집주인이 월세 올려달라고 하면, 재계약 때 얼마까지 가능할까
집주인이 월세 올려달라고 하면, 재계약 때 얼마까지 가능할까
월세 100만 원을 내고 있다면 계약갱신청구권을 행사해 갱신할 때 105만 원이 상한선입니다. 반면 집주인과 세입자가 합의해 새로 계약하는 경우에는 이 상한이 적용되지 않아 시세에 가까운 금액이 오갈 수 있습니다. 같은 인상 요구라도 지금 계약이 어떤 상태인지에 따라 따라야 하는 금액이 갈립니다.
월세 인상 요구, 거절해도 될까
집주인의 인상 통보는 그 자체로 효력이 생기는 것이 아닙니다. 월세 증액은 임대인이 청구하고 세입자가 받아들이거나, 법이 정한 한도 안에서 이뤄져야 합니다. 문자나 전화로 다음 달부터 얼마를 더 내라는 말을 들었더라도, 현재 계약이 어떤 상태인지에 따라 실제로 내야 하는 금액은 달라집니다.
월세 증액에는 두 가지 선이 있습니다. 하나는 기존 월세의 5%라는 금액 한도이고, 다른 하나는 직전 증액 후 1년이 지나야 다시 청구할 수 있다는 시간 한도입니다. 주택임대차보호법 제7조와 같은 법 시행령 제8조가 바탕이며, 조문은 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 볼 수 있습니다.
· 계약갱신청구권을 이미 쓴 적이 있는지
· 만기일까지 남은 기간과 집주인 통보 시점
· 직전 증액 이후 1년이 지났는지 여부
· 지금 내는 월세와 보증금이 각각 얼마인지
· 집주인이 요구한 금액이 5% 안쪽인지 바깥인지
5% 상한은 언제 적용될까
5%는 모든 재계약에 붙는 숫자가 아닙니다. 세입자가 계약갱신청구권을 행사해 갱신되는 경우와, 계약 기간 중 임대인이 일방적으로 증액을 청구하는 경우에 적용되는 상한입니다. 계약이 끝난 뒤 묵시적 갱신으로 이어진 상태에서 증액을 청구하는 경우에도 같은 한도 안에서 다뤄지는 것이 일반적입니다.
반대로 임대차가 끝난 뒤 새로 계약서를 쓰거나, 만기 전에 양쪽이 합의해 월세를 올리는 경우에는 증액 상한 규정이 적용되지 않는다는 것이 법원의 판단입니다. 새 세입자를 들이는 계약도 제한이 없습니다. 결국 세입자가 갱신청구권을 행사한다고 분명히 밝혔는지가 경계가 됩니다.
갱신청구권은 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사할 수 있고 한 번만 쓸 수 있습니다. 전세와 월세 구분 없이 주택 임대차에 적용됩니다. 임대인이 2기 차임 연체나 실거주 같은 거절 사유를 내세우면 갱신 여부 자체가 다투어질 수 있습니다.
월세는 얼마까지 올릴 수 있나
한도 계산 자체는 단순합니다. 월세 80만 원이면 갱신청구권 갱신 시 최대 84만 원, 120만 원이면 126만 원까지가 상한입니다. 보증금과 월세를 함께 올리는 경우에는 각각의 약정 금액을 기준으로 5%를 따집니다.
| 계약 형태 | 월세 인상 한도 | 비고 |
|---|---|---|
| 갱신청구권 행사 | 기존의 5% 이내 | 초과 약정 무효 |
| 묵시적 갱신 중 청구 | 기존의 5% 이내 | 1년 내 재청구 불가 |
| 합의 재계약 | 상한 없음 | 협상으로 결정 |
| 새 세입자 계약 | 상한 없음 | 시세 반영 |
예를 들어 월세 100만 원에 살던 세입자가 만기 4개월 전 갱신청구권을 행사했는데, 집주인이 월세를 130만 원으로 올려야 한다고 하는 경우입니다. 갱신청구권 행사에 따른 갱신이라면 상한은 105만 원이고, 130만 원으로 적은 약정 중 초과 부분은 효력이 없다고 다뤄집니다. 반대로 세입자가 새로 계약하자는 데 동의해 합의 재계약으로 서명했다면, 같은 금액을 되돌리자고 주장하기 어려울 수 있습니다. 어느 방식이었는지는 통보 기록과 계약서 특약에서 갈립니다.
보증금 낀 반전세는 어떻게
보증금 일부를 월세로 돌리는 반전세 전환은 계산 방식이 달라집니다. 월세로 바뀌는 보증금에 전환율을 곱한 금액이 월세의 상한입니다. 전환율은 연 10%와 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 비율 중 낮은 쪽이어서, 기준금리가 움직이면 같이 달라집니다.
계약 시점에 적용되는 기준금리는 한국은행(bok.or.kr)의 공시로 볼 수 있고, 렌트홈(renthome.go.kr)의 임대료 계산 기능에 금액을 넣어 상한선을 대조해 볼 수 있습니다. 월세를 낮추고 보증금을 올리는 반대 방향의 전환은 별도로 합의할 수 있지만, 보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 법정 상한을 그대로 적용하는 것은 아닙니다.
예를 들어 보증금 5,000만 원에 월세 60만 원인 집에서 집주인이 보증금을 2,000만 원 낮추는 대신 월세를 올려달라고 하는 경우입니다. 낮춘 2,000만 원에 전환율을 곱한 금액이 월세 증가분의 상한이 되는데, 전환율을 연 5%로 가정하면 월 약 8만 3천 원입니다. 집주인이 이보다 높은 월세를 제시한다면 어떤 비율을 적용했는지부터 따져볼 수 있습니다.
재계약 때 많이 하는 오해
가장 흔한 오해는 재계약이면 어떤 경우에도 5%까지만 오른다는 생각입니다. 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신과 별도로 당사자가 합의해 재계약한 경우에는 5% 초과 약정의 효력이 인정될 수 있습니다. 다만 실제 갱신 방식과 합의 경위에 따라 판단이 달라집니다. 같은 갱신이라도 계약서에 갱신청구권 행사라는 취지를 적었는지, 단순 합의로 적었는지에 따라 다툼의 결과가 갈릴 수 있습니다.
시세보다 싸게 살고 있어서 5%를 넘겨 올려도 거절할 수 없다고 보는 경우도 있습니다. 갱신청구권을 행사한 갱신에서는 주변 시세와 관계없이 5% 한도가 우선합니다. 한편 5%를 넘는 금액에 이미 서명했더라도 갱신청구권 행사에 따른 계약이었다면 초과분은 부당이득으로 돌려받을 여지가 있습니다.
증액 계약서를 쓰고 나서 확정일자를 받지 않는 것도 놓치기 쉽습니다. 보증금이 늘어난다면 늘어난 부분의 보호를 위해 새 확정일자가 필요한지 따져야 하고, 월세만 오르고 보증금이 그대로라면 사정이 다릅니다.
올려달라 할 때 대응 순서
인상 요구를 받았다면 가장 먼저 할 일은 만기일에서 거꾸로 날짜를 세는 것입니다. 갱신청구권 행사 기간이 남아 있는지에 따라 선택지가 달라지기 때문입니다.
① 만기일과 갱신권 행사 기간 계산부터
② 갱신 의사를 문자·내용증명으로 남김
③ 요구 금액을 기존 월세 5%와 비교
④ 합의 시 증액 계약서와 특약 작성
⑤ 협의가 막히면 분쟁조정위원회 검토
합의가 이뤄진다면 증액 계약서에 갱신청구권 행사에 따른 갱신이라는 취지를 특약으로 남겨두는 편이 이후 분쟁에서 유리합니다. 협의가 끝내 어긋난다면 주택임대차분쟁조정위원회를 통한 조정을 검토할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
집주인이 월세를 5% 넘게 올려달라는데 거절할 수 있나요?
계약갱신청구권을 행사해 갱신하는 경우라면 월세와 보증금 증액은 기존 금액의 5% 이내로 제한되고, 초과 부분은 효력이 없다고 봅니다. 다만 집주인과 합의해 새로 계약하는 재계약이라면 이 상한이 적용되지 않아 협상으로 정해집니다. 어느 방식으로 갱신하는지가 먼저 정리되어야 합니다.
월세 5% 인상 한도는 보증금에도 같이 적용되나요?
증액 상한은 약정한 차임과 보증금 각각을 기준으로 5%를 계산하는 것이 일반적입니다. 월세 100만 원이면 105만 원, 보증금 1억 원이면 1억 500만 원이 각각의 상한선입니다. 보증금을 월세로 돌리는 경우에는 별도의 전환율 제한이 적용됩니다.
합의로 재계약하면서 5%를 넘겨 서명했다면 되돌릴 수 없나요?
임대차가 끝난 뒤 새로 계약하거나 만기 전에 양쪽이 합의해 올린 금액에는 증액 상한 규정이 적용되지 않는다는 것이 법원의 판단입니다. 따라서 합의 재계약으로 서명한 금액은 5% 초과를 이유로 되돌리기 어려울 수 있습니다. 갱신청구권 행사에 따른 갱신이었는지 입증할 통보 기록이 중요합니다.
월세를 올린 뒤 1년 안에 또 올릴 수 있나요?
임대인이 증액을 청구하는 경우에는 직전 계약이나 증액이 있은 날부터 1년 이내에 다시 청구할 수 없습니다. 이 제한은 임대인의 일방적 증액 청구에 적용되는 기준이므로, 양쪽이 합의한 인상은 별개로 다뤄질 수 있습니다.
계약갱신청구권은 언제까지 행사해야 하나요?
임대차 만기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 행사해야 하고, 한 번만 쓸 수 있습니다. 2개월 전 시점을 넘기면 권리를 행사하기 어려워지므로 만기일을 먼저 계산해 두어야 합니다. 임대인이 정당한 거절 사유를 주장하는 경우에는 갱신이 제한될 수 있습니다.
본 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것으로, 개별 계약의 적용 여부는 계약 시점의 법령과 계약 내용에 따라 달라질 수 있습니다.