보증금 1억원을 월세로 바꾸면 월세는 얼마일까
보증금 1억원을 월세로 바꾸면 월세는 얼마일까, 2026년 전환율 기준
전세 만기가 다가오면 집주인이 보증금 일부를 월세로 돌리자고 제안하는 일이 생깁니다. 최근 서울에서는 전세 거래가 줄고 보증부 월세가 늘었다는 보도가 이어지고 있습니다. 제시받은 월세가 높은지 낮은지는 전환율 하나로 가려지기 때문에, 숫자가 어떻게 나오는지부터 따라가 보겠습니다.
보증금 1억 월세로 바꾸면 얼마
계산식은 단순합니다. 월세로 바꿀 보증금에 전환율을 곱하고 12로 나누면 한 달 월세가 나옵니다. 보증금 1억 원을 전환율 연 5.0%로 바꾸면 1억 원 × 5.0% ÷ 12 = 약 416,667원, 대략 41만 7천 원입니다. 연간으로는 500만 원이 월세로 빠져나가는 셈입니다.
'1억 원을 월세로 바꾼다'는 말은 두 갈래로 읽힙니다. 전세금 가운데 1억 원만 월세로 돌리는 반전세일 수도 있고, 보증금 1억 원짜리 계약을 월세 중심으로 바꾸는 것일 수도 있습니다. 어느 쪽이든 월세로 넘어가는 금액이 1억 원이면 같은 식이 쓰입니다. 전세 3억 원이라면 보증금 2억 원이 남고 월세는 41만 7천 원 안팎입니다.
· 월세로 돌릴 보증금 액수를 먼저 정하기
· 계약을 쓰는 날의 기준금리에 2%p 더하기
· 더한 값과 연 10% 중 낮은 쪽 고르기
· 돌릴 금액 × 전환율 ÷ 12로 월세 계산
· 나온 월세에 12를 곱해 연 부담 비교
전환율 상한 지금 몇 %일까
한도는 법으로 정해져 있습니다. 주택임대차보호법 제7조의2는 보증금을 월세로 돌릴 때 연 10%와 한국은행 기준금리에 일정 이율을 더한 비율 가운데 낮은 쪽을 넘지 못하게 하고, 시행령 제9조는 그 가산 이율을 연 2%로 정하고 있습니다. 조문 원문은 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 볼 수 있습니다.
한국은행은 2026년 8월 27일 기준금리를 연 2.75%에서 연 3.0%로 올렸습니다. 그래서 지금은 3.0% + 2% = 연 5.0%가 상한이고, 연 10%보다 훨씬 낮아 5.0%가 적용됩니다. 올해 상반기 기준금리가 연 2.5%이던 때는 상한이 연 4.5%여서 같은 1억 원이 월 37만 5천 원이었으니, 몇 달 사이 월세 한도가 약 4만 원 올라간 셈입니다.
10월 22일에는 금융통화위원회가 예정돼 있어 결과에 따라 상한이 다시 움직일 수 있습니다. 계약서를 쓰는 날의 기준금리는 한국은행(bok.or.kr)에서 바로 볼 수 있습니다.
| 적용 전환율 | 1억 전환 월세 | 연간 월세 |
|---|---|---|
| 연 4.5% (상반기 상한) | 약 37.5만 원 | 450만 원 |
| 연 5.0% (현재 상한) | 약 41.7만 원 | 500만 원 |
| 연 5.3% (시장 참고) | 약 44.2만 원 | 530만 원 |
| 연 6.0% | 약 50.0만 원 | 600만 원 |
5.0%와 6.0%는 1억 원 기준 월 약 8만 3천 원 차이입니다. 다만 6.0%는 비교용 수치이며, 현재 법정 상한이 적용되는 보증금의 월세 전환에는 사용할 수 없습니다.
신규 계약에도 상한 적용되나
상한이 직접 걸리는 장면은 살고 있는 집에서 보증금 일부를 월세로 돌리거나, 갱신하면서 조건을 바꿀 때로 해석됩니다. 기존 세입자가 나가고 새 세입자와 맺는 신규 계약은 시세와 협의가 출발점이어서 법정 상한이 그대로 강제된다고 단정하기 어렵습니다. 같은 1억 원도 계약 단계에 따라 협상의 근거가 달라집니다.
세입자가 계약갱신요구권을 쓰는 경우에는 증액이 5% 이내로 묶이고, 보증금을 월세로 돌릴 때는 전환율 상한도 함께 걸립니다. 두 기준을 모두 대입해야 실제 부담이 나옵니다.
시장에서 쓰는 전환율은 몇 %
법정 상한과 별개로 시장에서 오가는 전환율이 있습니다. 실제 신고된 전월세 거래 자료로 산출하는 통계로, 보도에 따르면 지난 5월 기준 전국 아파트 평균은 5.3%, 서울은 4.7%였습니다. 서울 안에서도 종로구 4.6%, 중구 5.3%, 강남구 4.8%로 지역마다 차이가 있었습니다.
이 수치를 1억 원에 대입하면 서울 평균 4.7%는 월 약 39만 2천 원, 전국 아파트 평균 5.3%는 월 약 44만 2천 원입니다. 법정 상한 5.0%의 41만 7천 원과 나란히 놓으면 지역에 따라 시장 수준이 상한보다 낮기도 하고 높기도 하다는 점이 보입니다. 시장 통계는 상한이 아니라 거래 평균이라서, 시장 수준이 낮은 지역일수록 상한까지 꽉 채운 월세를 받아들일 이유가 약해집니다. 지역과 주택 유형별 수치는 한국부동산원(reb.or.kr)의 R-ONE 부동산통계에서 조회합니다.
일부만 바꾸면 월세는 얼마
전세금 전부를 월세로 돌리는 계약보다 일부만 돌리는 반전세가 훨씬 흔합니다. 돌리는 금액이 줄어드는 만큼 월세도 비례해서 내려가고, 보증금과 월세는 한쪽이 오르면 다른 쪽이 내려가는 관계입니다.
· 3천만 원을 돌리면 월 약 12.5만 원
· 5천만 원을 돌리면 월 약 20.8만 원
· 1억 원을 돌리면 월 약 41.7만 원
· 2억 원을 돌리면 월 약 83.3만 원
월세 낮추려면 보증금 얼마
반대로 월세를 줄이고 싶다면 보증금을 더 얹는 쪽으로 계산합니다. 줄이려는 월세에 12를 곱하고 전환율로 나누면 추가 보증금이 나옵니다. 월세 10만 원을 낮추려면 전환율 5.0%에서 10만 원 × 12 ÷ 5.0% = 2,400만 원이 필요하고, 월세 30만 원 인하는 7,200만 원입니다.
추가 보증금을 연 4% 대출로 마련하면 2,400만 원의 이자는 연 96만 원, 월 8만 원 수준입니다. 월세 10만 원보다 적게 드는 계산이지만 대출 한도와 금리는 소득, 기존 대출, 주택 상황에 따라 사람마다 다르게 나오고 심사 결과에 따라 실행 자체가 어려울 수도 있습니다. 보증금을 늘려 월세를 낮추는 협상에는 법정 전환율 상한이 그대로 강제되지 않아 집주인과의 합의로 정해지며, 보증금이 커진 만큼 돌려받지 못할 위험도 함께 커집니다.
집주인이 높게 부르면 어떻게
제시받은 월세가 상한보다 높아 보여도 곧바로 부당하다고 단정하기는 어렵습니다. 갱신 중인 전환인지, 보증금을 얼마나 남기는지, 관리비가 월세에 섞여 있는지에 따라 같은 금액도 다르게 읽힙니다. 숫자의 출처를 묻는 순서가 협상에서 가장 덜 부딪힙니다.
· 집주인이 적용한 전환율을 숫자로 직접 묻기
· 계약 시점의 한국은행 기준금리 대조하기
· 갱신 중 전환인지 신규 계약인지 구분하기
· 관리비가 월세에 섞여 있는지 따져 보기
· 줄인 보증금만큼만 전환했는지 비교하기
자주 나오는 오해는 세 가지입니다. 법정 상한이 모든 계약에 똑같이 적용된다는 생각, 시장 전환율이 상한보다 높으면 곧 위법이라는 생각, 월세로 바꾸면 받아 둔 전입신고와 확정일자 효력이 사라진다는 걱정입니다. 보증금이 줄면 돌려받을 금액이 줄 뿐이지만, 계약서를 새로 쓴다면 확정일자의 날짜와 금액을 다시 맞춰 두어야 합니다.
갱신 중 전환에서 상한을 넘겨 합의한 월세는 초과분이 효력을 갖기 어렵고, 이미 낸 초과분은 반환을 청구할 수 있다는 해석이 일반적입니다. 협의가 풀리지 않으면 주택임대차분쟁조정위원회의 조정을 받는 길이 있고, 금액은 렌트홈(renthome.go.kr)의 임대료 계산 화면에 기준금리를 넣어 교차로 돌려 볼 수 있습니다.
자주 묻는 질문
보증금 1억 원을 월세로 바꾸면 월세는 얼마인가요?
전환율 연 5.0%를 적용하면 1억 원 × 5.0% ÷ 12로 월 약 41만 7천 원입니다. 5.0%는 2026년 10월 현재 기준금리 연 3.0%에 2%p를 더한 법정 상한이며, 기준금리가 바뀌면 상한도 달라집니다. 신규 계약은 협의와 시세에 따라 금액이 달라질 수 있습니다.
2026년 전월세 전환율 법정 상한은 몇 %인가요?
연 10%와 한국은행 기준금리에 2%p를 더한 비율 중 낮은 쪽이 상한입니다. 한국은행이 2026년 8월 27일 기준금리를 연 3.0%로 올려 현재 상한은 연 5.0%이며, 10월 22일 금융통화위원회 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
신규 계약에도 법정 전환율 상한이 적용되나요?
상한은 계약 중이거나 갱신하면서 보증금 일부를 월세로 돌리는 경우에 걸리는 것으로 해석되는 것이 일반적입니다. 새 세입자와 맺는 신규 계약은 시세와 협의로 정해지는 부분이 커서 계약 단계와 문구에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
보증금 5천만 원만 월세로 바꾸면 월세는 얼마인가요?
전환율 연 5.0% 기준으로 5천만 원 × 5.0% ÷ 12, 월 약 20만 8천 원입니다. 집주인이 월 30만 원을 제시했다면 연 7.2%로 계산된 금액이므로 적용한 전환율부터 따져 볼 수 있습니다.
월세를 10만 원 낮추려면 보증금을 얼마나 올려야 하나요?
월세 10만 원에 12를 곱해 전환율 5.0%로 나누면 약 2,400만 원입니다. 보증금을 늘려 월세를 낮추는 협상에는 법정 상한이 그대로 강제되지 않고, 추가 보증금을 대출로 마련하면 한도와 금리가 개인별로 달라집니다.
본 글은 2026년 10월 15일 기준 공개된 정보를 바탕으로 한 일반 안내이며 법률 자문이나 개별 계약 판단을 대신하지 않습니다. 기준금리와 법령은 바뀔 수 있고 실제 결과는 계약 단계, 계약서 문구, 지역과 주택 상황에 따라 달라지므로 계약 전에 최신 조문과 공식 기관 안내를 대조하시기 바랍니다.