재개발 현금청산 대상, 나도 해당될까요
재개발 현금청산 대상, 나도 해당될까요
재개발 현금청산 되는 이유
새 아파트를 분양받지 못하고 현금으로 정산되는 이유는 한 가지가 아닙니다. 분양신청 기간에 신청을 하지 않았거나, 신청 후 기간 안에 철회한 경우가 가장 흔합니다. 신청은 했지만 조합 정관이나 조례상 자격 요건을 충족하지 못해 관리처분계획 단계에서 분양대상에서 빠지는 경우도 있습니다. 투기과열지구에서 조합원 지위 승계가 제한되는 시점 이후에 부동산을 매수한 경우도 같은 결과로 이어질 수 있습니다.
· 분양신청 기간을 놓쳐버린 경우
· 신청 후 스스로 철회해버린 경우
· 관리처분계획에서 제외되는 경우
· 지위 승계가 제한받게 되는 경우
분양신청 놓치면 생기는 일
분양신청 기간이 이미 끝난 뒤에야 자신의 상황을 확인하는 경우가 적지 않습니다. 이 시점이 지나면 되돌릴 방법이 마땅치 않다는 점에서 더 신중하게 봐야 할 부분입니다.
예를 들어 분양신청 기간 안에 신청하지 않았다면 현금청산 절차의 대상이 될 수 있습니다. 사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 손실보상 협의를 해야 하며, 분양신청기간 종료 다음 날부터 협의를 시작할 수도 있습니다. 다만 분양신청을 다시 받을 수 있는 예외 등이 있을 수 있으므로 개별 사업의 진행 상황도 함께 확인해야 합니다.
재개발 보상금은 어떻게 정해질까
보상금은 하나의 감정평가사가 임의로 정하는 금액이 아닙니다. 시장·군수가 추천하고 조합과 소유자 양쪽이 각각 감정평가법인을 선정해 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하는 방식으로 산정됩니다. 평가 기준시점은 통상 협의가 성립될 것으로 예정된 시점을 기준으로 하며, 개발이 진행되면서 생긴 이익은 보상금 산정에서 제외됩니다. 그래서 인근 시세가 많이 오른 시점이라도 실제 청산금액은 그만큼 반영되지 않을 수 있습니다.
보상금 시세보다 적은 이유
현금청산 보상금이 예상보다 적게 나왔다고 느끼는 경우가 적지 않습니다. 종전자산 평가는 사업시행인가 직후에 이루어지는 반면, 실제 협의를 위한 감정평가는 그보다 한참 뒤에 진행되는 경우가 많아 그 사이 오른 시세가 온전히 반영되지 않을 수 있습니다. 감정평가 결과에 이의가 있다면 재감정을 요청하거나 보상금증액소송으로 다툴 수 있으며, 조합 측 평가사만 참여했는지도 확인해볼 부분입니다.
재건축 현금청산과 다른 점
재개발과 재건축은 같은 현금청산이라는 이름을 쓰지만 근거 법과 절차가 다릅니다. 재개발은 공익사업에 해당해 토지보상법을 준용하는 수용재결 절차로 진행되는 반면, 재건축은 도시정비법에 따른 매도청구소송으로 진행됩니다. 이 차이는 협의가 성립되지 않았을 때 다음 단계가 무엇인지에서 갈립니다.
| 구분 | 재개발 | 재건축 |
|---|---|---|
| 근거 법률 | 토지보상법 준용 | 도시정비법 |
| 불성립 시 절차 | 수용재결 신청 | 매도청구소송 |
| 이주비 등 보상 | 보장 대상 가능 | 원칙적 미보장 |
협의 안 되면 다음 절차는
협의는 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 이내에 이루어져야 합니다. 이 기간 안에 협의가 성립되지 않으면 사업시행자는 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청해야 합니다. 수용재결 결과에도 이의가 있다면 재결서를 받은 날부터 30일 이내에 중앙토지수용위원회에 이의신청을 할 수 있고, 그래도 만족스럽지 않다면 보상금증액소송으로 이어질 수 있습니다.
자주 묻는 질문
분양신청을 하지 않으면 무조건 현금청산 대상이 되나요?
분양신청 기간 안에 신청하지 않거나 신청 후 철회하면 원칙적으로 현금청산 대상이 됩니다. 다만 관리처분계획에서 분양대상 제외 여부나 조합원 지위 승계 제한 여부에 따라서도 달라질 수 있으므로 개별 사안을 확인할 필요가 있습니다.
현금청산 보상금은 시세대로 받을 수 있나요?
보상금은 시장·군수가 추천한 감정평가법인 2인 이상이 평가한 금액을 기준으로 산정되며, 개발이익은 제외됩니다. 그래서 협의 시점의 시세와 실제 청산금액 사이에 차이가 생길 수 있습니다.
협의가 안 되면 언제까지 기다려야 하나요?
협의는 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 이내에 이루어져야 하며, 성립되지 않으면 그 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결이 신청됩니다. 이후 절차는 재결 결과에 따라 달라집니다.
재건축과 재개발의 현금청산 절차는 같은가요?
근거 법률과 절차가 다릅니다. 재개발은 토지보상법을 준용한 수용재결 절차로, 재건축은 도시정비법에 따른 매도청구소송으로 진행됩니다.