전세 만기 전 퇴거 요청, 세입자가 꼭 알아야 할 권리와 대응
“만기 전에 집을 팔 예정이니 미리 나가주세요.”라는 말을 들으면 당황할 수밖에 없습니다. 하지만 집주인이 먼저 퇴거를 요구했다고 해서 세입자가 반드시 이사해야 하는 것은 아닙니다. 지금 가장 중요한 것은 감정적으로 대응하기보다, 계약이 유지되는지와 보증금이 안전하게 반환되는지부터 차근히 확인하는 일입니다.
특히 이사 시점과 보증금 반환 약속을 서면으로 남기지 않으면 나중에 더 불리해질 수 있기 때문에 지금 어떤 기준으로 대응해야 하는지 먼저 정리해두는 것이 중요합니다.
전세 기간 중 집이 팔리더라도 계약 효력은 바로 사라지지 않습니다. 이때 가장 먼저 확인해야 할 것은 계약 유지 여부와 보증금 반환 책임이 누구에게 있는지입니다.
집이 팔려도 전세계약은 그대로 유지된다
전세계약 기간은 법적으로 보호되며, 집주인이 집을 팔더라도 계약은 자동 승계됩니다.
새 집주인은 기존 계약 내용을 그대로 승계해야 하며, 중도 퇴거 요구는 효력이 없습니다.
이 경우에는 집이 팔렸다는 사실보다 계약이 그대로 유지된다는 점을 먼저 기억해야 합니다. 매매가 진행됐다는 이유만으로 중도 퇴거를 요구할 수는 없습니다.
합의 없는 퇴거 요청은 거절할 수 있다
세입자가 동의하지 않으면 집주인이 일방적으로 퇴거를 강제할 수 없습니다.
다만 실제 협의 과정에서는 “좋게 끝내자”는 말과 함께 합의 퇴거를 제안하는 경우가 많기 때문에, 조건을 문서로 남기지 않으면 오히려 세입자만 불리해질 수 있습니다.
합의 퇴거를 검토하더라도 보증금 반환 시점, 이사비 보전, 중개비 부담 주체는 반드시 서면으로 확인해야 합니다.
보증금은 누구에게 돌려받아야 할까
매매가 완료되면 보증금 반환 의무는 ‘새 집주인’에게 있습니다.
다만 계약서에 ‘기존 집주인이 반환’하도록 명시했다면 예외가 발생할 수 있습니다.
상황에 따라 반환 책임 주체가 달라질 수 있기 때문에 매매 완료 여부와 계약서 특약 내용을 함께 확인하는 것이 중요합니다.
전세 퇴거 요청, 상황별 대응 기준
| 상황 | 세입자 대응 기준 |
|---|---|
| 집주인이 집을 팔겠다고 통보 | 전세계약은 유지되며 계약 종료 전 퇴거 요구는 효력이 없음 |
| 집이 실제로 매매됨 | 새 집주인이 기존 전세계약 의무를 그대로 승계 |
| 퇴거 요청을 받음 | 세입자 동의 없이는 퇴거 불가, 합의 시 서면 확약 필수 |
| 보증금 반환이 불안한 상황 | 반환 주체, 시점, 계좌를 문서로 명확히 남겨야 함 |
| 문자나 통화로만 조율 중 | 기록은 남기되 날짜와 조건이 포함된 서면 합의서 작성 필요 |
같은 퇴거 요청이라도 현재 상황에 따라 대응 기준은 달라집니다. 그래서 집주인 말만 듣고 움직이기보다, 지금 내 계약 상태와 보증금 반환 조건부터 먼저 확인하는 편이 안전합니다.
문자와 카톡 합의도 증거가 될까
문자, 카카오톡, 이메일도 분쟁 시 증거로 활용 가능합니다.
다만 법적 효력을 갖추려면 명확한 조건과 상대 동의 내용이 있어야 하며,
가능하면 날짜, 계좌, 조건 등이 포함된 서면 계약서를 작성하는 것이 안전합니다.
합의 퇴거를 검토할 때 꼭 남겨야 할 조건
단순히 “이사비를 드리겠다”는 말만 믿고 퇴거를 결정하면 나중에 분쟁이 생길 수 있습니다. 합의 퇴거를 검토한다면 아래 조건은 반드시 문서로 남겨야 합니다.
- 보증금 반환 시점과 지급 금액
- 이사비, 중개비, 청소비 등 비용 부담 주체
- 위약 시 책임과 지급 계좌, 날짜 명시
전세보증보험 미가입이라면 더 주의해야
집이 팔리는 중이라면 반드시 보증보험 가입 상태를 확인하세요.
보험 미가입 상태에서는 새 집주인의 자금 상황에 따라
보증금 반환이 지연될 수 있으므로 위험이 커집니다.
보증보험이 없다면 새 집주인의 자금 사정에 따라 보증금 반환이 더 늦어질 수 있기 때문에 지금 바로 가입 가능 여부나 대체 대응 방법을 먼저 확인해야 합니다.
합의 퇴거 요청을 받았을 때 답변 예시
실제 집주인과 협의할 때 참고할 수 있는 표현입니다.
- “퇴거는 계약 만기까지 불가합니다.”
- “합의하려면 보증금 반환 시점과 이사비 포함 조건이 서면으로 필요합니다.”
- “보증금 반환 확약이 없으면 퇴거 동의는 어려워요.”
자주 묻는 질문
계약 기간 중 집이 팔렸다고 하면 세입자는 바로 나가야 하나요?
아니요. 계약 기간은 그대로 유지되며 세입자 동의 없이 중도 퇴거를 강제할 수 없습니다.
문자나 카카오톡으로 협의한 내용도 법적 효력이 있나요?
분쟁 시 증거로 활용될 수 있지만, 날짜와 조건이 명확한 서면 합의서가 훨씬 안전합니다.
합의 퇴거를 받아들이면 이사비를 요청할 수 있나요?
가능합니다. 이사비, 중개비, 청소비 같은 비용 보전을 요청할 수 있으며, 지급 조건은 문서로 남겨야 합니다.
보증금은 기존 집주인과 새 집주인 중 누구에게 요구해야 하나요?
보통은 매매 완료 후 새 집주인이 반환 의무를 승계하지만, 계약 특약에 따라 달라질 수 있어 계약서를 함께 확인해야 합니다.
전세보증보험 가입은 언제까지 확인하는 것이 좋나요?
매매나 퇴거 협의가 시작되기 전에 가능한 한 빨리 가입 여부와 보장 범위를 점검하는 것이 안전합니다.
지금 확인하지 않으면 보증금 반환과 퇴거 조건을 뒤늦게 따지게 될 수 있습니다. 아래 글에서 지금 내 상황에 맞는 다음 단계까지 이어서 확인해보세요.