재개발 조합설립 후 집을 사도 조합원이 될 수 있을까
재개발 조합설립 후 집을 사도 조합원이 될 수 있을까
· 일반적인 지위승계 제한은 조합설립인가만으로 시작되지 않음
· 재개발은 관리처분계획인가가 제한 기준
· 권리산정기준일은 입주권 여부의 별도 기준
· 투기과열지구 지정 여부부터 먼저 확인
지금 사도 조합원이 될까요
결론부터 말하면 재개발구역은 조합설립인가가 난 뒤에 집을 사더라도 조합원 지위를 승계받을 수 있는 경우가 대부분입니다. 재건축사업과 재개발사업은 조합원 지위양도 제한이 시작되는 시점 자체가 다르게 정해져 있기 때문입니다. 다만 이 결론이 언제나 그대로 적용되는 것은 아니고, 정비구역이 투기과열지구로 지정되어 있는지, 지금 사업 단계가 어디까지 왔는지에 따라 상황이 갈립니다.
조합설립인가와 무관한 이유
도시 및 주거환경정비법은 재건축사업과 재개발사업의 지위양도 제한 시점을 다르게 규정합니다. 재건축사업은 조합설립인가 이후 양수한 경우부터 원칙적으로 지위 승계가 제한되지만, 재개발사업은 그보다 늦은 관리처분계획인가 이후 양수한 경우부터 제한 대상이 됩니다. 조합설립인가라는 단어만 보고 재건축 기준을 재개발에 그대로 적용하면 실제와 다른 결론에 이르기 쉽습니다.
투기과열지구는 기준 다르다
지위양도 제한 자체가 모든 재개발구역에 걸리는 규정은 아니고, 투기과열지구로 지정된 구역에서만 작동합니다. 투기과열지구가 아닌 재개발구역에는 도시정비법 제39조제2항의 관리처분계획인가 후 양수 제한이 적용되지 않습니다. 다만 실제 조합원 변경 절차와 분양자격은 해당 사업의 정관·관리처분계획 등도 함께 확인해야 합니다.
| 구분 | 지위승계 제한 시점 | 비고 |
|---|---|---|
| 재건축 | 조합설립인가 후 | 예외 사유 시 가능 |
| 재개발(투기과열) | 관리처분계획인가 후 | 조합설립 후도 매수 가능 |
| 재개발(비투기과열) | 제39조제2항 제한 미적용 | 분양자격·소유관계 별도 확인 |
권리산정기준일 확인하는 법
조합원 지위 승계와는 별개로, 매수한 물건에 입주권이 나오는지를 가르는 기준이 권리산정기준일입니다. 이는 정비구역 지정고시일 또는 시·도지사가 투기 억제를 위해 따로 고시한 날의 다음 날로 정해지며, 조합설립인가 여부와는 직접 관련이 없습니다.
예를 들어 정비구역 지정고시 전에 지자체가 따로 정한 권리산정기준일이 있는 구역에서, 그 날짜 이후 하나의 단독주택을 여러 세대로 쪼개거나 새로 건축물을 지어 물건 수를 늘린 경우에는 새로 생긴 물건에 별도의 입주권이 인정되지 않는 경우가 많습니다. 반대로 권리산정기준일 이전부터 있던 주택 한 채를 그대로 매수하는 경우라면 판단 기준 자체가 달라집니다.
현금청산 되는 경우는 언제
관리처분계획인가 이후 투기과열지구에서 물건을 양수했다면 원칙적으로 조합원 지위가 아니라 현금청산 대상으로 분류됩니다. 다만 법령에서 정한 사유에 해당하면 이 시점 이후에도 지위 승계가 인정되는 예외가 있습니다.
· 상속·이혼에 따른 소유권 이전은 해당 양수 개념에서 제외
· 1세대 1주택자의 법정 보유·거주 요건 충족 여부 확인
· 근무·생업·질병·취학·결혼 등으로 세대원이 다른 지역으로 이전하는 경우
· 해외 이주·장기 해외체류 등 법정 예외사유 확인
매수 전 확인해야 할 서류
실제로 매수를 진행하기 전에는 해당 정비구역이 투기과열지구인지, 지금 관리처분계획인가를 받은 상태인지, 매도인이 구역 내 여러 물건을 가진 다물권자는 아닌지를 등기부등본과 조합 사무실 확인을 통해 살펴봐야 합니다. 특히 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 일부 부동산을 양수해 여러 명이 소유하게 된 경우에는 대표 1명만 조합원으로 보는 규정이 적용될 수 있으므로, 매도인의 다물권 여부와 양도 시점을 함께 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
재개발 조합설립인가 후에 집을 사면 조합원이 될 수 있나요
투기과열지구가 아니라면 조합설립인가 이후에 매수하더라도 조합원 지위를 승계받을 수 있는 경우가 많습니다. 다만 정비구역별 조합 정관에 따라 세부 조건은 달라질 수 있습니다.
투기과열지구 재개발구역은 언제부터 지위 승계가 제한되나요
재개발사업은 관리처분계획인가 이후 양수한 경우부터 원칙적으로 지위 승계가 제한됩니다. 조합설립인가 단계만으로는 제한 대상이 아닙니다.
권리산정기준일이 지난 뒤 집을 사면 어떻게 되나요
권리산정기준일 이후 지분 쪼개기나 신축 등으로 새로 생긴 물건을 매수하면 입주권이 아니라 현금청산 대상이 될 수 있습니다. 기존부터 있던 단독 물건을 매수하는 경우와는 판단 기준이 다릅니다.
예외적으로 지위 승계가 가능한 경우도 있나요
상속·이혼에 따른 소유권 이전은 해당 양수 개념에서 제외되며, 그 밖에도 양도인이 법에서 정한 1세대 1주택 요건이나 근무·생업·질병·취학·결혼 등 예외사유를 충족하면 지위 승계가 인정될 수 있습니다.