전세보증금 돌려받기, 상황별 대응 방법은 다르다

전세계약이 끝났는데도 집주인이 “보증금이 없다”며 버틴다면? 상황은 당황스럽지만, **절차적으로 대처하면 권리를 지킬 수 있는 길은 분명히 존재합니다.** 이번 글에서는 **세입자 상황별로 적용 가능한 대응 방법**을 정리했습니다. 무작정 이사하거나 소송부터 하는 것이 아닌, **합리적 판단을 위한 정보 정리**를 먼저 확인하세요.

계약 만료 전에 보증금 반환이 불투명한 경우

계약 종료일이 가까워졌는데도 집주인이 보증금 반환 의사를 보이지 않는다면, **먼저 ‘내용증명’으로 퇴거 의사를 명확히 전달**해야 합니다.
내용증명은 법적 대응 시 중요한 증거로 작용하며, **보증금 반환 청구권의 기초**가 됩니다.
일반 우편보다 **우체국 또는 인터넷등기소의 전자내용증명 서비스**를 활용하는 것이 안전합니다.

이사를 앞두고 있다면 ‘임차권등기명령’ 우선

보증금을 받지 못한 상황에서 이사를 먼저 하게 되면, **법적 대항력이 상실**될 수 있습니다.
이때는 **임차권등기명령**을 신청해야만 이사 후에도 권리 보호가 가능합니다.
신청 방법은 비교적 간단하며, **전자소송 시스템**에서도 가능하므로 시간과 비용을 줄일 수 있습니다.

 

 

 

 

보증보험에 가입되어 있다면?

만약 전세계약 당시 보증보험에 가입되어 있다면, 집주인과 직접 분쟁하지 않아도 됩니다.
**보증기관이 먼저 보증금을 지급한 뒤, 집주인에게 구상권을 청구**하는 방식이기 때문에 세입자는 보다 신속하게 해결할 수 있습니다.
단, 보증보험 청구도 **계약 종료와 미지급 사실이 확인된 이후에만 가능**하다는 점을 유의하세요.

 

 

 

 

보증보험이 없다면? 지급명령 또는 소송으로

보증보험이 없는 경우, 세입자가 직접 법적 조치를 취해야 합니다.
가장 먼저 시도할 수 있는 방법은 **‘지급명령’ 신청**입니다. 이는 소송보다 간단하고 비용도 적게 들며, **상대방 이의가 없을 경우 바로 확정되어 강제집행도 가능**합니다.
이후에도 반환이 이뤄지지 않는다면, 법원의 판결을 근거로 **부동산 경매 또는 채권 압류 등 강제집행** 절차로 나아갈 수 있습니다.

전세보증금 반환, 상황별 대응 절차 요약

상황	대응 절차	참고사항
보증금 반환 지연 예고	내용증명 발송	계약만료 2~3개월 전 권장
이사를 먼저 해야 하는 경우	임차권등기명령 신청	전자소송 또는 법원 방문 신청
보증보험 가입자	보증기관에 청구	계약 종료 및 미지급 확인 필요
보증보험 미가입자	지급명령 → 소송	이의 없으면 바로 집행 가능
판결 또는 지급명령 확정	강제집행 또는 경매 진행	법률전문가 조력 추천

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 임차권등기를 신청하면 바로 이사해도 되나요?
등기가 완료된 이후에는 대항력을 유지할 수 있으므로, 이사해도 법적 보호를 받을 수 있습니다.

Q2. 보증보험에 가입했는지 확인하려면 어떻게 해야 하나요?
HUG 또는 SGI서울보증 등 가입 기관의 고객센터나 온라인 조회 시스템을 통해 확인할 수 있습니다.

Q3. 지급명령 신청은 어떤 경우에 유리한가요?
분쟁이 크지 않거나, 집주인이 명백히 지급 능력이 있음에도 거부할 때, 소송보다 빠른 수단입니다.

Q4. 보증보험이 없으면 반드시 소송까지 가야 하나요?
집주인의 대응에 따라 지급명령으로도 충분히 해결될 수 있습니다. 단, 이의 시 자동으로 소송으로 전환됩니다.

Q5. 등기 또는 소송 절차는 직접 할 수 있나요?
전자소송 사이트 또는 법원 민원실을 통해 직접 신청 가능하지만, 복잡하다고 느낄 경우 전문가 상담이 유용할 수 있습니다.