전세에서 월세로 바꿀 때 월세는 어떻게 계산할까, 전환율 상한은 몇 %일까
전세에서 월세로 바꿀 때 월세는 어떻게 계산할까, 전환율 상한은 몇 %일까
법정 월세 상한은 얼마일까
계산식 자체는 단순합니다. 월세 = 월세로 돌리는 보증금 × 전환율 ÷ 12입니다. 문제는 전환율을 얼마로 잡느냐인데, 주택임대차보호법 제7조의2는 연 10%와 한국은행 기준금리에 2%포인트를 더한 비율 중 낮은 쪽을 넘지 못하게 막고 있습니다. 기준금리가 한 자릿수 초반에 머무는 지금은 사실상 기준금리에 2%포인트를 더한 값이 상한 역할을 합니다.
한국은행 기준금리는 2026년 7월과 8월에 연달아 올라 연 3.00%가 되었고, 10월 22일 금융통화위원회에서 그 수준이 유지되었습니다. 그래서 지금 적용하는 상한은 연 5.0%입니다. 보증금 1억 원을 월세로 돌린다면 연 500만 원, 한 달로 나누면 416,666원을 넘지 않아야 합니다. 보증금 1억 원을 월세로 바꾸면 월세가 얼마인지가 첫 질문이 되는 것도 이 숫자 하나로 전체 부담이 가늠되기 때문입니다.
기준금리 공시는 한국은행(bok.or.kr)에서, 조문 원문은 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 현행 기준으로 볼 수 있습니다.
· 월세로 돌려서 줄어드는 보증금이 얼마인지
· 전환을 합의하는 시점의 한국은행 기준금리
· 새 계약인지 기존 계약을 이어가는 것인지
보증금 2억 중 1억 줄이면
가장 흔한 계산 실수는 전체 보증금에 전환율을 곱하는 것입니다. 전세 2억 원에서 보증금을 1억 원으로 낮추더라도 월세 계산 대상은 줄어든 1억 원뿐입니다. 2억 원 전체에 5.0%를 곱하면 월 833,333원이 나오지만, 이는 남은 보증금에까지 월세를 매긴 금액이라 맞지 않습니다.
예를 들어 전세 2억 원에 살던 세입자가 보증금을 1억 원으로 낮추고 나머지를 월세로 돌리는 경우, 월세는 줄어든 1억 원에 연 5.0%를 곱해 12로 나눈 416,666원이 한도입니다. 반대로 보증금을 3천만 원만 줄이는 경우에는 3천만 원 × 5.0% ÷ 12로 월 125,000원이 한도가 됩니다.
보증금을 얼마나 남기느냐가 월세 부담을 정합니다. 보증금 1억 원을 남기는 반전세인지, 보증금이 거의 없는 월세에 가까운 구성인지가 여기서 갈립니다. 전세 2억 원 기준으로 보증금 1억 원을 남기면 월세 한도가 416,666원이지만, 5천만 원만 남기면 1억 5천만 원이 전환 대상이 되어 625,000원까지 올라갑니다.
기준금리가 오르면 상한도 오를까
법정 전월세 전환율 상한은 한국은행 기준금리 변동에 따라 달라집니다. 기준금리는 2025년 5월 29일 연 2.50%로 낮아졌다가 2026년 7월 16일 연 2.75%, 8월 27일 연 3.00%로 인상됐습니다. 이에 따라 법정 전환율 상한도 각각 연 4.5%, 4.75%, 5.0%로 바뀌었습니다. 보증금 1억 원을 전환할 때 계산되는 월세 상한은 약 37만 5천 원에서 약 41만 6,667원으로 높아진 셈입니다.
| 기준금리 | 법정 상한 | 1억 원 월세 한도 |
|---|---|---|
| 연 2.50% | 연 4.5% | 375,000원 |
| 연 2.75% | 연 4.75% | 395,833원 |
| 연 3.00% | 연 5.0% | 416,666원 |
2026년 11월 10일 기준이며, 연 3.00%는 2026년 8월 27일부터 적용되어 10월 22일 유지된 금리입니다. 월 한도는 원 미만을 버린 금액입니다.
다음 금융통화위원회가 11월 26일로 잡혀 있어 금리가 바뀌면 상한도 함께 움직입니다. 기준금리가 0.5%포인트 벌어진 두 시점이라면 보증금 1억 원당 월세 한도가 4만 원 넘게 차이 납니다. 월세 전환율이 기준금리에 따라 달라지는 만큼 계약 날짜와 적용 금리를 짝지어 계산해야 합니다.
신규 계약에도 상한이 있을까
법정 전월세 전환율 상한은 기존 임대차에서 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때 중요한 기준입니다. 반면 새 세입자와 처음 체결하는 월세 계약은 기존 보증금을 전환하는 계약과 구분되므로, 주택임대차보호법 제7조의2의 전환율 상한을 그대로 적용해 월세를 제한하는 것은 아닙니다. 신규 계약의 월세 수준은 주변 시세와 당사자 협의에 따라 정해지며, 비교 자료로는 한국부동산원(reb.or.kr)의 전월세전환율 통계를 참고할 수 있습니다. 다만 등록임대주택 등 별도 규제가 적용되는 경우에는 해당 규정도 확인해야 합니다.
예를 들어 이사할 집을 구하면서 처음 만난 집주인과 월세 계약을 맺는 경우, 제시된 월세가 법정 상한 계산값보다 높더라도 그 사실만으로 곧바로 무효가 되지는 않습니다. 반면 지금 살고 있는 집의 전세 계약을 이어가면서 보증금 일부만 월세로 돌리는 경우에는 연 5.0% 상한이 협상의 직접 근거가 됩니다.
임대사업자로 등록된 주택은 증액 제한 등 별도 규정이 붙을 수 있어 신규 계약이라도 같은 기준으로 단정하기 어렵습니다. 신규 계약의 월세 전환율을 어느 수준까지 받아들일지는 상한 계산값과 주변 시세를 함께 놓고 판단해야 합니다.
갱신하면서 월세로 바꾸는 경우
계약갱신요구권을 행사하면 종전과 같은 조건으로 계약이 이어지는 것이 원칙이어서, 집주인이 일방적으로 전세를 월세로 바꾸도록 강제하기는 어렵습니다. 월세 전환은 세입자가 동의하는 조건에서만 성립하는 협의 사항입니다.
합의로 갱신하면서 보증금 일부를 월세로 돌릴 때는 증액 제한과 전월세 전환율 제한을 구분해야 합니다. 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신에서는 보증금과 차임의 증액에 원칙적으로 5% 상한이 적용되며, 보증금을 월세로 전환하는 경우에는 주택임대차보호법 제7조의2에 따른 전환율 상한도 확인해야 합니다. 다만 보증금과 월세를 동시에 조정하는 계약은 단순히 각각 5%씩 계산하는 방식만으로 적법성을 판단하기 어려울 수 있습니다. 기존 계약 조건과 전환 금액을 함께 놓고 계산해야 합니다.
집주인이 6%를 요구한다면
집주인이 요즘 시세가 6%라며 월세를 제시하는 장면은 갱신 시기에 자주 나옵니다. 지금 살고 있는 계약을 이어가며 바꾸는 상황이라면 상한을 넘는 약정은 넘는 부분에 한해 효력이 인정되지 않고, 이미 낸 초과분은 반환을 청구할 근거가 법에 마련되어 있습니다. 시세가 높다는 설명이 상한을 대신하지는 않습니다.
· 상한 5.0%는 정해진 월세가 아닌 한도
· 전체 보증금이 아니라 줄어든 금액이 대상
· 월세를 전세로 되돌릴 땐 법정 비율 없음
상한은 월세를 얼마로 정하라는 숫자가 아니라 그 이상은 받을 수 없다는 한도입니다. 합의로 이보다 낮게 정하는 것은 얼마든지 가능합니다. 이미 높은 월세를 내 왔다면 언제부터 어떤 계약으로 냈는지에 따라 판단이 갈리므로, 주택임대차분쟁조정위원회나 법률 전문가의 상담을 거치는 편이 안전합니다.
월세로 바꾸는 게 이득일까
월세 한도를 알았다면 다음 질문은 월세로 바꾸는 쪽이 정말 유리한지입니다. 비교 기준은 돌려받는 보증금을 어디에 쓰느냐입니다. 전세대출을 갚는 데 쓴다면 대출 이자와 월세를, 예금에 두면 예금 이자와 월세를 맞대어 봐야 합니다.
예를 들어 연 4% 금리의 전세대출 1억 원을 쓰고 있다가 그만큼 보증금을 줄여 대출을 갚는 경우, 줄어드는 이자는 월 333,333원 수준입니다. 월세가 상한인 416,666원으로 정해지면 매달 83,333원이 더 나가는 계산이 됩니다. 대출 금리가 더 높거나 월세가 상한보다 낮게 합의되면 결과는 반대가 될 수 있습니다.
여기에 월세 세액공제 요건을 충족하는지에 따라 실제 부담이 달라지고, 보증금이 줄어든 만큼 돌려받지 못할 위험이 작아지는 효과도 있습니다. 반전세와 월세의 부담 차이, 전세 매물이 줄어 월세로 넘어갈 수밖에 없는 상황에서의 판단은 각각 따로 검색되는 주제입니다.
월세로 바꾼 뒤 챙길 것들
월세로 바꾸기로 했다면 말로 합의한 내용을 계약서에 남겨야 합니다. 보증금이 줄어드는 시점과 반환 방법, 월세 금액, 적용한 전환율이 빠지면 나중에 상한을 둘러싼 다툼이 생겼을 때 계산 근거를 입증하기 어렵습니다.
· 줄어든 보증금 금액과 반환받는 정확한 날짜
· 월세 금액과 매달 납부하는 날짜와 계좌
· 적용한 전환율과 합의한 기준금리 시점
· 관리비 포함 여부와 월세 인상 조건 문구
보증금을 줄여 월세로 전환하더라도 기존 임대차의 대항요건을 계속 유지하는 것이 중요합니다. 주택 인도와 주민등록을 유지하고, 기존 확정일자가 있는 계약서와 변경 계약서를 함께 보관해야 합니다. 보증금이 감소했다는 이유만으로 기존 확정일자의 효력이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 월세가 시작되면 월세 세액공제 요건과 반환보증의 변경·유지 가능 여부, 관리비 항목도 함께 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
전세에서 월세로 바꿀 때 월세는 어떻게 계산하나요?
월세로 돌리는 보증금에 전환율을 곱한 뒤 12로 나눕니다. 법정 전환율 상한은 연 10%와 한국은행 기준금리에 2%포인트를 더한 비율 중 낮은 쪽이며, 2026년 11월 현재 기준금리 연 3.00%를 적용하면 연 5.0%입니다.
보증금 1억 원을 월세로 바꾸면 월세는 얼마가 한도인가요?
연 5.0%를 적용하면 1억 원 × 5.0% ÷ 12로 월 416,666원이 한도입니다. 기준금리가 바뀌면 상한도 함께 바뀌므로 월세로 바꾸기로 합의하는 시점의 금리를 기준으로 다시 계산해야 합니다.
법정 전월세 전환율 상한은 지금 몇 %인가요?
한국은행 기준금리가 2026년 8월 27일 연 3.00%로 오른 뒤 10월 22일 유지되어, 2026년 11월 현재 주택 임대차의 법정 전환율 상한은 연 5.0%입니다. 다음 금융통화위원회 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
신규 계약에도 법정 전환율 상한이 적용되나요?
정부 해설은 이 상한을 임대차가 이어지는 중 보증금을 월세로 바꾸는 경우에 적용하고, 새 세입자와 처음 맺는 계약에는 직접 적용하지 않는 것으로 설명합니다. 등록임대주택처럼 별도 규정이 붙는 주택은 계약 조건을 따로 따져야 합니다.
집주인이 상한보다 높은 월세를 요구하면 어떻게 하나요?
기존 계약을 이어가며 전환하는 경우라면 상한을 넘는 부분은 효력이 인정되지 않고, 이미 낸 초과분은 반환을 청구할 근거가 있습니다. 구체적인 청구 방법과 금액은 사안마다 달라 주택임대차분쟁조정위원회나 법률 전문가의 상담이 필요합니다.
월세를 다시 전세로 바꿀 때도 전환율 상한이 있나요?
월세를 보증금으로 되돌리는 방향에는 법정 전환 비율이 정해져 있지 않아 당사자 합의로 정합니다. 다만 갱신 계약이라면 보증금과 월세를 올릴 수 있는 폭에 연 5% 증액 한도가 별도로 따라붙습니다.