부동산 경매 낙찰 전 확인사항, 말소기준권리부터 보는 순서 경매 물건을 검색하다 보면 시세보다 낮은 감정가에 먼저 마음이 끌리기 마련입니다. 하지만 낙찰 후 인수해야 할 권리나 명도 비용이 남아있다면 실제 부담은 낙찰가보다 훨씬 커질 수 있습니다. 입찰표를 쓰기 전에 등기부등본과 매각물건명세서를 통해 어떤 권리가 사라지고 어떤 권리가 남는지부터 판단해야 합니다. 낙찰 전 뭘 확인해야 할까 경매 권리분석의 시작은 등기부등본에 설정된 권리 중 가장 앞선 권리, 즉 말소기준권리를 찾는 일입니다. 일반적으로 말소기준권리보다 뒤에 설정된 등기상 권리는 매각으로 소멸하지만, 권리의 종류와 사건 기록에 따라 인수 여부가 달라질 수 있습니다. 말소기준권리가 되는 항목 · (근)저당권 · 압류·가압류 · 담보가등기 · 경매개시결정등기 · 배당요구한 선순위 전세권 등기부 갑구와 을구를 시간 순서대로 나열했을 때 가장 먼저 등장하는 권리가 기준이 됩니다. 이 순서를 잘못 짚으면 소멸한 줄 알았던 권리를 낙찰 이후에 그대로 인수하게 되는 경우도 있습니다. 등기부등본 뭘 봐야할까 대항력 있는 세입자라면 주택을 인도받고 전입신고를 마쳐 말소기준권리보다 먼저 대항력이 발생한 임차인은 선순위 임차인에 해당할 수 있습니다. 대항력이 있으면 낙찰자가 보증금을 전부 돌려주기 전까지는 집을 비워달라고 요구할 수 없습니다. 다만 대항력과 우선변제권은 별개의 문제라서, 배당요구를 했는지 여부에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 예를 들어 대항력을 갖춘 세입자가 배당요구를 했다면 보증금 중 일부는 법원 배당 절차에서 정산되고, 남은 금액만 낙찰자가 부담하게 됩니다. 반대로 대항력은 있지만 배당요구를 하지 않았거나 배당요구 종기를 놓친 경우라면, 보증금 전액이 그대로 낙찰자에게 인수될 수 있어 입찰가 산정 전에 반드시 짚어야 합니다. 인수될 수 있는 권리는 말소기준권리로 정...

부동산 매매계약 전, 뭘 먼저 봐야 할까 마음에 드는 집을 찾으면 계약부터 서두르게 됩니다. 하지만 등기부등본 한 장, 근저당 설정 여부 하나로 이후 진행이 완전히 달라지는 경우가 많습니다. 계약금을 넣기 전 무엇을 확인해야 결과가 달라지지 않는지 정리했습니다. 계약 전 반드시 봐야할 것 부동산 매매계약은 계약서에 도장을 찍는 순간이 아니라, 그 전에 확인한 내용에 따라 결과가 달라집니다. 등기부등본상 소유자와 실제 계약자가 같은 사람인지부터 시작해야 합니다. 계약 전 확인 체크리스트 · 등기부등본 갑구·을구 확인 · 근저당·가압류 설정 여부 · 매도인과 등기명의인 일치 · 건축물대장 위반건축물 표시 · 대출 사전한도와 실제한도 차이 · 계약서 특약 사항 반영 여부 등기부등본에 문제가 없다고 해서 거래 전체가 안전하다고 단정할 수는 없습니다. 매도인의 신분증과 등기명의인이 일치하는지, 위임장으로 계약하는 경우라면 위임 범위까지 함께 봐야 합니다. 등기부등본 뭘 봐야할까 등기부등본에서 확인할 부분 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 나뉘어 있습니다. 표제부는 부동산의 표시, 갑구는 소유권에 관한 사항, 을구는 소유권 이외의 권리를 담고 있습니다. 근저당이나 가압류는 대부분 을구에 표시됩니다. 예를 들어 등기부등본상 소유자와 계약서에 서명하는 사람이 다른 경우가 있습니다. 이럴 때는 대리인 관계인지, 위임장과 인감증명서가 실제로 첨부되어 있는지부터 확인해야 합니다. 위임 범위에 잔금 수령 권한까지 포함되어 있는지에 따라 계약 진행 여부가 달라질 수 있습니다. 단순히 서류가 갖춰져 있다는 이유만으로 안심하기보다는, 등기소나 법무사를 통해 위임 내용을 다시 확인하는 절차가 필요합니다. 근저당 있으면 계약 위험할까 근저당이 설정돼 있다고 해서 무조건 계약을 포기해야 하는 것은 아닙니다. 잔금일에 기존 대출을 상환하고 근저당을 말소하는 조건으로 진행하는 거래가 실제로 많습니다. ...

부동산 계약 전 확인 서류, 무엇을 함께 봐야 할까 계약 도장을 찍기 전 서류 하나만 보고 안심하는 경우가 많습니다. 등기부등본만 확인하고 넘어갔다가 계약 이후에야 건축물대장이나 토지 관련 서류에서 다른 문제를 발견하는 상황도 적지 않습니다. 같은 부동산이라도 서류마다 보여주는 정보ㄹ가 다르기 때문에, 어떤 서류를 왜 함께 봐야 하는지부터 정리해 보겠습니다. 계약 전 자주 나오는 궁금증 · 등기부등본만 보고 계약해도 될까 · 건축물대장은 왜 같이 봐야 할까 · 토지 관련 서류도 필요한 걸까 · 계약 상대방이 진짜 소유자일까 · 잔금 치르기 전 다시 봐야 할까 등기부등본만 봐도 안전할까 등기부등본은 소유권과 근저당, 가압류 같은 권리관계를 확인하는 가장 기본적인 서류입니다. 대법원 인터넷등기소 (iros.go.kr)에서 열람이나 발급이 가능하며, 표제부·갑구·을구로 구성됩니다. 표제부는 부동산의 소재지와 면적, 구조 같은 기본 정보를 보여주고, 갑구는 소유권 변동과 가압류·가처분 여부를, 을구는 근저당이나 전세권 같은 제한물권을 나타냅니다. 문제는 등기부등본이 발급·열람한 시점의 등기기록을 보여주기 때문에, 계약 이후 권리관계가 바뀌면 다시 확인해야 한다는 점입니다. 예를 들어 계약 체결 이후 잔금일 사이에 새로운 근저당이 설정되는 경우가 있습니다. 이런 상황에서는 계약 당일 발급받은 등기부등본만으로 잔금일의 안전을 보장하기 어렵습니다. 예를 들어 계약 전에는 근저당이 없던 주택인데, 잔금 지급 직전 다시 발급받은 등기부등본에서 새로운 근저당이 추가로 확인되는 경우가 있습니다. 이런 경우 잔금 지급을 미루고 말소 여부부터 다시 따져봐야 할 수 있습니다. 건축물대장은 왜 따로 볼까 등기부등본이 권리관계를 보여준다면, 건축물대장은 건물의 구조와 용도, 위반 여부를 보여줍니다. 정부24 (gov.kr)를 통해 열람하거나 등본을 발급받을 수 있고, 인터넷 발급 수수료는 무료입니다. 건축물대장에서 눈여겨...