위반건축물, 매매·임대 전에 무엇을 확인해야 할까요 마음에 드는 집이나 상가를 찾았는데 매물 정보에 '대출 불가'라고만 적혀 있고 이유는 나와 있지 않은 경우가 있습니다. 등기부등본은 깨끗한데 계약 직전에 위반건축물이라는 말을 처음 듣게 되는 경우도 적지 않습니다. 위반건축물은 겉으로 봐서는 구분하기 어렵고, 매매인지 임대인지에 따라 실제로 부딪히는 문제도 달라집니다. 계약서에 도장을 찍기 전에 어떤 기준으로 확인하고 어떤 조건에서 결과가 달라지는지 짚어보겠습니다. 위반건축물, 무엇을 뜻할까요 위반건축물은 처음부터 불법으로 지어진 건물만 가리키는 말이 아닙니다. 사용승인을 받은 뒤에 발코니를 무단으로 확장하거나, 근린생활시설로 승인받은 공간을 원룸처럼 주거용으로 바꿔 쓰거나, 옥상에 옥탑방을 추가로 올린 경우도 모두 포함됩니다. 준공 당시에는 문제가 없었더라도 이후의 증축이나 용도변경이 허가 없이 이루어졌다면 그 시점부터 위반건축물로 분류됩니다. 구청은 항공사진 판독이나 민원 접수를 통해 이런 변화를 점검하고, 위반 사실이 확인되면 건축물대장에 그 내용을 표시합니다. 겉모습이나 실거래가만으로는 판단할 수 없고, 서류를 직접 열람해야 확인되는 부분이라는 점이 실제 거래에서 자주 놓치는 지점입니다. 위반건축물로 분류되는 대표 유형 · 발코니·베란다 무단 확장 · 근생시설의 무단 주거 전환 · 옥상 옥탑방 무단 증축 · 주차장 부지 무단 증축 · 허가 없는 층수 증가 건축물대장은 어떻게 볼까요 위반 여부를 확인하는 시작점은 등기부등본이 아니라 건축물대장입니다. 정부24 (gov.kr)나 건축행정시스템 세움터에서 주소만 입력하면 누구나 열람할 수 있고, 건축물대장을 열람하면 위반건축물 여부와 위반 관련 기재사항을 확인할 수 있습니다. 표시가 없다고 해서 무조건 안심할 수 있는 것은 아니며, 최근 발생한 위반이라면 아직 대장에 반영되지 않았을 가능성도 있...

건축물 용도, 서류로 어떻게 확인할까요 집이나 상가를 계약하기 전, 건물의 실제 용도가 서류상 용도와 같은지 확인하지 않으면 나중에 예상하지 못한 문제와 마주할 수 있습니다. 겉모습만으로는 주택인지 근린생활시설인지 구분되지 않는 건물이 많고, 광고에는 주거 가능이라고 적혀 있어도 건축물대장에는 전혀 다른 용도로 등록된 경우도 있습니다. 건물의 진짜 용도는 눈으로 보는 것이 아니라 서류로 확인해야 정확합니다. 건축물 용도, 어디서 확인하나 건물의 용도는 건축물대장 표제부에 기재되어 있으며, 정부24 (gov.kr) 또는 국토교통부 건축행정시스템 세움터 (eais.go.kr)에서 열람할 수 있습니다. 일반적인 용도 확인은 정부24만으로 충분하지만, 평면도나 배치도 같은 도면까지 봐야 하는 상황이라면 세움터를 이용해야 확인이 가능합니다. 건축법에서 정한 용도는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설 등으로 크게 나뉘고, 세부 종류는 건축법 시행령 별표 1에서 구분하고 있습니다. 같은 건물이라도 등록된 용도에 따라 이후 세금이나 대출, 임대차보호 적용 방식이 달라질 수 있습니다. 용도 확인 전 볼 서류 · 건축물대장 표제부 · 건축물대장 전유부 · 등기부등본 표시란 · 토지이용계획 확인서 등기부와 뭐가 다를까 실제 사용 용도가 다른 경우 건축물대장에 기재된 용도와 실제 사용되는 모습이 다른 건물은 드물지 않습니다. 특히 원룸이나 소형 임대 건물에서는 사용승인 당시 용도와 현재 임대되는 형태가 일치하지 않는 사례가 반복적으로 나타납니다. 예를 들어 신축 건물의 1층이 근린생활시설로 사용승인을 받았지만, 실제로는 내부에 벽을 세우고 주방과 욕실을 넣어 원룸처럼 임대되는 경우가 있습니다. 이런 건물은 겉모습만으로는 일반 주택과 구분되지 않지만, 건축물대장을 확인하면 용도가 근린생활시설로 남아 있어 주택으로 인정받지 못하는 상황을 마주할 수 있습...

공동주택 종류, 아파트·연립·다세대는 무엇이 다를까요 빌라라고 부르는 집이 등기부등본에는 다세대주택이라고 적혀 있는 경우가 있습니다. 아파트인 줄 알았던 건물이 실제로는 연립주택인 경우도 있습니다. 이름만으로는 정확한 종류를 알기 어렵습니다. 계약 전에는 실제 분류 기준부터 확인하는 것이 순서입니다. 공동주택 종류 헷갈리는 이유 부동산 매물을 볼 때 흔히 아파트, 빌라, 원룸 같은 표현을 씁니다. 하지만 법적으로는 이런 명칭이 아니라 층수와 면적 기준으로 종류가 갈립니다. 겉모습이 비슷해도 서류상 분류가 다르면 대출 조건이나 세금 계산 방식도 달라질 수 있습니다. 건축법상 주택은 크게 단독주택과 공동주택으로 나뉩니다. 공동주택에는 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사가 포함됩니다. 반면 다가구주택은 여러 가구가 사는 것처럼 보여도 법적으로는 단독주택에 속합니다. 이 부분에서 오해가 가장 많이 생깁니다. 공동주택으로 분류되는 종류 · 아파트 · 연립주택 · 다세대주택 · 기숙사 아파트 연립주택 판단 기준은 아파트는 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 건물을 말합니다. 층수만 기준이 되므로 세대수나 규모는 따지지 않습니다. 5층 이상이면 소규모 단지라도 아파트로 분류됩니다. 연립주택과 다세대주택은 둘 다 층수가 4개 층 이하라는 점은 같습니다. 차이는 바닥면적 합계에 있습니다. 한 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터를 넘으면 연립주택, 그 이하이면 다세대주택으로 나뉩니다. 겉보기에는 거의 똑같은 건물이라도 면적 하나로 이름이 갈리는 경우가 많습니다. 여기서 자주 오해하는 부분이 있습니다. 필로티 구조로 지어진 주차장 층은 층수 산정에서 제외되는 경우가 있습니다. 그래서 실제 눈에 보이는 층수와 건축물대장상 층수가 다르게 표시될 수 있습니다. 등기부등본 먼저 확인 다세대주택 다가구주택 차이 다세대주택과 다가구주택은 이름이 비슷해서 가장 많이 혼동되는 조합입니다. 다세대주택은 공동주...

다가구와 다세대, 무엇이 다를까요 겉으로 보면 다가구주택과 다세대주택은 거의 똑같이 생겼습니다. 원룸 건물이나 빌라를 보러 다니다 보면 두 단어가 섞여서 안내되는 경우도 흔합니다. 하지만 소유 형태와 세금, 전세 보증금 위험까지 실제로는 전혀 다른 기준으로 갈립니다. 계약을 앞두고 있다면 겉모습보다 이 차이부터 먼저 짚어야 나중에 곤란해지지 않습니다. 다가구 다세대 뭐가 다를까 건축법에서는 두 주택을 완전히 다른 종류로 분류합니다. 다가구주택은 단독주택으로 분류되고, 다세대주택은 아파트나 연립주택과 같은 공동주택으로 분류됩니다. 이 한 글자 차이가 소유권부터 세금까지 이어지는 모든 기준의 출발점이 됩니다. 건축법상 기본 기준 · 다가구 3개층 이하 단독주택 · 다세대 4개층 이하 공동주택 · 두 유형 모두 660㎡ 이하 · 다가구는 19세대까지 가능 · 다가구는 건물 전체 소유 · 다세대는 호실별 구분소유 바닥면적 기준은 두 유형 모두 660제곱미터 이하로 동일합니다. 이 면적을 넘으면 다세대주택이 아니라 연립주택으로 분류가 바뀌게 됩니다. 층수 역시 필로티 구조로 1층을 주차장으로 쓰는 경우에는 해당 층이 층수 계산에서 빠지기 때문에 겉으로 보이는 층수와 서류상 층수가 다르게 나오는 경우도 있습니다. 건축물대장 조회 방법 소유 형태부터 왜 달라질까 다가구주택은 건물 한 채가 통째로 한 사람 또는 한 세대의 소유입니다. 여러 가구가 나눠 살고 있어도 등기부에는 소유자가 한 명으로 올라가 있습니다. 반면 다세대주택은 호실마다 별도의 등기부가 있어서 101호와 102호 소유자가 완전히 다른 사람일 수 있습니다. 구분 다가구주택 다세대주택 건축법 분류 단독주택 공동주택 소유 형태 건물 전체 단독소유 호실별 구분소유 층수 기준 3개층 이하 4개층 이하 개별 매매 원칙적으로 불가 호실별 가능 예를 들어 오래된 다가구주택 한 채를 형제가 나눠 사고 싶어 하는 경우가 있습니다. 이때는 ...

건축물대장과 등기부등본, 뭐가 다를까요 부동산 계약을 앞두고 서류를 준비하다 보면 건축물대장과 등기부등본이라는 이름을 함께 마주치게 됩니다. 둘 다 집에 관한 서류라서 하나만 떼면 되는 것 아닌가 싶지만, 실제로는 담당 기관도 다르고 보여주는 내용도 다릅니다. 면적이나 소유자 정보가 두 서류에서 다르게 나올 때 어떤 쪽을 믿어야 하는지, 계약 전에 왜 두 서류를 함께 확인해야 하는지부터 살펴보겠습니다. 건축물대장은 왜 따로 있을까 등기부등본은 대법원 산하 등기소에서 관리하고, 건축물대장은 건축물이 위치한 시·군·구청에서 관리합니다. 관리 주체가 다르다 보니 담고 있는 정보의 성격도 다릅니다. 등기부등본이 소유권과 근저당 같은 권리관계를 보여주는 서류라면, 건축물대장은 건물의 구조와 용도, 면적처럼 물리적인 현황을 확인하는 서류입니다. 예를 들어 다세대주택 한 채를 계약하려는 상황이라면, 등기부등본으로는 지금 이 집의 소유자가 누구인지, 근저당이 잡혀 있는지를 볼 수 있습니다. 반면 이 집이 실제로 주거용으로 허가를 받았는지, 확장 공사가 신고 없이 이루어졌는지는 건축물대장을 봐야 알 수 있습니다. 건축물대장에서 볼 수 있는 것 · 건물 구조와 층수 · 용도와 사용승인일 · 위반건축물 여부 · 건축물 현황과 변경사항 면적이나 구조 다르면 어떻게 두 서류를 함께 떼어봤는데 면적이나 구조가 다르게 표시되는 경우가 종종 있습니다. 이럴 때는 무조건 최근 발급일 서류를 믿기보다, 어떤 항목이 다른지에 따라 기준이 달라진다는 점을 먼저 알아둘 필요가 있습니다. 면적·구조·용도처럼 건물의 현황을 확인할 때는 건축물대장을 먼저 보고, 소유권·근저당·가압류 같은 권리관계는 등기사항증명서를 기준으로 확인하는 편이 맞습니다. 두 서류가 다르면 해당 항목별로 관할 기관의 정정 여부까지 확인해야 합니다. 다만 이는 일반적인 경향이며, 실제 정정 절차는 관할 기관의 확인을 거쳐 진행됩니다. ...

안전한 집 계약, 무엇부터 확인해야 할까요 전세나 월세 계약을 앞두고 있다면 마음이 급해지기 쉽습니다. 마음에 드는 집을 놓칠까 봐 서둘러 계약금부터 넣는 경우도 있는데, 정작 등기부등본이나 건축물대장은 계약 당일에야 처음 펼쳐보는 경우가 적지 않습니다. 보증금 규모가 크지 않더라도 집 한 채에 걸린 권리 관계는 생각보다 복잡할 수 있어서, 계약 전에 어떤 서류를 어떤 순서로 봐야 하는지 미리 알아두면 판단이 한결 수월해집니다. 이 글에서는 등기부등본부터 근저당, 신탁등기, 건축물대장, 체납 세금, 확정일자와 전입신고, 보증보험 가입 가능성까지 계약 전 확인 흐름을 정리해보겠습니다. 등기부등본은 이렇게 확인하세요 등기부등본은 집의 권리 관계를 공적으로 기록해 둔 서류입니다. 표제부에서는 주소와 면적을, 갑구에서는 소유자가 누구인지와 압류·가처분 여부를, 을구에서는 근저당권 같은 채권 관계를 확인할 수 있습니다. 계약하러 나온 사람의 신분증과 등기부상 소유자가 일치하는지부터 살펴보는 것이 순서입니다. 대리인이 나왔다면 위임장과 인감증명서까지 함께 확인해야 임대인 본인 의사인지 판단할 수 있습니다. 가등기, 가압류, 경매개시결정 같은 등기가 붙어 있다면 계약을 다시 검토해야 할 신호로 볼 수 있습니다. 등기부등본은 계약 전 한 번, 계약 당일 한 번, 잔금을 치르는 날 한 번 더 열람해서 그 사이 새로운 권리가 설정되지 않았는지 비교해보는 방식도 자주 쓰입니다. 등기부등본 확인 체크리스트 · 갑구 소유자와 신분증 대조 · 압류 가처분 경매등기 여부 · 을구 근저당권 채권최고액 · 계약 당일 재열람 여부 집 구하기 전 확인할 점 근저당 많은 집 위험할까요 근저당권이 있다는 사실만으로 계약을 피해야 하는 것은 아닙니다. 다만 근저당이 설정된 시점이 전세계약보다 앞선다면, 집이 경매로 넘어갔을 때 근저당권자가 세입자보다 먼저 배당받는 구조가 됩니다. 그래서 근저당 채권최고액과 내...

집 볼 때 무엇을 확인해야 할까요, 계약 전 체크 기준 집을 보러 가면 채광이나 구조부터 눈에 들어옵니다. 하지만 보증금을 지키는 확인은 눈에 보이지 않는 서류에서 시작됩니다. 등기부등본에 적힌 소유자와 실제로 만난 사람이 같은지, 근저당이 얼마나 잡혀 있는지, 건축물대장에 위반 이력은 없는지는 방문 한 번으로 알기 어렵습니다. 전세든 월세든 계약서에 도장을 찍기 전에는 서류 확인이 먼저이고, 집 상태 확인은 그다음이라고 보는 편이 안전합니다. 집 볼 때 뭐부터 봐야할까 집을 보러 가기 전, 순서를 정해두면 현장에서 놓치는 부분이 줄어듭니다. 등기부등본으로 소유자와 근저당을 먼저 확인하고, 건축물대장으로 위반 이력과 실제 면적을 대조한 다음, 전입세대열람으로 이미 거주 중인 세대가 있는지 살펴보는 순서가 자주 쓰입니다. 마지막으로 관리비 항목과 주변 시세까지 확인하면 판단 근거가 한결 촘촘해집니다. 집 볼 때 확인 순서 · 등기부등본 소유자·근저당 · 건축물대장 위반 이력 · 전입세대열람 선순위 세대 · 관리비·주변 시세 비교 대법원 인터넷등기소 (iros.go.kr)에서는 누구나 등기부등본을 열람하거나 발급받을 수 있습니다. 계약 전날과 잔금일 당일, 이렇게 시점을 나눠 각각 최신본을 확인하는 경우가 많은데, 근저당이나 압류 내용은 계약 도중에도 바뀔 수 있기 때문입니다. 집 구하기 전 확인법 등기부등본 어디까지 볼까요 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 나뉩니다. 표제부에서는 주소와 면적 같은 기본 정보가 실제 매물과 일치하는지 대조합니다. 갑구에는 소유권 이전 내역과 가압류, 가처분, 신탁등기 여부가 담겨 있어, 계약하러 나온 사람과 등기부상 소유자가 다르면 그 자리에서 진행을 멈추는 편이 안전합니다. 대리인이 나왔다면 위임장과 인감증명서를 함께 요구하는 방법이 자주 권장됩니다. 을구에는 근저당권과 전세권 같은 담보 내용이 기록됩니다. 채권최고...

부동산 계약 전 확인 서류, 무엇을 함께 봐야 할까 계약 도장을 찍기 전 서류 하나만 보고 안심하는 경우가 많습니다. 등기부등본만 확인하고 넘어갔다가 계약 이후에야 건축물대장이나 토지 관련 서류에서 다른 문제를 발견하는 상황도 적지 않습니다. 같은 부동산이라도 서류마다 보여주는 정보ㄹ가 다르기 때문에, 어떤 서류를 왜 함께 봐야 하는지부터 정리해 보겠습니다. 계약 전 자주 나오는 궁금증 · 등기부등본만 보고 계약해도 될까 · 건축물대장은 왜 같이 봐야 할까 · 토지 관련 서류도 필요한 걸까 · 계약 상대방이 진짜 소유자일까 · 잔금 치르기 전 다시 봐야 할까 등기부등본만 봐도 안전할까 등기부등본은 소유권과 근저당, 가압류 같은 권리관계를 확인하는 가장 기본적인 서류입니다. 대법원 인터넷등기소 (iros.go.kr)에서 열람이나 발급이 가능하며, 표제부·갑구·을구로 구성됩니다. 표제부는 부동산의 소재지와 면적, 구조 같은 기본 정보를 보여주고, 갑구는 소유권 변동과 가압류·가처분 여부를, 을구는 근저당이나 전세권 같은 제한물권을 나타냅니다. 문제는 등기부등본이 발급·열람한 시점의 등기기록을 보여주기 때문에, 계약 이후 권리관계가 바뀌면 다시 확인해야 한다는 점입니다. 예를 들어 계약 체결 이후 잔금일 사이에 새로운 근저당이 설정되는 경우가 있습니다. 이런 상황에서는 계약 당일 발급받은 등기부등본만으로 잔금일의 안전을 보장하기 어렵습니다. 예를 들어 계약 전에는 근저당이 없던 주택인데, 잔금 지급 직전 다시 발급받은 등기부등본에서 새로운 근저당이 추가로 확인되는 경우가 있습니다. 이런 경우 잔금 지급을 미루고 말소 여부부터 다시 따져봐야 할 수 있습니다. 건축물대장은 왜 따로 볼까 등기부등본이 권리관계를 보여준다면, 건축물대장은 건물의 구조와 용도, 위반 여부를 보여줍니다. 정부24 (gov.kr)를 통해 열람하거나 등본을 발급받을 수 있고, 인터넷 발급 수수료는 무료입니다. 건축물대장에서 눈여겨...