건축물대장과 등기부등본, 뭐가 다를까요

부동산 계약을 앞두고 서류를 준비하다 보면 건축물대장과 등기부등본이라는 이름을 함께 마주치게 됩니다. 둘 다 집에 관한 서류라서 하나만 떼면 되는 것 아닌가 싶지만, 실제로는 담당 기관도 다르고 보여주는 내용도 다릅니다. 면적이나 소유자 정보가 두 서류에서 다르게 나올 때 어떤 쪽을 믿어야 하는지, 계약 전에 왜 두 서류를 함께 확인해야 하는지부터 살펴보겠습니다.

건축물대장은 왜 따로 있을까

등기부등본은 대법원 산하 등기소에서 관리하고, 건축물대장은 건축물이 위치한 시·군·구청에서 관리합니다. 관리 주체가 다르다 보니 담고 있는 정보의 성격도 다릅니다. 등기부등본이 소유권과 근저당 같은 권리관계를 보여주는 서류라면, 건축물대장은 건물의 구조와 용도, 면적처럼 물리적인 현황을 확인하는 서류입니다.

예를 들어 다세대주택 한 채를 계약하려는 상황이라면, 등기부등본으로는 지금 이 집의 소유자가 누구인지, 근저당이 잡혀 있는지를 볼 수 있습니다. 반면 이 집이 실제로 주거용으로 허가를 받았는지, 확장 공사가 신고 없이 이루어졌는지는 건축물대장을 봐야 알 수 있습니다.

건축물대장에서 볼 수 있는 것
· 건물 구조와 층수
· 용도와 사용승인일
· 위반건축물 여부
· 건축물 현황과 변경사항

면적이나 구조 다르면 어떻게

두 서류를 함께 떼어봤는데 면적이나 구조가 다르게 표시되는 경우가 종종 있습니다. 이럴 때는 무조건 최근 발급일 서류를 믿기보다, 어떤 항목이 다른지에 따라 기준이 달라진다는 점을 먼저 알아둘 필요가 있습니다.

면적·구조·용도처럼 건물의 현황을 확인할 때는 건축물대장을 먼저 보고, 소유권·근저당·가압류 같은 권리관계는 등기사항증명서를 기준으로 확인하는 편이 맞습니다. 두 서류가 다르면 해당 항목별로 관할 기관의 정정 여부까지 확인해야 합니다. 다만 이는 일반적인 경향이며, 실제 정정 절차는 관할 기관의 확인을 거쳐 진행됩니다.

등기부등본 뭐부터 볼까

소유자 정보 다르면 뭐가 맞나

예를 들어 매도인이 제시한 건축물대장상 소유자 이름과 등기부등본상 소유자 이름이 다르게 나오는 경우가 있습니다. 이런 상황에서는 건축물대장이 아니라 등기부등본에 적힌 이름을 기준으로 계약 상대방을 확인해야 합니다. 건축물대장의 소유자 정보는 등기 변동 내용이 행정 전산망에 반영되는 시점이 늦어지면서 실제와 차이가 생길 수 있기 때문입니다.

또 다른 경우로는 계약 직전에 건축물대장을 발급받았는데, 열람일 기준으로는 근저당이나 가압류 여부가 전혀 보이지 않는 경우가 있습니다. 건축물대장에는 처음부터 근저당이나 가압류 같은 권리 정보가 기재되지 않으므로, 이 부분은 반드시 등기부등본으로 따로 확인해야 합니다.

위반건축물 표시 왜 확인해야

등기부등본만 확인하고 계약을 진행했다가 이후에 문제가 되는 경우 중 하나가 위반건축물입니다. 허가나 신고가 필요한 증축·용도변경 등을 적법한 절차 없이 한 경우에는 시정명령과 함께 건축물대장에 위반건축물로 표시될 수 있습니다. 표시 여부와 위치는 건축물 유형과 위반 내용에 따라 달라질 수 있습니다.

이 표시가 있는 건물은 매년 이행강제금이 부과될 수 있고, 향후 대출이나 매도 과정에서도 제약이 생길 수 있습니다. 등기부등본에는 이런 내용이 전혀 나타나지 않으므로, 계약 전 건축물대장을 함께 열람하는 절차가 필요합니다.

면적 다르면 뭐가 맞을까

등기부등본과 건축물대장 비교

구분	건축물대장	등기부등본
관리 기관	시·군·구청	등기소
담긴 정보	구조·면적·용도	소유권·근저당
발급 비용	열람 무료	수수료 발생

두 서류는 서로를 대신할 수 없습니다. 등기부등본에 문제가 없다고 해서 건물 자체에 문제가 없다는 뜻은 아니며, 건축물대장이 깨끗하다고 해서 권리관계까지 안전하다는 뜻도 아닙니다.

다음엔 무엇을 확인해야 할까

두 서류의 차이를 알았다면, 다음으로는 등기부등본에서 갑구와 을구를 어떻게 읽어야 하는지, 근저당이 설정된 집을 계약해도 괜찮은지 같은 질문으로 이어지게 됩니다. 소유권 이전등기를 언제까지 마쳐야 하는지, 계약 전 함께 확인할 서류가 또 무엇이 있는지도 자연스럽게 뒤따르는 궁금증입니다.

근저당 말소는 언제할까

자주 묻는 질문

건축물대장과 등기부등본, 둘 다 꼭 떼야 하나요

담고 있는 정보가 서로 다르기 때문에 하나만으로는 확인이 어렵습니다. 소유권과 근저당은 등기부등본으로, 구조와 위반건축물 여부는 건축물대장으로 각각 확인해야 합니다.

건축물대장은 어디서 무료로 열람할 수 있나요

정부24(gov.kr)에서 건축물대장 등본·초본을 무료로 열람하고 발급받을 수 있습니다.

등기부등본은 어디서 발급받을 수 있나요

대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 열람과 발급이 가능하며, 열람과 발급 시 각각 소정의 수수료가 부과됩니다.

두 서류의 소유자 정보가 다르면 어떤 걸 믿어야 하나요

소유자와 권리관계에 대한 정보는 등기부등본이 기준이 됩니다. 건축물대장의 소유자 정보는 등기 내용이 반영되는 시점이 늦어지면서 실제와 차이가 발생할 수 있습니다.

위반건축물 표시는 등기부등본에도 나오나요

등기사항증명서에서는 일반적으로 위반건축물 여부를 직접 확인하기 어렵고, 해당 내용은 건축물대장에서 확인해야 합니다. 표시 위치는 건축물 유형과 위반 내용에 따라 달라질 수 있습니다.