전세에서 월세로 바꿀 때 월세는 어떻게 계산할까?
전세에서 월세로 바꿀 때 월세는 어떻게 계산할까?
지금 전환율 상한은 몇 %일까
월세 전환 상한은 주택임대차보호법 시행령에서 두 가지 비율 중 낮은 쪽으로 정해집니다. 하나는 연 10%, 다른 하나는 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 비율입니다. 한국은행은 2026년 8월 27일 기준금리를 연 2.75%에서 연 3.00%로 올렸습니다. 여기에 2%를 더하면 5.0%이고 10%보다 낮으니, 지금 적용되는 상한은 연 5.0%입니다.
· 월세 = 전환 금액 × 전환율 ÷ 12
· 전환 금액 = 전세금 − 남기는 보증금
· 법정 상한 전환율 = 기준금리 + 2%
· 단, 어떤 경우에도 연 10% 초과는 불가
기준금리가 움직이면 상한도 같이 움직입니다. 다음 금융통화위원회는 10월 22일로 예정돼 있어서 결과에 따라 이 숫자가 달라질 수 있습니다. 기준금리는 한국은행(bok.or.kr)에서, 시행령 조문은 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 볼 수 있습니다.
전세 3억이면 월세는 얼마
전세 3억 원 집에서 얼마를 보증금으로 남기느냐에 따라 월세가 달라집니다. 월세로 바뀌는 돈은 전세금 전체가 아니라 남기지 않는 금액뿐입니다. 상한 전환율 연 5.0%를 적용해 계산하면 아래와 같습니다.
| 남기는 보증금 | 월세로 바뀌는 금액 | 월세 상한 |
|---|---|---|
| 2억 원 | 1억 원 | 약 41.7만 원 |
| 1억 5천만 원 | 1억 5천만 원 | 약 62.5만 원 |
| 1억 원 | 2억 원 | 약 83.3만 원 |
| 5천만 원 | 2억 5천만 원 | 약 104.2만 원 |
보증금이 5천만 원 줄 때마다 월세는 약 20만 8천 원씩 올라갑니다. 남기는 보증금이 적을수록 월세 부담이 커지는 동시에 집주인이 돌려줘야 하는 돈도 커지기 때문에, 양쪽 자금 사정이 맞아야 협의가 마무리됩니다.
집주인 제안 월세가 높다면
집주인이 부른 월세가 적정한지는 거꾸로 계산해 볼 수 있습니다. 제안받은 월세에 12를 곱한 다음 월세로 바뀌는 보증금으로 나누면 집주인이 적용한 전환율이 나옵니다.
예를 들어 전세 3억 원을 보증금 1억 원과 월세 100만 원으로 바꾸자는 제안을 받은 경우입니다. 월세로 바뀌는 금액은 2억 원이고, 100만 원에 12를 곱한 1,200만 원을 2억 원으로 나누면 전환율은 연 6.0%입니다. 현재 상한 5.0%를 넘으므로 월세를 약 83만 원 안팎으로 맞춰 달라고 계산 근거를 들어 협의하는 방식으로 대응할 수 있습니다.
상한을 넘는 월세 약정은 임차인에게 불리한 약정으로 보아 초과분의 효력을 다툴 수 있다는 해석이 있습니다. 다만 합의가 끝난 뒤에는 다투기가 쉽지 않으니, 서명하기 전에 숫자부터 맞춰 두는 편이 낫습니다.
구분할 점이 하나 더 있습니다. 이 상한은 이미 맺은 임대차에서 보증금 일부를 월세로 바꿀 때 적용되는 기준입니다. 새 세입자와 처음 맺는 신규 계약의 월세는 주변 시세를 보고 정하는 영역으로 보는 해석이 일반적입니다.
갱신청구권 쓰면 5%도 적용
세입자가 계약갱신청구권을 행사하면 보증금과 월세를 올릴 수 있는 폭이 기존 금액의 5% 이내로 제한됩니다. 이 5% 한도와 앞서 본 전환율 상한은 서로 다른 기준이어서 두 가지가 함께 걸립니다.
갱신을 청구한 세입자에게 집주인이 전세를 월세로 바꾸라고 일방적으로 요구하기는 어렵다는 해석이 많고, 월세 전환은 양쪽 합의를 거쳐 진행됩니다.
예를 들어 전세 3억 원 계약을 갱신청구권으로 이어가면서 보증금 1억 원을 남기고 나머지를 월세로 돌리는 경우입니다. 증액 한도 5%는 1,500만 원입니다. 이를 모두 월세로 환산하면 보증금 1억 원에 월세 약 89만 6천 원으로 계산되지만, 실제 적용은 갱신 조건과 증액 방식에 따라 확인해야 합니다. 보증금과 월세에 5%를 각각 적용하는 방식 등 산정 방법이 여러 가지로 설명되기 때문에 렌트홈(renthome.go.kr)의 임대료 계산 기능으로 같은 금액이 나오는지 맞춰 봐야 합니다.
보증금 일부 돌려받는 시점
전세에서 월세로 바꾸면 세입자는 월세로 바뀐 금액만큼 보증금을 돌려받습니다. 전세 3억 원에서 1억 원을 남기면 2억 원이 집주인 쪽에서 나가야 하는 돈입니다. 반환 시점이 계약서에 적혀 있지 않으면 입금이 밀릴 때 다툼이 생기기 쉽습니다.
· 남기는 보증금과 월세 금액을 숫자로 적기
· 돌려받는 보증금 금액과 입금 날짜 적기
· 월세 시작일, 매월 지급일, 계좌 적기
· 관리비는 월세와 따로 항목별로 나눠 적기
· 변경한 계약서로 확정일자를 다시 받기
월세로 바꿔 보증금이 줄어도 전입신고와 점유를 이어가면 대항력은 유지되는 것이 일반적입니다. 다만 보증금이 줄어든 만큼 경매 때 우선 변제받을 수 있는 금액도 함께 줄어듭니다. 집에 근저당이 있다면 줄어든 보증금과 선순위 채권의 합계를 따져 봐야 하고, 전세대출이나 전세보증보험을 이용 중이면 보증금이 줄어드는 시점에 대출 상환과 보증 변경 절차가 따라붙으므로 금융기관과 일정을 맞춰야 합니다.
월세 계산, 뭘 많이 놓칠까
· 전세금 전체에 전환율을 곱해서 계산함
· 상한을 아직도 연 10%로 알고 있음
· 상한 이내이면 시세에도 맞는다고 판단
· 바뀐 기준금리를 계산에 반영하지 않음
전환율은 월세로 바꾸는 금액에만 곱합니다. 전세 3억 원 전체에 5.0%를 곱해 월 125만 원이라고 계산하면, 월세로 바뀌지 않는 보증금까지 계산에 넣은 것입니다.
연 10%는 기준금리가 8%를 넘어야 적용되는 숫자라서 지금은 기준금리에 2%를 더한 값이 먼저 걸립니다. 또 법정 상한은 넘지 못하는 천장일 뿐 적정 월세를 알려 주는 값은 아닙니다. 실제 거래는 동네 월세 시세에 따라 상한보다 낮게 형성되기도 합니다. 기준금리가 바뀐 시점이라면 계약서를 쓰는 날의 기준금리로 다시 계산해 두어야 분쟁 소지가 줄어듭니다.
월세와 이자 중 뭐가 더 클까
전환 금액에 붙는 연 5.0%는 세입자가 월세로 내는 비용이고, 같은 돈을 전세대출로 빌렸다면 내야 하는 이자가 비교 대상입니다. 예를 들어 2억 원을 월세로 돌리면 연 최대 1,000만 원이 월세로 나가는데, 이 돈을 대출로 유지했을 때 이자가 그보다 적은지가 갈림길입니다.
전세대출 금리는 상품과 개인 조건마다 달라서 하나의 숫자로 말하기 어렵습니다. 반대로 목돈을 예금에 두고 월세를 내는 쪽이라면 예금 금리와 5.0%를 견주게 됩니다. 집주인도 돌려줄 보증금을 마련하는 비용과 월세 수입을 따져 보기 때문에 양쪽 계산이 만나는 지점에서 월세가 정해집니다.
자주 묻는 질문
전월세 전환율 상한은 지금 몇 %인가요?
2026년 10월 14일 기준 한국은행 기준금리는 연 3.00%이므로 기준금리에 2%를 더한 연 5.0%가 계산상 상한입니다. 이 값이 연 10%보다 낮아 5.0%가 적용되며, 10월 22일 금융통화위원회 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
전세 3억 원에서 보증금 1억 원을 남기면 월세는 얼마인가요?
월세로 바뀌는 금액은 2억 원이므로 2억 원에 연 5.0%를 곱한 1,000만 원을 12로 나눈 약 83만 원이 상한입니다. 실제 월세는 합의와 지역 시세에 따라 이보다 낮아질 수 있습니다.
집주인이 상한보다 높은 월세를 요구하면 어떻게 하나요?
제안 월세에 12를 곱해 월세로 바뀌는 금액으로 나누면 적용된 전환율이 나옵니다. 상한을 넘으면 계산 근거를 들어 조정을 요청할 수 있고, 상한을 넘는 약정은 초과분의 효력을 다툴 수 있다는 해석이 있습니다. 계약서에 서명하기 전에 숫자를 맞춰 두는 편이 안전합니다.
계약갱신청구권을 쓰면 월세 전환도 5% 안에서만 되나요?
갱신청구권을 행사하면 보증금과 월세의 증액이 기존 금액의 5% 이내로 제한되고, 월세로 바꾸는 금액에는 전환율 상한이 별도로 적용됩니다. 두 기준을 합쳐 계산하는 방식에 해석 차이가 있어 렌트홈 계산 기능으로 같은 금액이 나오는지 맞춰 봐야 합니다.
월세로 전환하면 보증금 일부는 언제 돌려받나요?
별도로 정해진 날짜가 없다면 집주인과 합의한 날짜를 따릅니다. 변경 계약서에 반환 금액과 입금 날짜를 적어 두어야 입금이 밀릴 때 다툼을 줄일 수 있습니다.
이 글은 2026년 10월 14일 기준으로 공개된 기준금리와 주택임대차보호법령을 바탕으로 한 일반 정보이며, 개별 계약에 대한 법률 판단이나 세무 상담을 대신하지 않습니다. 기준금리와 법령은 바뀔 수 있으므로 계약 당일의 수치로 다시 계산해야 합니다.