재개발 현금청산자, 주거이전비 받을 수 있을까 재개발 구역에서 분양신청을 하지 않고 현금청산을 선택하면 보상금만 받고 이주해야 한다고 생각하는 분들이 많습니다. 하지만 청산금과 주거이전비는 법적으로 서로 다른 손실보상 항목으로 다뤄지는 사례가 있습니다. 소유 기간과 거주 상태에 따라 지급 여부가 크게 갈립니다. 현금청산자 보상 범위 확인 재개발 현금청산 대상자가 됐을 때 가장 먼저 궁금한 부분은 받을 수 있는 보상이 청산금 하나뿐인지 여부입니다. 결론부터 보면 조합원 지위를 잃고 현금청산을 받는 소유자라도 주거이전비를 별도로 청구할 여지가 있습니다. 대법원은 주택재개발사업 구역 안의 주거용 건축물 소유자가 분양신청 대신 현금청산을 선택한 경우에도 사업시행자가 청산금과 별도로 이주에 필요한 비용을 지급해야 한다고 판단한 사례가 있습니다. 협의가 원만히 끝났는지, 수용재결까지 갔는지는 이 판단에 큰 영향을 주지 않았습니다. 다만 모든 현금청산자가 자동으로 대상이 되는 것은 아니고, 건축물의 적법성과 소유·거주 상태에 따라 결과가 달라집니다. 현금청산 대상 되는지 주거이전비 받는 자격 조건 현금청산자가 주거이전비를 받으려면 몇 가지 조건이 함께 충족돼야 합니다. 소유만 하고 있다고 해서 무조건 지급되는 것은 아니며, 거주 사실과 건축물 상태가 함께 검토됩니다. 현금청산자 지급 요건 · 주거용 건축물의 소유자인지 확인 · 정비계획 공람공고일부터 계속 거주했는지 확인 · 해당 건축물 보상 시점까지 소유·거주 여부 확인 · 무허가건축물 등의 소유자는 주거이전비 대상에서 제외 무허가건축물 등의 소유자는 주거이전비 대상에서 제외될 수 있으므로 건축물의 허가·신고 여부를 확인해야 합니다. 다만 무허가건축물 등에 거주하는 세입자는 별도의 거주 요건을 충족하면 주거이전비 대상이 될 수 있어 소유자와 세입자의 기준을 구분해서 봐야 합니다. 거주 요건 따라 갈리는 결과 같은 현금청산 대상자라도 실제로 어디에서 지내왔...

재개발 상가 세입자, 영업손실보상 받을 수 있을까 재개발 구역에서 장사를 하다 보면 이주 통보와 함께 가장 먼저 떠오르는 질문이 있습니다. 지금까지 벌어온 영업이익을 하루아침에 접어야 하는데, 이 손해를 정말 보상받을 수 있는지입니다. 상가 세입자라는 사실만으로 자동 지급되지 않고, 언제부터 어떤 형태로 영업해왔는지에 따라 결과가 크게 갈립니다. 재개발 상가 영업보상 대상일까 재개발 사업으로 상가를 비워야 하는 세입자라도 정비구역 안에서 영업했다는 사실만으로 영업손실보상이 자동으로 인정되는 것은 아닙니다. 사업인정고시일등 전부터 적법한 장소에서 인적·물적시설을 갖추고 계속적으로 영업했는지와, 허가가 필요한 업종이라면 필요한 허가를 받아 영업했는지 등을 함께 확인해야 합니다. 따라서 보상 협의 전에 영업을 중단하거나 이전한 경우에는 실제 영업기간과 이전 경위, 사업 진행 상황 등을 함께 확인하는 것이 좋습니다. 단순히 먼저 이주했다는 이유만으로 보상청구권이 반드시 사라진다고 단정하기는 어렵습니다. 영업보상 받는 핵심 조건은 영업손실보상 인정 핵심 요건 · 사업인정고시일 전부터 계속 영업했는지 · 적법한 장소에서 인적·물적 설비 갖췄는지 · 허가가 필요한 업종이면 허가 받았는지 · 무허가 건물이면 1년 이상 사업자등록 사업자등록 자체는 영업보상의 절대 조건이 아닙니다. 다만 무허가건축물에서 영업하는 경우라면 사업인정고시일 1년 전부터 사업자등록을 유지하며 실제 영업해온 사실이 있어야 인정받을 수 있습니다. 인허가가 필요한 업종인데 허가 없이 운영해왔다면 이 부분에서 보상금이 크게 줄거나 부정될 수 있습니다. 영업보상 조건은 뭘까 무허가건축물 상가 보상될까 무허가건축물이라고 해서 영업손실보상 대상에서 무조건 제외되는 것은 아닙니다. 다만 무단으로 형질 변경한 토지나 물건 적치가 금지된 장소에서 영업해왔다면 보상 대상 자체가 되지 않을 수 있습니다. 무허가건축물이라도...

재개발 이주비, 언제쯤 받을 수 있을까요 재개발 구역 조합원이라면 언제 이주비가 들어오는지부터 궁금해지기 마련입니다. 이주 날짜를 미리 잡아야 하는데 자금 계획이 서지 않으면 마음이 급해집니다. 이주비는 아무 때나 나오는 돈이 아니라 사업 진행 단계와 조합의 결정에 따라 시점이 갈립니다. 재개발 이주비 지급 시점은 이주비는 도시정비법상 관리처분계획에 근거해 산정됩니다. 조합이 관리처분인가를 받고 나서 이주기간을 공고해야 실제 신청과 지급이 시작됩니다. 인가가 나오기 전이라면 이주비 대출 신청 자체가 불가능한 경우가 많아, 사업이 지금 어느 단계인지부터 확인하는 것이 순서에 맞습니다. 이주비는 성격에 따라 두 가지로 나뉘는 경우가 많고, 조건도 각각 다릅니다. 이주비 지급 전 확인할 것 · 기본이주비와 추가이주비 운영 여부를 확인합니다 · 이자 부담 방식은 조합별 조건을 확인해야 합니다 · 실제 대출 한도는 사업장별로 달라질 수 있습니다 · 조합과 금융기관의 대출 협약 조건을 함께 확인합니다 이주비는 조합원에게 무상으로 주는 돈이 아니라 조합이 금융기관과 맺은 협약을 통해 빌려주는 자금입니다. 입주 후에는 정해진 방식으로 상환해야 하는 대출이라는 점을 놓치면 자금 계획이 어긋날 수 있습니다. 이주비 대출 한도 얼마나 관리처분인가 후 이주 순서 예를 들어 관리처분인가가 나면 조합은 이주기간을 정해 공고문을 내는 경우가 있습니다. 통상 6개월에서 1년 사이로 잡히지만, 사업지 여건이나 철거 준비 상황에 따라 기간은 늘어나기도 하고 줄어들기도 합니다. 관리처분인가 공고가 나온 뒤 조합원이 이주계획서를 제출하면, 조합이 이를 취합해 은행에 명단을 넘기고, 이후 개별적으로 이주비 대출 신청과 실행이 진행되는 흐름을 보이는 사업지가 많습니다. 다만 조합 사무실의 안내 일정과 실제 대출 실행일 사이에 며칠에서 몇 주까지 차이가 나기도 합니다. 기존...

재개발 분담금은 언제 확정되고 언제 낼까 재개발 구역 안에 집이나 상가를 가지고 있으면 언젠가 분담금 통지서를 받게 됩니다. 시공사가 정해질 때 나온 숫자를 최종 금액으로 알고 있다가, 나중에 다른 안내문을 받고 당황하는 경우가 적지 않습니다. 언제 금액이 확정되고 실제로는 어떤 순서로 돈이 빠져나가는지부터 짚어보겠습니다. 분담금 확정 시점부터 확인 분담금이 정해지는 순간을 시공사 선정 시점으로 오해하는 분들이 많습니다. 관리처분계획인가 단계가 되면 종전자산 가격과 분양예정 자산의 추산액, 조합원 분담규모와 분담시기 등이 구체화되어 실제 부담액을 판단하기 쉬워집니다. 다만 이후 정비사업비나 관리처분계획이 변경되면 조합원의 최종 부담액도 달라질 수 있습니다. 종전자산 평가액에 비례율을 곱한 값이 권리가액이 되고, 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 나머지가 분담금이 됩니다. 같은 평형을 신청했더라도 보유하던 부동산의 감정평가 결과가 다르면 분담금 역시 사람마다 달라질 수 있습니다. 예를 들어 시공사 선정 무렵 안내받은 예상 분담금만 믿고 대출 계획까지 세워두었다가, 관리처분계획인가 단계에서 감정평가 결과가 달라지면서 실제 금액이 크게 벌어지는 경우가 있습니다. 관리처분계획인가 이전 숫자는 참고용으로만 두는 편이 안전합니다. 우리 조합 지금 몇 단계일까 관리처분인가에서 갈리는 기준 같은 사업장 안에서도 조합원마다 분담금 차이가 큰 이유는 감정평가액과 신청 평형이 저마다 다르기 때문입니다. 총회 개최 한 달 전에는 조합이 분양예정 대지·건축물 추산액과 분담 규모를 문서로 통지하도록 되어 있어, 이 통지문이 실제 금액을 가늠할 수 있는 첫 공식 자료가 됩니다. 분담금이 갈리는 이유 · 종전자산 감정평가 결과에 따라 달라짐 · 사업 전체 비례율이 어떻게 변동하는지 · 조합원 분양가가 어떤 기준으로 정해지는지 · 신청한 평형에 따라 달라지는 금액 차이 계약금부터 잔금까지 납부 순서 금액이 확정되었다고...

재개발 세입자 보상, 주거이전비·이사비 받을 수 있을까 재개발 구역에 살던 세입자가 이주 통보를 받으면 가장 먼저 궁금해지는 부분이 주거이전비와 이사비를 받을 수 있는지입니다. 소유자와 세입자는 보상 기준이 다르고, 거주해온 기간과 신고 시점에 따라 지급 여부와 금액이 크게 갈릴 수 있습니다. 재개발 세입자도 대상일까요 재개발 세입자 보상은 토지보상법 제78조와 같은 법 시행규칙 제54조·제55조를 근거로 판단합니다. 정비계획에 관한 공람공고일 당시 해당 구역에서 3개월 이상 거주해온 세입자라면 주거이전비 지급 대상이 될 수 있고, 무허가 건축물에 거주하는 경우에는 1년 이상 거주 요건이 적용됩니다. 실무에서는 계약서상 명의와 실제 거주자가 다른 경우가 자주 나타납니다. 예를 들어 전입신고만 되어 있고 실제로는 다른 사람이 거주해온 경우, 보상은 명의자가 아니라 실제 거주 사실이 확인되는 사람을 기준으로 판단되는 경우가 많습니다. 지급 대상 확인 조건 · 정비계획 공람공고일 기준으로 거주한 세입자 · 3개월 이상 계속 거주해온 세입자만 해당 · 무허가 건축물은 1년 이상 거주해야 대상 · 명의상 세입자 아닌 실제 거주자가 기준 재개발 이주비 대출 조건 세입자 주거이전비 산정 기준 주거이전비는 통계청이 발표하는 도시근로자가구의 가구원수별 월평균 가계지출비를 기준으로 산정됩니다. 세입자는 가구원 수에 따라 4개월분이 적용되고, 해당 주택에 실제 거주해온 소유자에게는 2개월분이 별도로 적용된다는 점에서 차이가 있습니다. 지급 의무는 사업시행계획인가 고시일에 발생하는 구조여서, 이 시점 이전에 거주 요건을 충족해두었는지가 실제 금액을 좌우하는 경우가 많습니다. 같은 구역이라도 전입 시점이 며칠만 늦어도 대상에서 제외되는 사례가 있어 시점 확인이 중요하게 다뤄집니다. 세입자 이사비는 왜 다를까 이사비는 주거이전비와 산정 방식 자체가 다릅니다. 가구원...

재개발 분담금 계산법, 추가분담금은 왜 늘어날까 재개발 구역 안에 집을 가지고 있으면 언젠가 분담금 통지서를 받게 됩니다. 문제는 그 금액이 어떻게 나왔는지 알기 어렵다는 점입니다. 조합원 분양가와 권리가액이라는 단어부터 낯설고, 처음 들었던 금액과 나중에 통지받은 금액이 다른 경우도 흔합니다. 이 글에서는 분담금이 정해지는 계산 구조와 추가분담금이 왜 생기는지를 실제 상황 중심으로 정리합니다. 재개발 분담금은 어떻게 정해질까 분담금은 조합에서 임의로 정하는 금액이 아니라 정해진 계산 구조를 따릅니다. 기준이 되는 것은 두 가지입니다. 하나는 새로 받게 될 아파트의 조합원 분양가이고, 다른 하나는 기존 부동산이 사업 안에서 인정받는 권리가액입니다. 분담금 계산 핵심 구조 · 분담금은 조합원 분양가와 권리가액 차이 확인 · 권리가액은 종전자산평가액과 비례율을 함께 확인 · 종전자산 가격은 사업시행계획인가 고시일 기준 · 분담규모와 분담시기는 관리처분계획에서 구체화 여기서 종전자산 평가액은 내가 처음 매입한 가격이 아니라, 사업시행인가 고시일을 기준으로 한 감정평가액입니다. 매입가가 높았다고 권리가액이 함께 높아지는 구조는 아닙니다. 비례율은 얼마나 될까 비례율에 따라 왜 달라질까 같은 감정평가액을 받은 두 조합원이라도 비례율에 따라 권리가액이 달라지고, 결국 분담금 결과도 달라집니다. 비례율은 사업 전체의 수익성을 보여주는 지표로, 종후자산 총액에서 총사업비를 뺀 금액을 종전자산 총평가액으로 나눠 산정합니다. 예를 들어 종전자산 평가액이 3억 원인 조합원이 있다고 가정해보겠습니다. 비례율이 110%로 산정되면 권리가액은 3억3천만 원이 되고, 비례율이 90%로 낮아지면 권리가액은 2억7천만 원으로 줄어듭니다. 같은 조합원 분양가라도 비례율 하나로 분담금 차이가 수천만 원까지 벌어질 수 있습니다. 추가분담금은 왜 자꾸 생길까 관리처분계획이 인가된 이...

재개발 현금청산 금액, 어떻게 정해질까 분양신청 기간이 지나고 나서야 현금청산 대상이라는 통보를 받는 경우가 있습니다. 막상 금액을 확인해보면 예상했던 시세와 차이가 커서 당황하는 분들이 많습니다. 재개발 현금청산 금액은 시세를 그대로 반영하는 것이 아니라 별도의 감정평가 절차를 거쳐 정해지는 구조입니다. 어떤 기준으로 얼마가 산정되는지, 협의가 안 되면 어떻게 되는지 상황별로 짚어보겠습니다. 언제 현금청산 대상이 될까 재개발 사업에서 모든 토지등소유자가 새 아파트를 받는 것은 아닙니다. 분양신청 기간 안에 신청하지 않았거나, 관리처분계획인가 과정에서 분양대상 자격이 인정되지 않은 경우 현금청산 절차로 넘어갑니다. 신청을 깜빡했을 수도 있고, 지분 요건이나 권리산정기준일 문제로 처음부터 조합원 자격이 애매했던 경우도 있습니다. 예를 들어 분양신청 기간 안에 신청서를 제출하지 못한 경우에는 도시정비법 제73조에 따른 손실보상 협의 대상이 되며, 사업시행자는 신청기간 종료 다음 날부터 협의를 시작할 수 있습니다. 분양신청을 하지 않은 경우에는 별도 통보 여부와 관계없이 제73조에 따른 손실보상 협의 대상이 될 수 있으므로 신청기간을 먼저 확인해야 합니다. 반대로 처음에는 분양신청을 했지만 관리처분계획인가 과정에서 권리가액이나 지분 조건이 맞지 않아 분양대상에서 제외되는 경우도 있습니다. 이 경우에는 인가된 관리처분계획과 해당 사업의 분양자격 기준에 따라 손실보상 대상 여부와 절차를 따로 확인해야 합니다. 재개발 현금청산 대상 청산금액은 어떻게 정해질까 현금청산금액은 시세 조사가 아니라 감정평가를 통해 산정됩니다. 조합원 간 분담 비율을 정하기 위한 종전자산평가와는 목적 자체가 다릅니다. 종전자산평가는 조합원끼리 상대적인 가격 균형을 맞추는 것이 목적이지만, 현금청산평가는 해당 소유자에게 정당한 보상금을 지급하는 것이 목적이라 절대적인 금액이 중요하게 다뤄집니다. 청산금액 산정 핵심 기준 · 분양신청 ...

재개발 분양신청 안 하면 현금청산될까 재개발 구역 안에 집이나 땅을 갖고 있어도 조합에서 정한 분양신청기간을 놓치면 상황이 완전히 달라집니다. 분양신청기간 안에 신청하지 않거나 기간 종료 전에 신청을 철회하면 손실보상 협의 대상이 되는 것이 원칙입니다. 통지서를 못 본 경우와 일부러 신청을 미룬 경우는 대응 방향이 다르게 흘러갈 수 있습니다. 분양신청 기간과 현금청산 기준 도시 및 주거환경정비법 제73조는 분양신청기간 안에 신청서를 내지 않거나 신청을 철회한 토지등소유자를 현금청산 대상으로 규정합니다. 여기서 핵심은 조합이 별도로 대상자를 가려내는 절차를 거치지 않는다는 점입니다. 분양신청기간 안에 신청하지 않거나 기간 종료 전에 신청을 철회하면 도시정비법 제73조에 따른 손실보상 협의 대상이 됩니다. 분양신청 핵심 기준 · 통지일 기준 30일에서 60일 이내 신청 · 관리처분계획 지장 없으면 20일 연장 · 미신청·기간 내 철회 시 손실보상 협의 대상 · 분양신청기간 종료 다음 날부터 협의 시작 가능 분양신청기간이 끝나면 분양신청 여부에 따른 권리관계가 달라질 수 있지만, 조합원 지위 상실 시점과 청산 절차 완료 시점은 개별 사안에 따라 별도로 판단될 수 있습니다. 나도 현금청산 대상일까 통지서 못 받았다면 결과는 이사나 주소 변경으로 통지서를 받지 못한 채 분양신청기간이 지나버리는 경우가 실제로 자주 발생합니다. 이런 상황에서는 기간 도과 자체는 원칙적으로 본인 책임 영역으로 취급되지만, 조합의 통지 절차에 하자가 있었다면 사정이 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 등기부상 주소와 실제 거주지가 달라 통지서가 반송됐는데 조합이 다른 송달 방법을 시도하지 않은 채 신청기간을 종료시켰다면, 통지 절차의 적법성 자체를 다툴 여지가 생깁니다. 반대로 정상적으로 통지가 이뤄졌는데 본인이 확인을 미룬 경우라면 결과를 되돌리기가 쉽지 않습니다. 지위 상실...

재개발 조합원 지위 양도, 언제부터 막히는 걸까 재개발 구역 매물을 알아보다 보면 이 시점에 사도 조합원이 될 수 있는지가 가장 먼저 궁금해집니다. 재개발은 재건축과 제한 시점이 다르고, 투기과열지구 지정 여부에 따라서도 결과가 달라집니다. 지금 알아보는 물건이 어느 단계에 있는지부터 짚어보겠습니다. 재개발 지위양도 왜 막힐까 조합원 지위 양도 제한은 도시 및 주거환경정비법 제39조에 근거를 두고 있습니다. 투기과열지구로 지정된 구역에서 정비사업이 일정 단계에 이르면, 그 이후 부동산을 매수한 사람은 원칙적으로 조합원 자격을 얻지 못합니다. 입주권을 노린 단기 매매 수요가 몰리는 상황을 막기 위한 장치입니다. 다만 이 제한은 투기과열지구로 지정된 구역에서만 적용되며, 지정되지 않은 지역이라면 같은 조건으로 매수해도 결과가 달라질 수 있습니다. 조합원 자격 지금 확인 관리처분인가 이후가 기준선 투기과열지구의 재개발사업에서는 관리처분계획인가 후 해당 건축물이나 토지를 양수한 사람은 원칙적으로 조합원이 될 수 없습니다. 따라서 관리처분계획인가 후 건축물이나 토지를 양수한 사람은 소유권을 이전받더라도 원칙적으로 조합원 지위를 승계받을 수 없습니다. 매수 계약을 진행하기 전에 해당 구역이 관리처분계획인가를 받았는지, 지금이 어느 단계인지부터 짚어야 하는 이유입니다. 예를 들어 투기과열지구에서 관리처분계획인가가 이미 난 재개발 빌라를 매수했다면, 법정 예외에 해당하지 않는 한 소유권을 이전받더라도 조합원 지위를 승계하지 못할 수 있습니다. 이런 상황에서는 새 아파트 분양 대신 현금청산 절차로 넘어가는 경우가 많습니다. 재건축과 제한 시점 다르다 재건축과 재개발은 같은 정비사업이지만 조합원 지위 양도가 막히는 시점이 다릅니다. 재건축은 조합설립인가를 받은 이후부터 제한이 시작되고, 재개발은 그보다 늦은 관리처분계획인가 이후부터 제한이 적용됩니다. 두 사업 모두 초기 단계 매물이라면 아직 제한 대상이 아닌 경우가 ...

재개발 조합설립 후 집을 사도 조합원이 될 수 있을까 재개발구역에 조합설립인가 소식이 들리면 지금이라도 집을 사서 조합원이 될 수 있는지 궁금해지는 경우가 많습니다. 조합설립인가라는 단어만 보면 이 시점부터 매수가 막힌다고 생각하기 쉽지만, 실제 기준은 재건축과 재개발이 서로 다르게 적용됩니다. 어떤 조건에서 조합원 지위를 승계받을 수 있고, 어떤 경우에 현금청산으로 넘어가는지부터 짚어보겠습니다. 매수 전 핵심 기준 · 일반적인 지위승계 제한은 조합설립인가만으로 시작되지 않음 · 재개발은 관리처분계획인가가 제한 기준 · 권리산정기준일은 입주권 여부의 별도 기준 · 투기과열지구 지정 여부부터 먼저 확인 지금 사도 조합원이 될까요 결론부터 말하면 재개발구역은 조합설립인가가 난 뒤에 집을 사더라도 조합원 지위를 승계받을 수 있는 경우가 대부분입니다. 재건축사업과 재개발사업은 조합원 지위양도 제한이 시작되는 시점 자체가 다르게 정해져 있기 때문입니다. 다만 이 결론이 언제나 그대로 적용되는 것은 아니고, 정비구역이 투기과열지구로 지정되어 있는지, 지금 사업 단계가 어디까지 왔는지에 따라 상황이 갈립니다. 조합원 자격 확인하기 조합설립인가와 무관한 이유 도시 및 주거환경정비법은 재건축사업과 재개발사업의 지위양도 제한 시점을 다르게 규정합니다. 재건축사업은 조합설립인가 이후 양수한 경우부터 원칙적으로 지위 승계가 제한되지만, 재개발사업은 그보다 늦은 관리처분계획인가 이후 양수한 경우부터 제한 대상이 됩니다. 조합설립인가라는 단어만 보고 재건축 기준을 재개발에 그대로 적용하면 실제와 다른 결론에 이르기 쉽습니다. 투기과열지구는 기준 다르다 지위양도 제한 자체가 모든 재개발구역에 걸리는 규정은 아니고, 투기과열지구로 지정된 구역에서만 작동합니다. 투기과열지구가 아닌 재개발구역에는 도시정비법 제39조제2항의 관리처분계획인가 후 양수 제한이 적용되지 않습니다. 다만 실제...

재개발 조합원 자격은 언제 결정될까요 재개발 구역에 땅이나 건물을 갖고 있으면 자동으로 조합원이 되는지, 아니면 별도로 신청을 해야 하는지 헷갈리는 경우가 있습니다. 조합원 자격이 정해지는 시점과 기준선은 사업 단계마다 다르게 적용되기 때문에, 지금 내 상황이 어느 단계에 해당하는지부터 확인해야 합니다. 토지만 있어도 조합원 자격 재개발사업은 도시정비법상 토지등소유자에게 조합원 자격을 부여합니다. 토지만 소유해도, 건축물만 소유해도, 심지어 지상권만 가지고 있어도 조합원으로 인정될 수 있습니다. 재건축처럼 건축물과 부속토지를 동시에 가져야 하는 구조와는 다릅니다. 정비구역 안의 토지나 건축물을 소유한 사람은 토지등소유자에 해당하며, 이후 재개발조합이 설립되면 원칙적으로 조합원 자격을 갖게 됩니다. 재개발 토지등소유자 범위 · 정비구역 안 토지를 소유한 사람도 조합원 · 건축물만 소유해도 조합원 자격이 주어짐 · 토지에 지상권만 있어도 조합원으로 인정 · 여러 명이 공유한 지분도 조합원에 포함 조합원 자격 지금 보기 권리산정기준일이 가르는 기준 조합원 자격이 있다고 해서 모두가 똑같은 입주권을 받는 것은 아닙니다. 권리산정기준일은 원칙적으로 정비구역 지정·고시일을 기준으로 하되, 투기 방지를 위해 시·도지사가 정비구역 지정 전에 별도의 기준일을 정할 수도 있습니다. 이 기준일의 다음 날부터 토지 분할이나 다세대 전환 등으로 새로 늘어난 권리에 대해 분양권이 제한될 수 있습니다. 이 날짜 이후에 토지를 분할하거나 단독주택을 다세대주택으로 전환하는 경우에는, 새로 생긴 지분에 대해 별도의 입주권이 인정되지 않을 수 있습니다. 건축허가를 먼저 받았다고 해서 안전한 것도 아니어서, 실제 준공 시점까지 함께 확인해야 합니다. 예를 들어 권리산정기준일 이후 기존 단독주택을 철거하고 다세대주택으로 신축한 경우, 준공과 등기가 기준일 다음 날 이전에 끝나지 않았다면 별도 입주...

재개발 구역 빌라 매입, 입주권 받을 수 있을까요 재개발 구역 안의 빌라를 알아보는 분들이 가장 먼저 하는 질문은 입주권이 나오느냐입니다. 같은 구역, 비슷한 조건의 매물이라도 언제 계약했는지와 그 지역이 어떤 규제를 받는지에 따라 조합원 자격 결과가 달라질 수 있습니다. 계약금을 넣기 전에 무엇을 봐야 하는지 정리해보겠습니다. 재개발 조합원 자격 판단기준 재개발사업의 조합원 자격은 재건축과 기준이 다릅니다. 재건축은 건축물과 그 부속토지를 함께 가진 사람만 대상이 되지만, 재개발은 도시정비법상 토지등소유자 전체로 범위가 넓게 잡혀 있습니다. 그래서 빌라 한 채, 심지어 토지 지분이나 지상권만 가지고 있어도 조합원 자격이 인정되는 경우가 많습니다. 재개발 토지등소유자 범위 · 정비구역 안에 있는 토지를 가진 사람 · 정비구역 안에 있는 건축물을 가진 사람 · 정비구역 안에 있는 지상권을 가진 사람 · 빌라 등 다세대주택 소유자도 포함됩니다 다만 여러 명이 공유로 소유하고 있거나 1세대에 속한 여러 명이 각각 물건을 나눠 가진 경우에는 조합원 수 산정 방식이 별도로 정해져 있어, 단순히 등기부에 이름이 올라간다고 해서 각자 입주권이 하나씩 나오는 구조는 아닙니다. 재개발 조합원 자격 조건 빌라 매입 시점이 왜 중요할까 조합원 자격 자체는 넓게 인정되지만, 언제 소유권을 넘겨받았는지는 또 다른 문제입니다. 여기서 자주 등장하는 개념이 권리산정기준일입니다. 이 기준일은 정비구역 지정이나 사업 선정 고시와 맞물려 정해지는데, 지분을 쪼개서 세대수를 늘리는 방식으로 입주권 개수를 부풀리는 상황을 막기 위한 장치입니다. 예를 들어 빌라 한 채를 여러 지분으로 나눠 매도한 뒤 기준일이 지나서 소유권이 넘어가는 경우라면, 새로 소유권을 얻은 사람에게 별도의 분양자격이 인정되지 않을 수 있습니다. 반대로 기준일 이전에 한 채 전체를 온전히 매입해 등기까지 마쳤다면 기존 ...

재개발 현금청산 대상, 나도 해당될까요 재개발 구역에 집이나 땅을 갖고 있는 분들 중에는 조합원이 될 수 있는지, 아니면 현금청산 대상이 되는 건 아닌지 걱정하는 경우가 많습니다. 관리처분계획 인가가 다가올수록 이 질문은 더 구체적으로 다가옵니다. 현금청산 여부에 따라 앞으로 받을 수 있는 것이 새 아파트 입주권인지, 아니면 감정평가로 정해지는 보상금인지가 완전히 달라지기 때문입니다. 재개발 현금청산 되는 이유 새 아파트를 분양받지 못하고 현금으로 정산되는 이유는 한 가지가 아닙니다. 분양신청 기간에 신청을 하지 않았거나, 신청 후 기간 안에 철회한 경우가 가장 흔합니다. 신청은 했지만 조합 정관이나 조례상 자격 요건을 충족하지 못해 관리처분계획 단계에서 분양대상에서 빠지는 경우도 있습니다. 투기과열지구에서 조합원 지위 승계가 제한되는 시점 이후에 부동산을 매수한 경우도 같은 결과로 이어질 수 있습니다. 현금청산 대상이 되는 경우 · 분양신청 기간을 놓쳐버린 경우 · 신청 후 스스로 철회해버린 경우 · 관리처분계획에서 제외되는 경우 · 지위 승계가 제한받게 되는 경우 내 자격도 해당될까 분양신청 놓치면 생기는 일 분양신청 기간이 이미 끝난 뒤에야 자신의 상황을 확인하는 경우가 적지 않습니다. 이 시점이 지나면 되돌릴 방법이 마땅치 않다는 점에서 더 신중하게 봐야 할 부분입니다. 예를 들어 분양신청 기간 안에 신청하지 않았다면 현금청산 절차의 대상이 될 수 있습니다. 사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 손실보상 협의를 해야 하며, 분양신청기간 종료 다음 날부터 협의를 시작할 수도 있습니다. 다만 분양신청을 다시 받을 수 있는 예외 등이 있을 수 있으므로 개별 사업의 진행 상황도 함께 확인해야 합니다. 재개발 보상금은 어떻게 정해질까 보상금은 하나의 감정평가사가 임의로 정하는 금액이 아닙니다. 시장·군수가 추천하고 조합과 소...