에 낙찰되면 보증금까지 배당이 닿는지가 문제가 됩니다. 최고액 합계가 시세에 얼마나 가까운지, 입주 전에 일부 상환과 말소를 약정할 수 있는지에 따라 판단이 갈립니다.
반대로 근저당이 없다고 해서 안전하다고 보기도 어렵습니다. 계약 이후 입주 전에 새 근저당이 설정될 수 있기 때문입니다. 임대인이 입주일 전까지 대출을 갚고 말소하기로 했다면, 말소 시점과 지키지 않았을 때의 해지 조건을 특약 문장으로 남겨 두는 방식이 쓰입니다.
소액임차인이면 보증금 지킬까
보증금이 작은 월세 계약이라면 소액임차인 최우선변제금이 안전장치가 될 수 있습니다. 2026년 10월 현재 서울의 소액임차인 기준은 보증금 1억 6,500만 원 이하, 최우선변제액은 최대 5,500만 원입니다. 다만 선순위 담보물권이 2023년 2월 21일 전에 설정됐다면 당시 기준이 적용될 수 있어 설정일을 함께 확인해야 합니다. 주택 월세는 월세를 환산하지 않고 보증금 액수만으로 소액임차인 여부를 따지는 것으로 설명됩니다.
차이가 생기는 지점은 기준 시점입니다. 계약일이 아니라 등기부에 가장 먼저 설정된 담보권의 설정일에 시행되던 금액이 적용되어서, 오래전에 설정된 근저당일수록 기준 금액이 낮습니다. 전입신고와 입주를 경매개시결정 등기 전에 마치고 배당요구도 해야 하며, 최우선변제 총액은 주택 낙찰가의 2분의 1 범위로 제한됩니다. 서울 밖은 권역별로 금액이 달라서 해당 지역 기준을 따로 대조해야 합니다.
갑구에 신탁이 보이면 괜찮나
갑구에 신탁이라는 글자가 있으면 소유자 칸의 이름이 집주인이 아니라 신탁회사(수탁자)로 바뀌어 있습니다. 집을 보여 준 사람이 따로 있어도 임대 권한이 누구에게 있는지는 등기부에 나오지 않고 신탁원부에 적혀 있으며, 신탁원부는 인터넷등기소에서 발급받을 수 있습니다.
수탁자의 동의 없이 맺은 임대차 계약은 임차인이 대항력이나 우선변제권을 인정받지 못한 사례가 있습니다. 같은 신탁등기라도 신탁 조건에 따라 계약 상대와 보증금을 보낼 계좌가 달라지므로, 신탁등기 집 월세 계약이 가능한지는 신탁원부 내용에 따라 갈립니다.
등기부 깨끗하면 안전할까요
갑구와 을구에 아무 기록이 없어도 거래가 안전하다고 단정할 수는 없습니다. 등기부에 나타나지 않는 권리가 있기 때문입니다. 대표적인 것이 다가구주택의 선순위 임차인으로, 먼저 입주한 세입자들의 보증금은 등기부에 올라오지 않아서 임대인 동의를 받아 확정일자 부여 현황을 따로 열람해야 합니다.
임대인의 국세·지방세 체납도 등기부에는 보이지 않지만 보증금보다 앞서 징수될 수 있습니다. 임대차 계약 체결 전에 납세 정보를 확인할 수 있는 제도가 있고, 적용 요건은 계약 시점에 따라 다릅니다. 건물의 용도와 위반 여부는 등기부가 아니라 건축물대장에 적히며, 위반건축물 표시가 있으면 보증보험 가입이나 대출 심사에서 제한될 수 있습니다. 건축물대장은 정부24(gov.kr)에서 열람할 수 있습니다.
항목별 위험도 어떻게 다를까
같은 등기부 기록이라도 월세 계약에서 읽어 내는 지점은 서로 다릅니다.
| 기록 | 위치 | 월세 계약에서 보는 점 |
|---|---|---|
| 소유자 | 갑구 | 계약 상대와 동일인인지 |
| 가압류·압류 | 갑구 | 경매 진행·처분 제한 여부 |
| 신탁 | 갑구 | 수탁자 동의와 임대 권한 |
| 근저당 | 을구 | 채권최고액 합계와 설정일 |
| 전세권·임차권등기 | 을구 | 앞선 임차 권리의 존재 |
계약일과 입주일 사이 위험
가장 놓치기 쉬운 구간은 계약서를 쓴 날부터 입주해 전입신고를 마칠 때까지입니다. 임차인의 대항력은 주택을 인도받고 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 생기기 때문에, 그 사이에 새 근저당이 설정되면 보증금은 그 근저당보다 뒤 순위가 될 수 있습니다. 계약일의 등기부가 깨끗했더라도 입주일에 다시 열람해야 하는 이유입니다.
예를 들어 계약할 때는 근저당이 없었는데 입주 며칠 전 집주인이 새로 대출을 받아 근저당을 설정한 경우입니다. 입주일 열람에서 이를 발견했다면 보증금 지급 전에 말소 조건을 협의하거나 계약 해지를 요구할 수 있는 특약이 있었는지가 기준이 됩니다. 이미 입금하고 전입신고까지 마친 뒤였다면 순위가 정해진 상태라 대응 폭이 줄어듭니다.
· 보증금 지급 직전에 등기부 재열람
· 소유자와 근저당 변동 여부를 대조
· 소유자 명의 계좌로 보증금을 송금
· 이사 당일 전입신고를 먼저 진행하기
· 확정일자도 같은 날 함께 받아 두기
확정일자는 전입신고와 같은 날 받아 두면 우선변제 순위를 앞당길 수 있습니다. 계약이 끝났는데 보증금이 돌아오지 않는 상황이 생기면 임차권등기명령 같은 후속 절차로 이어집니다.
자주 묻는 질문
월세 계약 전 등기부등본은 임차인이 직접 열람해도 되나요?
네, 가능합니다. 대법원 인터넷등기소에서 주소만 입력하면 소유자가 아니어도 열람할 수 있습니다. 열람은 700원, 발급은 1,000원이 기준이며 수수료는 바뀔 수 있습니다.
근저당이 있는 집은 월세 계약을 피해야 하나요?
근저당이 있다는 사실만으로 계약이 불가능한 것은 아닙니다. 채권최고액 합계가 시세에 얼마나 가까운지, 입주 전 말소 약정이 있는지, 설정일과 보증금 규모에 따라 판단이 달라집니다.
집주인 이름이 등기부 소유자와 다르면 계약해도 되나요?
소유자 본인의 위임장과 인감증명서, 본인 의사를 확인한 기록이 갖춰져야 대리 계약을 따져볼 수 있습니다. 보증금은 소유자 명의 계좌로 보내는 방식이 분쟁을 줄입니다.
소액임차인이면 월세 보증금을 전부 돌려받을 수 있나요?
전액이 아니라 일정액만 먼저 배당받습니다. 서울 기준 현행 시행령은 보증금 1억 6,500만 원 이하일 때 최대 5,500만 원이며, 기준 시점은 선순위 근저당 설정일입니다. 대항요건과 배당요구 같은 요건도 갖춰야 합니다.
신탁등기된 집은 월세 계약을 할 수 없나요?
신탁등기된 집도 계약이 가능한 경우가 있지만 임대 권한이 누구에게 있는지는 신탁원부에 따라 달라집니다. 수탁자의 동의 여부와 보증금 송금 계좌를 신탁원부에 맞춰야 합니다.