공동주택 종류, 아파트·연립·다세대는 무엇이 다를까요
공동주택 종류, 아파트·연립·다세대는 무엇이 다를까요
공동주택 종류 헷갈리는 이유
부동산 매물을 볼 때 흔히 아파트, 빌라, 원룸 같은 표현을 씁니다. 하지만 법적으로는 이런 명칭이 아니라 층수와 면적 기준으로 종류가 갈립니다. 겉모습이 비슷해도 서류상 분류가 다르면 대출 조건이나 세금 계산 방식도 달라질 수 있습니다.
건축법상 주택은 크게 단독주택과 공동주택으로 나뉩니다. 공동주택에는 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사가 포함됩니다. 반면 다가구주택은 여러 가구가 사는 것처럼 보여도 법적으로는 단독주택에 속합니다. 이 부분에서 오해가 가장 많이 생깁니다.
· 아파트
· 연립주택
· 다세대주택
· 기숙사
아파트 연립주택 판단 기준은
아파트는 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 건물을 말합니다. 층수만 기준이 되므로 세대수나 규모는 따지지 않습니다. 5층 이상이면 소규모 단지라도 아파트로 분류됩니다.
연립주택과 다세대주택은 둘 다 층수가 4개 층 이하라는 점은 같습니다. 차이는 바닥면적 합계에 있습니다. 한 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터를 넘으면 연립주택, 그 이하이면 다세대주택으로 나뉩니다. 겉보기에는 거의 똑같은 건물이라도 면적 하나로 이름이 갈리는 경우가 많습니다.
여기서 자주 오해하는 부분이 있습니다. 필로티 구조로 지어진 주차장 층은 층수 산정에서 제외되는 경우가 있습니다. 그래서 실제 눈에 보이는 층수와 건축물대장상 층수가 다르게 표시될 수 있습니다.
다세대주택 다가구주택 차이
다세대주택과 다가구주택은 이름이 비슷해서 가장 많이 혼동되는 조합입니다. 다세대주택은 공동주택이라 호실마다 구분등기가 가능합니다. 즉 각 세대를 각각 다른 사람이 소유할 수 있습니다.
반면 다가구주택은 겉보기에 여러 가구가 독립적으로 사는 구조라도 건축법상으로는 단독주택입니다. 건물 전체가 한 사람의 소유이며 구분등기가 되지 않습니다. 3층 이하, 660제곱미터 이하, 19세대 이하라는 조건을 갖추면 다가구주택으로 지어질 수 있습니다.
예를 들어 겉모습이 거의 같은 두 건물을 놓고, 한 곳은 등기부등본에 여러 개의 소유권이 나뉘어 있고 다른 한 곳은 소유자가 한 명뿐인 경우가 있습니다. 앞의 건물은 다세대주택, 뒤의 건물은 다가구주택으로 분류된 경우입니다. 매매 계약을 진행할 때는 소유자가 몇 명인지, 계약 상대방이 전체 소유자인지부터 확인해야 합니다.
| 구분 | 다세대주택 | 다가구주택 |
|---|---|---|
| 법적 분류 | 공동주택 | 단독주택 |
| 구분등기 | 가능 | 불가능 |
| 층수 기준 | 4개 층 이하 | 3개 층 이하 |
오피스텔은 공동주택에 속할까
오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류됩니다. 겉모습은 아파트나 다세대주택과 비슷해 보여도 공동주택에 포함되지 않습니다. 다만 실제로 주거용으로 사용하는 경우가 많다 보니 세법에서는 주택 수 계산에 포함되는지가 별도로 판단됩니다.
업무시설이라는 서류상 분류와 실제 거주 여부가 다르게 나타나는 경우가 종종 있습니다. 전입신고 여부, 임대차 형태, 실제 사용 현황에 따라 취득세나 종합부동산세, 양도소득세 계산 결과가 달라질 수 있습니다. 단순히 업무용이라고만 생각하고 넘어가면 세금 신고 단계에서 결과가 예상과 다르게 나올 수 있습니다.
등기부등본에서 무엇을 볼까
매물의 정확한 종류는 광고 문구나 중개사의 설명보다 건축물대장과 등기부등본으로 확인하는 것이 정확합니다. 건축물대장에는 주용도와 층수, 면적이 기재되어 있고, 등기부등본에는 소유권이 몇 명에게 나뉘어 있는지가 표시됩니다.
다세대주택인 줄 알고 계약했는데 실제로는 다가구주택이라면, 계약서에 이름을 올린 사람이 실제 전체 소유자가 맞는지부터 다시 확인해야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 반대로 다가구주택인데 여러 명이 지분으로 소유하고 있는 경우도 있어, 계약 전 서류 확인이 필요합니다.
· 건축물대장 주용도
· 등기부등본 소유자 수
· 토지이용계획 확인
· 실제 사용 현황
자주 묻는 질문
아파트와 연립주택은 어떻게 구분하나요
아파트는 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 건물입니다. 연립주택은 4개 층 이하이면서 한 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터를 초과하는 건물을 말합니다.
빌라는 다세대주택과 같은 말인가요
빌라는 법적 용어가 아니라 통상적으로 쓰이는 표현입니다. 실제로는 다세대주택이나 연립주택 중 하나로 분류되어 있는 경우가 대부분입니다.
다가구주택은 왜 공동주택이 아닌가요
여러 가구가 독립적으로 거주하는 구조라도 건물 전체 소유자가 한 명이면 단독주택으로 분류됩니다. 구분등기가 되지 않는다는 점이 다세대주택과 가장 큰 차이입니다.
오피스텔도 공동주택 종류에 들어가나요
오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류되어 공동주택에 포함되지 않습니다. 다만 실제 사용 형태에 따라 세법상 주택 수 계산에는 포함될 수 있습니다.
건물 종류는 어디에서 정확히 확인하나요
건축물대장에서 주용도와 층수, 면적을 확인할 수 있고, 등기부등본에서는 소유권이 몇 명에게 나뉘어 있는지 확인할 수 있습니다.