근저당 설정·말소 방법, 비용과 잔금일 확인 순서

대출을 갚았는데도 등기부등본에 근저당이 그대로 남아있는 경우가 있습니다. 반대로 대출을 받지 않았는데 근저당이 설정되어 있어 놀라는 경우도 있습니다. 근저당은 설정과 말소 시점, 신청 주체, 서류 준비 상태에 따라 실제 결과가 달라질 수 있는 등기입니다.

집을 사고팔거나 대출을 갈아탈 때 등기부등본을 보면 을구에 근저당권이라는 항목이 보입니다. 이 근저당이 언제 설정되고 어떻게 말소되는지, 그리고 그 과정에서 무엇을 놓치면 문제가 생기는지부터 짚어보겠습니다.

근저당 설정되면 벌어지는 일

은행에서 주택담보대출을 받으면 대출 실행과 거의 같은 날 근저당권 설정등기가 이루어집니다. 이때 등기부에 올라가는 금액은 실제 대출금이 아니라 채권최고액입니다. 이자 연체나 추가 비용까지 감안해 대출금보다 넉넉하게 잡아두는 금액이라, 실제 빚과 등기부상 금액이 다르다는 점을 먼저 이해해야 합니다.

근저당 설정 시 확인 포인트
· 채권최고액은 대출금보다 높게 잡힙니다
· 보통 대출금의 110~130% 수준입니다
· 설정 시 국민주택채권 매입이 필요합니다
· 등록면허세는 채권최고액 기준입니다

설정등기에는 채권최고액의 0.2%에 해당하는 등록면허세와, 그 20%에 해당하는 지방교육세가 붙습니다. 여기에 채권최고액을 기준으로 국민주택채권을 매입해야 하며, 즉시 매도하는 경우 실제 부담액은 당시 할인율에 따라 달라집니다. 말소등기에서는 이 국민주택채권 매입 절차가 아예 없다는 점에서 설정과 성격이 다릅니다.

등기부등본 이렇게 보기

말소 안 하면 생기는 문제

대출을 전액 상환했다고 해서 근저당이 자동으로 사라지지는 않습니다. 반드시 별도의 말소등기를 신청해야 등기부에서 지워집니다. 이 사실을 모른 채 넘어가면 이미 갚은 대출인데도 등기부상으로는 빚이 남아있는 집으로 남게 됩니다.

예를 들어 매매 계약 전 등기부등본을 확인했는데 근저당이 남아있는 경우, 이 근저당이 잔금일에 말소되는 조건인지 특약에 구체적으로 명시해두어야 합니다. 말소 시점을 특약에 넣지 않으면 잔금을 다 치르고도 근저당이 남아있는 상황이 생길 수 있습니다.

예를 들어 매도인이 잔금일에 기존 대출을 갚고 근저당을 말소하기로 한 경우, 매수인은 잔금 지급과 말소 서류 접수가 같은 날 함께 처리되는지 직접 확인해야 합니다. 은행 상환 시점과 등기소 접수 시점이 어긋나면 소유권 이전 이후에도 근저당이 남아있는 채로 등기부에 기록될 수 있습니다.

잔금일 근저당 확인 놓치면

근저당이 있는 집을 계약할 때 가장 중요한 순간은 잔금일입니다. 매도인의 대출 상환과 근저당 말소, 매수인의 소유권 이전등기가 사실상 같은 시점에 맞물려 진행되기 때문입니다. 예를 들어 매도인의 대출 상환이 잔금일보다 늦어지는 경우, 법무사를 통해 잔금 일부를 은행에 직접 지급하고 말소 서류를 함께 접수하는 방식으로 진행하기도 합니다. 이런 진행 방식을 미리 확인하지 않으면 소유권만 넘어오고 근저당은 그대로 남아있는 상태가 될 수 있습니다. 등기신청은 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)를 통해서도 처리할 수 있어 진행 상황을 미리 살펴보는 것도 도움이 됩니다.

근저당 말소 비용 얼마나

말소등기 비용은 설정등기보다 훨씬 단순합니다. 세금은 등기대상 1건당 등록면허세 6,000원과 지방교육세 1,200원으로 총 7,200원이며, 등기신청수수료와 법무사 보수는 별도로 발생할 수 있습니다. 채권최고액이 얼마든 이 금액은 달라지지 않으며, 국민주택채권 매입도 필요하지 않습니다. 등록면허세 신고는 위택스(wetax.go.kr)를 통해 온라인으로도 가능합니다. 다만 법무사에게 말소등기를 맡기는 경우 수수료가 별도로 발생하고, 서류 준비 과정에서 은행 측 협조 일정에 따라 처리 기간이 달라질 수 있습니다. 직접 인터넷등기소를 통해 셀프로 신청하는 경우도 늘고 있지만, 해지증서와 위임장 등 은행에서 받아야 할 서류가 정확한지부터 확인하는 절차는 동일합니다.

이전등기 기한 언제까지

다들 헷갈리는 근저당 오해

근저당이 있다고 무조건 위험한 집이라 생각하는 경우가 많은데, 실제로는 잔금일에 말소가 확실히 이루어지는 조건인지가 더 중요한 판단 기준입니다. 근저당이 없다고 해서 안전한 거래가 보장되는 것도 아닙니다. 가압류나 가등기처럼 등기부의 다른 항목도 함께 확인해야 합니다. 또 하나 자주 오해하는 부분은 채권최고액을 실제 빚으로 착각하는 경우입니다. 채권최고액은 담보 한도일 뿐이고, 실제 남은 대출 잔액은 매도인의 대출 상환 증명서나 잔액 증명서로 따로 확인해야 정확합니다.

설정과 말소 무엇이 다를까

구분	근저당 설정	근저당 말소
등록면허세	채권최고액×0.2%	1건당 6,000원
국민주택채권	매입 필요	매입 불필요
주 신청인	채권자·채무자 공동	등기의무자·권리자 공동

근저당 처리 이후 확인할 점

말소등기가 끝났다고 모든 절차가 마무리된 것은 아닙니다. 등기부등본을 다시 발급받아 을구에 근저당 항목이 실제로 삭제되었는지 확인하는 과정이 남아있습니다. 매매 거래라면 소유권 이전등기 신청 기한도 함께 챙겨야 하고, 대출을 새로 받는 경우라면 기존 근저당이 완전히 정리된 상태에서 새 설정등기가 진행되는지도 살펴볼 부분입니다.

대출한도 이렇게 계산

자주 묻는 질문

대출을 다 갚으면 근저당은 자동으로 없어지나요?

아닙니다. 대출 상환이 끝나도 등기부에는 근저당이 그대로 남아있으며, 별도의 말소등기를 신청해야 삭제됩니다.

근저당 말소 비용은 얼마나 드나요?

세금은 등록면허세 6,000원과 지방교육세 1,200원으로 총 7,200원이며, 등기신청수수료와 법무사 보수는 별도로 발생할 수 있습니다. 국민주택채권 매입은 필요하지 않습니다.

잔금일에 근저당 말소를 못 챙기면 어떻게 되나요?

소유권만 이전되고 근저당이 그대로 남을 수 있어, 특약에 말소 시점을 명시하고 잔금과 말소 접수를 같은 날 진행하는지 확인해야 합니다.

채권최고액은 왜 대출금보다 높게 설정되나요?

이자 연체나 부대비용까지 담보할 수 있도록 여유를 두기 때문이며, 통상 대출금의 110~130% 수준으로 정해집니다.