월세 재계약할 때 계약서를 다시 써야 할까
월세 재계약할 때 계약서를 다시 써야 할까
결론부터 말씀드리면 재계약서 작성은 갱신이 성립하는 필수 요건이 아닙니다. 다만 월세나 보증금이 바뀌는 순간부터는 서면이 없을 때 감수해야 할 위험이 커집니다. 같은 조건으로 이어지는지, 조건이 달라지는지가 기준입니다.
계약서 안 써도 되는 경우
임대인은 만료 6개월~2개월 전까지, 임차인은 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면 종전과 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다. 흔히 묵시적 갱신이라 부르며, 주택임대차보호법에서 정한 내용입니다. 이때 계약 기간은 2년으로 봅니다.
· 임대인이 만료 6~2개월 전 통지를 안 함
· 임차인도 만료 2개월 전까지 통지를 안 함
· 보증금과 월세를 그대로 두고 계속 거주
· 계약서 없이도 종전 조건 그대로 유지
묵시적 갱신 이후에는 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 반대로 임대인은 같은 방식으로 계약을 끝내기 어렵습니다. 묵시적 갱신 해지 시점은 이사 계획과 직결되는 부분이라 따로 따져볼 만합니다.
그래도 쓰는 게 나은 이유
서면이 필수는 아니지만, 말로만 합의한 조건은 시간이 지나면 기억이 엇갈립니다. 월세 인상 금액, 인상 시점, 관리비 부담, 원상복구 범위처럼 돈과 직결된 내용일수록 그렇습니다.
예를 들어 월세를 5만 원 올리기로 말로만 합의하고 계약서는 쓰지 않은 경우입니다. 이후 인상 시점을 두고 의견이 갈리면 문자나 이체 내역만으로 조건 전체를 증명하기 어렵습니다. 같은 조건 재계약이라도 갱신계약서를 한 장 남겨 두면 분쟁 때 기준이 됩니다.
많이 오해하는 부분도 있습니다. 재계약서에 서명하면 계약갱신요구권이 사라진다고 여기거나, 반대로 서면이 없으면 갱신요구권도 없다고 생각하는 경우입니다. 합의로 재계약했는지, 갱신요구권을 행사한 것인지는 서면에 어떻게 적혀 있느냐에 따라 이후 해석이 달라질 수 있습니다. 임대인이 바뀐 경우에도 새 임대인과 조건을 서면으로 맞춰 두는 편이 안전합니다.
월세 올리면 확정일자는 바뀔까
같은 조건으로 갱신되면 기존 전입신고와 확정일자 효력이 그대로 이어지므로 다시 받을 필요는 없습니다. 달라지는 지점은 보증금이 늘어날 때입니다. 증액된 부분은 새 계약서로 확정일자를 받은 날을 기준으로 순위가 정해지기 때문에, 그 사이 근저당이 생겼다면 증액분만 뒤로 밀릴 수 있습니다.
월세만 오르고 보증금은 그대로라면 확정일자 문제는 크지 않지만, 임대차 신고에서는 다르게 봅니다. 주택 임대차 신고제 적용 지역에서 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약의 금액이 변경됐다면, 변경계약 체결일부터 30일 이내 신고 대상이 될 수 있습니다. 신고하면 확정일자가 함께 부여되는 것으로 봅니다.
| 상황 | 재계약서 | 확정일자·신고 |
|---|---|---|
| 조건 그대로 갱신 | 선택, 작성 권장 | 기존 유지, 신고 제외 |
| 월세만 인상 | 작성 필요 | 신고 대상 여부 확인 |
| 보증금 증액 | 작성 필요 | 증액분 확정일자·신고 |
5% 넘는 인상 요구는 어떻게
계약갱신요구권 행사에 따른 갱신이나 법정 차임·보증금 증액청구에는 원칙적으로 5% 상한이 적용됩니다. 다만 5%가 자동으로 인정되는 것은 아니며, 증액청구에는 법정 요건과 기간 제한도 적용됩니다. 월세 50만 원이라면 인상 상한은 2만 5천 원 안팎입니다.
새로 합의하는 재계약은 사정이 다릅니다. 당사자가 합의했다면 5%를 넘는 금액도 효력이 생길 수 있지만, 임차인이 응해야 할 의무는 없습니다. 합의가 어긋나면 갱신요구권 행사 여부와 임대인의 거절 사유 유무에 따라 결과가 갈립니다. 보증금 일부를 월세로 돌릴 때는 별도의 전월세 전환율 상한이 있어, 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 비율과 연 10% 중 낮은 쪽을 넘지 못합니다.
재계약서에 넣어야 할 내용
같은 조건으로 연장하더라도 첫 계약서를 그대로 복사해 날짜만 고치면 놓치는 부분이 생깁니다. 이번 재계약에서 바뀐 점을 기준으로 항목을 점검하는 편이 좋습니다.
· 갱신 기간과 만료 날짜를 정확히 기재
· 보증금·월세·납부일 변경 내용 명시
· 관리비 항목과 금액을 따로 구체화
· 갱신요구권 행사 여부를 서면에 표시
· 원상복구 범위와 수리 책임을 정리
· 임대인 인적사항과 계좌번호 재확인
이런 상황에선 어떻게 될까
예를 들어 첫 계약 때 없던 근저당이 재계약 무렵 등기부에 올라와 있는 경우입니다. 이미 전입신고와 확정일자를 갖춘 기존 보증금은 이후 설정된 근저당보다 앞서는 것이 일반적이지만, 이번에 올리는 보증금은 새 확정일자 이후 순위로 따집니다. 증액하기 전에 등기부등본을 다시 떼어 보고 증액 규모를 정하는 순서가 안전합니다.
예를 들어 묵시적 갱신이 된 뒤 몇 달 지나 이사하게 된 경우입니다. 임차인이 해지를 통지하면 임대인이 받은 날부터 3개월 뒤 효력이 생기므로, 그 기간의 월세는 계속 부담해야 합니다. 새 세입자를 먼저 구해 입주 시기를 맞추면 부담이 줄어들 수 있습니다.
자주 묻는 질문
월세 재계약서를 안 쓰면 계약이 끝나나요?
아닙니다. 만료 6개월~2개월 전까지 임대인이, 2개월 전까지 임차인이 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면 종전과 같은 조건으로 갱신된 것으로 봅니다. 다만 통지 시기와 갱신 방식에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
월세를 올리기로 했는데 확정일자를 다시 받아야 하나요?
보증금이 늘어났다면 증액분 보호를 위해 새 계약서로 확정일자를 받는 것이 일반적입니다. 월세만 오르고 보증금이 그대로라면 기존 확정일자는 유지되지만, 임대차 신고 대상인지는 따로 따져야 합니다.
월세 재계약 때 임대차 신고도 해야 하나요?
주택 임대차 신고제 적용 지역에서 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약의 보증금이나 월세가 바뀌었다면 신고 대상이 될 수 있습니다. 금액 변동 없이 기간만 연장하는 갱신은 제외되며, 신고는 계약 체결일부터 30일 이내입니다.
집주인이 월세를 5% 넘게 올려달라는데 따라야 하나요?
계약갱신요구권 행사나 증액 청구 상황에서는 기존 금액의 5%를 넘기지 못합니다. 새로 합의하는 재계약은 당사자 합의가 우선이라 협상 여지가 있고, 합의가 안 되면 갱신 방식과 임대인의 거절 사유 여부에 따라 결과가 달라집니다.
묵시적 갱신 뒤에 중간에 나가도 되나요?
묵시적 갱신된 계약에서는 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 그 기간의 월세 납부는 계속해야 합니다.
본 글은 일반적인 정보 제공을 위한 내용이며, 계약 조건과 시점에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 개별 사안은 관할 기관이나 전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.