반전세 계산 방법, 보증금 1억 남기면 월세 얼마일까?
반전세 계산 방법, 보증금 1억 남기면 월세 얼마일까?
전세 계약이 끝날 무렵 집주인이 "보증금은 일부 돌려주고 나머지는 월세로 내라"고 제안하는 일이 흔합니다. 월세 숫자 하나로 한 해 주거비가 수백만 원씩 갈립니다. 전환할 금액, 적용 전환율, 계약 단계 세 가지만 알면 제시받은 월세가 어느 수준인지 직접 계산해 볼 수 있습니다.
반전세 월세는 얼마가 적정할까
반전세는 전세금 일부를 보증금으로 남기고 나머지를 월세로 바꾼 계약입니다. 전세 3억 원에서 보증금 1억 원을 남기면 월세로 돌릴 금액은 2억 원이고, 전환율 5.0%를 적용하면 2억 원 × 5.0% ÷ 12 = 약 83만 3천 원이 월세입니다.
보증금을 5천만 원 더 남겨 돌릴 금액을 1억 5천만 원으로 줄이면 월세는 약 62만 5천 원으로 내려갑니다. 한 달 기준 약 20만 8천 원 차이입니다. 보증금과 월세는 한쪽이 오르면 다른 쪽이 내려가는 관계여서, 반전세 계산기를 돌릴 때는 보증금을 몇 가지로 바꿔 대입해 보는 편이 판단에 도움이 됩니다.
· 월세로 돌릴 금액 = 전세금 − 남길 보증금
· 월세 = 돌릴 금액 × 전환율 ÷ 12
· 보증금 환산 = 월세 × 12 ÷ 전환율
· 법정 전환율은 기준금리에 2%p 가산
· 연 10%와 비교해 낮은 쪽이 상한선
전환율 상한은 지금 몇 %일까
법정 상한은 한국은행 기준금리에 2%p를 더한 비율과 연 10% 중 낮은 쪽입니다. 한국은행은 2026년 8월 27일 기준금리를 연 2.75%에서 연 3.0%로 올렸고, 이를 적용하면 상한은 연 5.0%입니다. 가산율 2%p는 2020년 9월 시행령 개정으로 3.5%p에서 낮아진 수치입니다.
10월 금융통화위원회 결과에 따라 기준금리가 다시 움직이면 상한도 달라집니다. 계약서를 쓰는 시점의 한국은행(bok.or.kr) 기준금리가 계산의 출발점이 됩니다.
| 적용 전환율 | 1억 전환 월세 | 2억 전환 월세 |
|---|---|---|
| 5.0% (상한) | 약 41.7만 원 | 약 83.3만 원 |
| 5.5% | 약 45.8만 원 | 약 91.7만 원 |
| 6.0% | 약 50.0만 원 | 약 100.0만 원 |
5.0%와 6.0%는 숫자로는 1%p 차이지만, 2억 원을 돌리는 반전세에서는 월세가 약 16만 7천 원, 연간으로는 약 200만 원 벌어집니다. 시장에서 오가는 전환율이 상한보다 높게 제시되는 일도 있어서, 숫자를 받으면 먼저 몇 %로 계산했는지부터 따져 봐야 합니다.
신규 계약에도 상한이 적용될까
상한이 직접 걸리는 상황은 임대차가 이어지는 도중이나 갱신 때 보증금 일부를 월세로 돌리는 경우로 해석됩니다. 새 집주인과 새로 맺는 신규 계약은 시세와 협의로 정해지는 부분이 커서, 법정 상한이 그대로 강제되지는 않는다는 설명이 일반적입니다. 다만 계약 단계와 문구에 따라 판단이 갈릴 수 있어 분쟁이 생기면 개별 사정을 따로 봐야 합니다.
예를 들어 만기 두 달 전에 집주인이 전세 3억 원을 보증금 1억 원과 월세로 바꾸자며 연 6%를 적용해 월 100만 원을 요구하는 경우입니다. 같은 집에서 갱신 협의 중인 전환이라면 연 5.0% 상한으로 계산한 월 83만 원대와 비교해 볼 수 있습니다. 반대로 다른 집으로 옮기며 새로 계약하는 경우에는 상한이 아니라 주변 월세 시세가 협상의 기준이 됩니다.
갱신 때 월세를 올리는 폭에는 5% 한도도 따로 있어서, 전환율과 증액 한도를 함께 대입해야 실제 부담이 나옵니다. 조문은 국가법령정보센터(law.go.kr)의 주택임대차보호법 제7조의2와 시행령 제9조에서 볼 수 있습니다.
월세 줄이려면 보증금 얼마
반대로 월세를 낮추고 싶다면 보증금을 더 얹는 쪽으로 계산합니다. 줄이려는 월세에 12를 곱한 뒤 전환율로 나누면 추가로 필요한 보증금이 나옵니다. 월세를 30만 원 낮추려면 전환율 5.0%를 가정할 때 30만 원 × 12 ÷ 5.0% = 7,200만 원의 추가 보증금이 필요하다는 계산이 나옵니다. 다만 보증금을 늘려 월세를 낮추는 역방향 협상에 법정 전환율 상한이 그대로 강제되는 것은 아닙니다.
예를 들어 보증금 1억 원에 월세 80만 원인 반전세를 월세 50만 원으로 낮추고 싶은 경우입니다. 줄일 30만 원에 해당하는 7,200만 원을 연 4% 대출로 마련하면 이자는 연 288만 원, 월 24만 원 수준입니다. 월세 30만 원보다 적게 드는 계산이지만 대출 한도, 소득, 기존 대출에 따라 실행 여부가 달라지고 금리도 사람마다 다르게 적용됩니다.
집주인 제시 월세가 높다면
제시받은 월세가 상한보다 높아 보인다고 해서 곧바로 부당하다고 단정할 수는 없습니다. 어떤 계약 단계인지, 보증금을 얼마나 남기는지, 관리비가 월세에 섞여 있는지에 따라 같은 금액도 해석이 달라집니다. 먼저 숫자의 출처를 묻는 순서가 협상에서 가장 덜 부딪힙니다.
· 집주인이 적용한 전환율을 숫자로 묻기
· 현재 한국은행 기준금리와 가산율 대조하기
· 보증금과 월세 총액을 연 단위로 비교
· 관리비가 월세에 포함됐는지 따져보기
· 갱신 때 증액 5% 한도 함께 계산하기
자주 나오는 오해도 있습니다. 월세가 붙으면 보증금 보호가 약해진다고 걱정하지만, 보증금이 줄면 반환받을 금액이 줄 뿐 이미 갖춘 전입신고와 확정일자의 효력이 사라지는 것은 아닙니다. 다만 계약서를 새로 쓰는 방식이라면 확정일자가 어떻게 이어지는지 문서로 남겨 두어야 합니다.
계약 직후 보증금 지키려면
보증금을 낮추는 변경은 보통 기존 순위를 유지한 채 금액만 줄어드는 방향이지만, 새 계약서를 작성했다면 확정일자를 다시 받아 날짜와 금액을 맞춰 두는 편이 안전합니다. 월세가 밀리면 임대인이 보증금에서 공제해 정산하는 일이 생길 수 있어서, 납부일과 계좌 이체 내역을 꾸준히 남겨야 합니다.
계약이 끝나도 보증금이 제때 돌아오지 않는 상황까지 내다보면 월세 보증금 반환 절차도 미리 알아 둘 필요가 있습니다. 반환 지연이 길어지면 임차권등기명령 같은 수단이 있고, 이사 시점과 대항력 유지 여부에 따라 선택이 갈립니다.
자주 묻는 질문
반전세 월세는 어떻게 계산하나요?
전세금에서 남길 보증금을 뺀 금액에 전환율을 곱한 뒤 12로 나눕니다. 예를 들어 전세 3억 원에서 보증금 1억 원을 남기고 전환율 5.0%를 적용하면 월세는 약 83만 3천 원입니다.
2026년 전월세 전환율 상한은 몇 %인가요?
한국은행 기준금리에 2%p를 더한 비율과 연 10% 중 낮은 쪽입니다. 2026년 8월 27일 기준금리가 연 3.0%로 오른 이후에는 상한이 연 5.0%이며, 기준금리가 바뀌면 상한도 달라집니다.
신규 계약에도 법정 전환율 상한이 적용되나요?
상한은 임대차가 이어지는 도중이나 갱신 때 보증금을 월세로 돌리는 경우에 주로 적용되는 것으로 해석됩니다. 새로 맺는 신규 계약은 협의와 시세로 정해지는 부분이 커서, 계약 단계와 문구에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
월세를 줄이려면 보증금을 얼마나 올려야 하나요?
줄이려는 월세에 12를 곱한 뒤 전환율로 나눕니다. 월세를 30만 원 낮추려면 전환율 5.0% 기준으로 약 7,200만 원의 보증금이 추가로 필요합니다.
집주인이 상한보다 높은 전환율을 요구하면 어떻게 하나요?
먼저 적용한 전환율과 계산 근거를 숫자로 확인하고, 계약 단계가 갱신인지 신규인지 구분해야 합니다. 협의로 정리되지 않으면 주택임대차분쟁조정위원회나 법률 전문가 상담으로 개별 사정을 따져 보는 방법이 있습니다.
본 글은 2026년 10월 10일 기준 공개된 정보를 바탕으로 작성한 일반 안내이며, 법률 자문이나 개별 계약 판단을 대신하지 않습니다. 기준금리와 법령은 바뀔 수 있고 실제 결과는 계약 단계, 계약서 문구, 지역과 주택 상황에 따라 달라지므로 계약 전에 최신 조문과 공식 기관 안내를 확인하시기 바랍니다.