부동산 잔금일, 확인해야 할 순서 총정리 잔금일은 계약서에 도장을 찍는 날보다 훨씬 더 예민한 하루입니다. 등기부등본 상태, 근저당 말소 여부, 대출 실행 시점이 같은 날 한꺼번에 맞물리기 때문입니다. 이 중 하나라도 순서가 어긋나면 잔금을 치르고도 소유권이 바로 넘어오지 않는 상황이 생길 수 있습니다. 잔금일을 앞둔 사람들이 가장 많이 검색하는 질문은 대체로 비슷합니다. 잔금 당일 등기부등본을 또 봐야 하는지, 근저당은 언제 없어지는지, 대출은 잔금과 동시에 실행되는지 궁금해합니다. 이 세 가지가 어긋나면 잔금을 다 치르고도 등기 접수가 미뤄지는 일이 생깁니다. 잔금일 당일 확인 항목 · 등기부등본 최종 재열람 · 근저당 등 제한물권 상태 · 매도인 신분증·인감 확인 · 대출 실행 여부와 시점 · 관리비·공과금 정산 내역 잔금 치르기 전 확인할 서류 계약 당시 확인했던 등기부등본을 잔금일에 그대로 믿고 넘어가는 경우가 있습니다. 계약일과 잔금일 사이에는 짧게는 몇 주, 길게는 몇 달의 시차가 생기기 때문에 그 사이 근저당이 추가되거나 가압류가 붙는 일이 없다고 단정할 수 없습니다. 그래서 잔금일 당일, 늦어도 잔금 지급 직전에 등기부등본을 다시 열람하는 절차가 필요합니다. 매도인의 신분증과 등기부등본상 소유자 명의가 일치하는지, 대리인이 나온다면 위임장과 인감증명서가 함께 있는지도 이 시점에 함께 확인하는 항목입니다. 법인 소유 부동산이라면 법인등기부등본과 대표자 자격도 같이 봐야 합니다. 등기부등본 언제 다시 볼까 등기부등본 재열람 시점은 잔금 지급 직전이 원칙입니다. 오전에 열람했더라도 잔금이 오후에 이루어진다면, 그 사이 새로운 권리가 설정될 여지가 남아 있습니다. 실무에서는 잔금 지급 직전 법무사가 등기부등본을 다시 발급받아 확인하는 방식을 주로 사용합니다. 예를 들어 계약일에는 근저당이 하나뿐이었는데, 잔금일 아침 다시 열람하니 새로운 가압류...

근저당 설정·말소 방법, 비용과 잔금일 확인 순서 대출을 갚았는데도 등기부등본에 근저당이 그대로 남아있는 경우가 있습니다. 반대로 대출을 받지 않았는데 근저당이 설정되어 있어 놀라는 경우도 있습니다. 근저당은 설정과 말소 시점, 신청 주체, 서류 준비 상태에 따라 실제 결과가 달라질 수 있는 등기입니다. 집을 사고팔거나 대출을 갈아탈 때 등기부등본을 보면 을구에 근저당권이라는 항목이 보입니다. 이 근저당이 언제 설정되고 어떻게 말소되는지, 그리고 그 과정에서 무엇을 놓치면 문제가 생기는지부터 짚어보겠습니다. 근저당 설정되면 벌어지는 일 은행에서 주택담보대출을 받으면 대출 실행과 거의 같은 날 근저당권 설정등기가 이루어집니다. 이때 등기부에 올라가는 금액은 실제 대출금이 아니라 채권최고액입니다. 이자 연체나 추가 비용까지 감안해 대출금보다 넉넉하게 잡아두는 금액이라, 실제 빚과 등기부상 금액이 다르다는 점을 먼저 이해해야 합니다. 근저당 설정 시 확인 포인트 · 채권최고액은 대출금보다 높게 잡힙니다 · 보통 대출금의 110~130% 수준입니다 · 설정 시 국민주택채권 매입이 필요합니다 · 등록면허세는 채권최고액 기준입니다 설정등기에는 채권최고액의 0.2%에 해당하는 등록면허세와, 그 20%에 해당하는 지방교육세가 붙습니다. 여기에 채권최고액을 기준으로 국민주택채권을 매입해야 하며, 즉시 매도하는 경우 실제 부담액은 당시 할인율에 따라 달라집니다. 말소등기에서는 이 국민주택채권 매입 절차가 아예 없다는 점에서 설정과 성격이 다릅니다. 등기부등본 이렇게 보기 말소 안 하면 생기는 문제 대출을 전액 상환했다고 해서 근저당이 자동으로 사라지지는 않습니다. 반드시 별도의 말소등기를 신청해야 등기부에서 지워집니다. 이 사실을 모른 채 넘어가면 이미 갚은 대출인데도 등기부상으로는 빚이 남아있는 집으로 남게 됩니다. 예를 들어 매매 계약 전 등기부등본을 확인했는데 근저당이 남...

소유권 이전등기, 잔금 치른 후 언제까지 해야 할까 잔금을 다 치렀다고 등기가 저절로 끝나는 것은 아닙니다. 매매나 증여는 원인별로 정해진 60일 안에 등기를 신청해야 하고, 그 기한을 넘기면 과태료로 이어질 수 있습니다. 반면 상속은 등기 여부와 상관없이 사망과 동시에 소유권이 넘어갑니다. 등기부등본에 이름이 오르기 전까지, 매매나 증여처럼 계약을 원인으로 한 경우에는 법적으로 아직 소유자가 아닙니다. 계약서와 잔금 영수증이 있어도 마찬가지입니다. 다만 상속은 다릅니다. 상속재산은 사망과 동시에 상속인에게 그대로 승계되므로, 등기가 되어 있지 않아도 이미 소유권을 가진 상태입니다. 그래서 잔금일 이후 며칠 안에 등기소에 서류를 내야 하는지, 어떤 날짜를 기준으로 계산하는지는 매매·증여 쪽에서 특히 중요하게 짚어볼 부분입니다. 등기 신청기한은 며칠까지일까 매매나 증여처럼 계약을 원인으로 소유권이 넘어가는 경우, 부동산등기 특별조치법 에 따라 정해진 날부터 60일 안에 등기를 신청해야 합니다. 다만 이 60일을 세는 기준일은 계약 성격에 따라 달라집니다. 매도인과 매수인이 서로 대가적인 채무를 부담하는 매매 같은 계약은 반대급부 이행이 모두 끝난 날부터, 증여처럼 한쪽만 채무를 지는 계약은 계약의 효력이 발생한 날부터 계산합니다. 기산일 판단 기준 · 매매 : 반대급부 이행완료일 · 증여 : 계약 효력발생일 · 분양 : 잔금 납부일 · 상속 : 별도 신청기한 없음 여기서 헷갈리기 쉬운 부분이 있습니다. 매매는 계약서를 쓴 날이 아니라 잔금까지 전부 치른 날이 기준이고, 증여는 잔금 개념 없이 계약 자체의 효력이 발생한 날이 기준입니다. 기산일을 잘못 잡으면 실제로 남은 기한도 다르게 계산됩니다. 잔금 치른 날 등기 어떻게 되나 예를 들어 잔금을 치른 뒤 이사와 인테리어 공사가 겹쳐 등기 신청을 계속 미루는 경우가 있습니다. 잔금일 기준으로 이미 60일이 지난 줄 ...