월세 5% 인상은 어떻게 계산할까

집주인이 재계약을 앞두고 월세를 올려달라고 하면 가장 먼저 떠오르는 숫자가 5%입니다. 월세 80만 원이면 84만 원까지라는 계산은 간단하지만, 보증금이 함께 오르거나 갱신 방식이 다르면 같은 5%도 적용이 달라집니다.

월세 인상 한도 5%는 국가법령정보센터(law.go.kr)에 실린 주택임대차보호법 제7조와 시행령에 근거한 기준입니다. 집주인이 일방적으로 증액을 청구할 때 넘을 수 없는 상한선이라, 내 계약이 어떤 상황인지에 따라 숫자가 맞는지부터 가려야 합니다.

월세 5% 올리면 얼마일까

계산식은 현재 월세에 1.05를 곱하는 것이 전부입니다. 월세 80만 원이면 80만 원 × 1.05 = 84만 원이 인상 후 최대 금액이고, 늘어나는 금액만 알고 싶다면 80만 원 × 0.05 = 4만 원입니다.

현재 월세	5% 인상액	인상 후 상한
50만 원	2만 5천 원	52만 5천 원
80만 원	4만 원	84만 원
100만 원	5만 원	105만 원
150만 원	7만 5천 원	157만 5천 원

표의 금액은 올릴 수 있는 최대치일 뿐, 집주인이 5%까지 올릴 권리를 갖는다는 뜻은 아닙니다. 동결이나 3% 인상으로 합의하는 재계약도 흔합니다.

5% 계산 순서
· 계약서의 월세, 보증금 따로 적기
· 월세 × 0.05로 인상 한도 구하기
· 보증금 × 0.05도 같은 식으로 계산
· 집주인 요구액과 한도 금액을 비교

집주인 월세 인상 요구

보증금과 월세 함께 올리면

법에서 말하는 한도는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1입니다. 월세와 보증금을 각각 기준으로 5%를 따지는 것이 일반적인 해석이어서, 두 항목을 한꺼번에 올려도 각각의 한도를 넘지 않아야 합니다.

예를 들어 보증금 1억 원에 월세 80만 원인 집에서 보증금은 그대로 두고 월세만 100만 원으로 올려달라는 경우입니다. 월세 한도는 84만 원이라 16만 원이 한도를 넘습니다. 반대로 월세는 두고 보증금만 1,500만 원 올려달라는 경우에도 보증금 한도는 500만 원이어서 1,000만 원이 넘는 셈입니다.

한 번 증액한 뒤에는 1년 안에 다시 올릴 수 없다는 규칙도 있습니다. 재계약 때 5%를 올렸다면 그해 중간에 추가 인상을 요구받더라도 한도 안이라는 이유만으로 따를 필요는 없습니다.

5% 넘게 올려달라는 경우

5% 상한이 가장 분명하게 걸리는 상황은 세입자가 계약갱신요구권을 쓰는 경우입니다. 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 한 번 행사할 수 있고, 갱신되는 기간은 2년이며 증액은 5% 이내로 묶입니다.

반대로 기존 세입자가 나가고 새 세입자와 맺는 신규 계약에는 이 상한이 적용되지 않습니다. 같은 집이라도 누구와 어떤 방식으로 계약하느냐에 따라 월세 기준이 달라지는 이유입니다.

예를 들어 월세 80만 원으로 2년을 산 세입자에게 집주인이 100만 원으로 올리지 않으면 나가 달라고 하는 경우입니다. 세입자가 갱신요구 기간 안에 의사를 밝혔는지, 집주인에게 실거주 같은 거절 사유가 있는지가 갈림길이 됩니다. 거절 사유가 없는 갱신이라면 84만 원이 한도입니다.

계약갱신요구권 행사와 별개로 당사자가 합의해 재계약했다면 5% 초과 약정이 인정될 수 있습니다. 다만 실제 갱신 방식과 합의 경위에 따라 판단이 달라집니다. 청구와 합의는 법적으로 다르게 취급되므로 서명 전에 금액을 한도와 비교해야 합니다. 월세도 갱신요구권 대상인지 궁금해하는 분이 많지만, 주택 임대차라면 전세와 월세를 구분하지 않고 적용됩니다.

보증금 올리고 월세 줄이면

보증금을 올리는 대신 월세를 낮추거나, 반대로 보증금을 낮추고 월세를 올리는 조건은 5%와 별개로 전월세전환율을 봐야 합니다. 보증금을 줄이는 대신 월세를 올릴 때는 법정 전월세전환율 상한이 적용됩니다. 반대로 월세를 줄이고 보증금을 올리는 경우에는 같은 상한을 그대로 적용하는 것은 아닙니다.

전월세전환율 상한은 연 10%와 계약 시점의 한국은행 기준금리에 2%포인트를 더한 비율 중 낮은 값입니다. 실제 계산 전 한국은행에서 적용 기준금리를 확인해야 합니다. 이 값은 금통위 결정에 따라 바뀌므로 한국은행(bok.or.kr)에서 계약 시점의 기준금리를 대조해야 합니다.

예를 들어 보증금을 1,000만 원 낮추는 대신 월세를 올리자는 경우입니다. 1,000만 원 × 5.0% ÷ 12개월은 약 4만 1,600원이어서, 이보다 많이 올리는 월세는 전환율 상한을 넘는 계산이 됩니다.

반전세 월세 환산 계산

묵시적 갱신 때도 5%일까

집주인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 거절이나 조건 변경을 알리지 않으면 같은 조건으로 계약이 이어집니다. 이를 묵시적 갱신이라고 하고, 이 상태에서 증액을 청구하더라도 5% 한도와 1년 내 재증액 금지 규칙이 따라붙습니다.

예를 들어 만료 한 달 전에 갑자기 월세를 올려달라는 통보를 받은 경우입니다. 통보가 법에서 정한 6개월에서 2개월 전 시기를 벗어났다면 조건 변경 통지로서 효력이 있는지 따져볼 여지가 생깁니다. 이후 별다른 절차 없이 계속 거주했다면 같은 조건으로 이어졌다고 보는 쪽이 일반적입니다.

자주 하는 오해 3가지
· 5%는 월세에만 해당한다고 믿는다
· 해마다 5%씩 올려도 된다고 믿는다
· 신규 계약에도 5%가 적용된다고 본다

세입자는 묵시적 갱신 상태에서 언제든 해지를 통보할 수 있고, 통보를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 집주인에게는 같은 권한이 없다는 점이 갱신요구권과 구별되는 부분입니다.

월세 인상 통보 받았을 때

인상 통보를 받으면 금액보다 먼저 날짜를 따져야 합니다. 같은 요구라도 만료까지 남은 기간에 따라 세입자가 선택할 수 있는 방법이 달라지기 때문입니다.

통보 받은 뒤 순서
· 계약서에서 만료일부터 먼저 찾아보기
· 6개월 전~2개월 전 시기와 대조하기
· 요구 금액을 5% 한도와 비교하기
· 갱신 의사는 문자로 기록해 남기기
· 합의한 금액은 계약서에 그대로 적기

재계약서를 새로 쓰는 경우 확정일자를 다시 받아야 하는지도 궁금해하는 부분입니다. 보증금이 늘어나는 갱신이라면 증액분의 보호 범위가 달라질 수 있어 계약서 작성 단계에서 같이 살펴야 합니다.

월세도 갱신청구권 되나

자주 묻는 질문

월세 5% 인상은 어떻게 계산하나요?

현재 월세에 1.05를 곱하면 인상 후 최대 금액이 나옵니다. 월세 80만 원이면 84만 원이 상한이며, 올릴 수 있는 최대치일 뿐 반드시 그만큼 올려야 하는 것은 아닙니다.

월세 5% 한도는 보증금에도 적용되나요?

증액 한도는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1이어서 월세와 보증금을 각각 기준으로 보는 것이 일반적입니다. 보증금 1억 원이면 증액 한도는 500만 원입니다.

5%를 넘는 인상 요구는 거절할 수 있나요?

집주인이 일방적으로 청구하는 증액은 5%를 넘기 어렵습니다. 다만 신규 계약이거나 세입자가 직접 서명해 합의한 경우에는 판단이 달라질 수 있어 계약 방식을 먼저 따져야 합니다.

월세를 올린 지 1년 안에 또 올릴 수 있나요?

차임이나 보증금을 증액한 뒤 1년 이내에는 다시 증액을 청구할 수 없습니다. 재계약 때 올렸다면 중간에 추가 인상을 요구받더라도 이 기간을 먼저 살펴야 합니다.

보증금을 월세로 바꿀 때 법정 전환율은 얼마인가요?

연 10%와 한국은행 기준금리에 2%포인트를 더한 비율 중 낮은 쪽이 상한입니다. 기준금리가 바뀌면 상한도 함께 바뀌므로 계약 시점의 기준금리를 한국은행에서 대조해야 합니다.

※ 2026년 10월 11일 기준으로 작성했으며 법령과 한국은행 기준금리는 이후 바뀔 수 있습니다. 개별 계약의 적용 여부는 계약서 내용과 관련 기관 안내에 따라 달라집니다.