배우자에게 아파트 지분 증여하면 공동명의 될까
배우자에게 아파트 지분 증여하면 공동명의 될까
배우자 지분증여 가능할까요
결론부터 말하면 배우자에게 아파트 지분 일부를 증여해서 공동명의로 바꾸는 일은 가능합니다. 다만 부부라고 해서 서류 없이 지분만 옮길 수 있는 것은 아닙니다. 증여계약서를 작성하고 아파트의 시가를 확인한 뒤, 넘기려는 지분 비율에 맞춰 증여재산가액을 산정해야 합니다. 이렇게 산정된 가액을 기준으로 증여세와 취득세가 계산되고, 소유권이전등기를 마쳐야 실제로 공동명의가 완성됩니다. 지분을 절반씩 나누는 경우가 흔하지만 반드시 50대 50이어야 하는 것은 아니며, 자금 출처나 향후 계획에 따라 지분 비율을 다르게 정하는 부부도 있습니다.
· 아파트 시가는 어떻게 평가되는지 확인
· 넘기려는 지분 비율을 미리 정해두기
· 혼인신고를 마친 법률혼인지 확인하기
· 지분에 대출이 껴 있는지 미리 확인
증여재산공제 6억원 기준선
배우자에게 증여할 때 가장 먼저 확인해야 할 기준은 증여재산공제입니다. 법률혼 관계에 있는 배우자로부터 증여받는 경우 10년간 합산해서 6억원까지는 증여세 없이 재산을 이전할 수 있습니다. 다만 이 공제는 사실혼 관계에는 적용되지 않고, 혼인신고를 마친 부부에게만 해당됩니다. 또한 6억원이라는 한도는 이번 증여 한 번에 대한 금액이 아니라 지난 10년 동안 같은 배우자에게 받은 증여 재산을 모두 합산한 금액 기준입니다. 그러니 아파트 지분 외에 이전에 현금이나 다른 재산을 증여받은 적이 있다면 그 금액까지 함께 계산해야 실제 공제 한도를 넘는지 알 수 있습니다.
예를 들어 시가 10억원인 아파트 중 지분 30퍼센트를 배우자에게 증여하는 경우, 증여재산가액은 3억원이 됩니다. 지난 10년간 다른 증여가 없었다면 6억원 한도 안에 들어오기 때문에 증여세는 발생하지 않습니다. 하지만 몇 해 전 현금 4억원을 이미 증여받은 상태였다면 합산 금액이 7억원이 되어 1억원에 대해서는 증여세가 부과될 수 있습니다.
공동명의 취득세율 확인사항
증여세만큼 중요한 것이 취득세입니다. 아파트 지분을 무상으로 받는 배우자는 증여 취득세를 신고해야 하는데, 일반적인 증여의 취득세율은 3.5퍼센트이고 농어촌특별세와 지방교육세를 더하면 실질 부담은 4퍼센트 안팎입니다. 다만 조정대상지역에 있는 취득 당시 시가표준액 3억원 이상 주택을 증여받는 경우에는 중과세율이 적용될 수 있습니다. 다만 1세대 1주택자의 주택을 배우자나 직계존비속이 증여받는 경우 등에는 중과 예외가 적용될 수 있습니다. 여기서 많이들 놓치는 부분이 있는데, 1세대 1주택자가 배우자나 직계존비속에게 증여하는 경우에는 조정대상지역이라도 중과 없이 3.5퍼센트가 그대로 적용됩니다. 따라서 조정대상지역 여부와 주택 전체의 시가표준액, 1세대 1주택 증여 예외 요건을 함께 확인해야 실제 취득세를 판단할 수 있습니다.
이월과세 10년 적용 기준
매도할 계획이 있다면 이월과세 규정을 반드시 살펴봐야 합니다. 2023년 이후 증여받은 부동산부터는 배우자나 직계존비속에게 증여받은 뒤 10년 이내에 제3자에게 팔면, 양도차익을 계산할 때 증여받은 가액이 아니라 증여자가 처음 아파트를 취득했던 가액을 기준으로 삼습니다. 예전에는 이 기간이 5년이었지만 지금은 10년으로 늘어났습니다. 그러니 시가가 많이 오른 지분을 배우자에게 넘긴 뒤 곧바로 매도해서 양도세를 줄이려는 방식은 지금은 기대만큼 효과를 보기 어렵습니다. 따라서 향후 매도 시점이 증여 후 10년 이내인지 여부와 이월과세 예외 요건을 함께 확인해야 합니다.
지분증여 자주 놓치는 부분
지분증여를 준비하면서 자주 오해하는 부분들이 있습니다. 첫째, 공동명의로 바꾸면 재산세나 종합부동산세가 아예 줄어든다고 생각하는 경우가 있는데, 지분 비율만큼 나뉘어 부과될 뿐 세부담이 사라지는 것은 아닙니다. 둘째, 배우자 지분증여는 부부 사이 문제라서 신고하지 않아도 된다고 생각하는 경우도 있는데, 증여재산공제 범위 안이라도 취득세 신고와 소유권이전등기는 별도로 진행해야 합니다. 셋째, 지분 비율을 아무렇게나 정해도 된다고 여기는 경우가 있지만, 실제 지급한 자금이나 대출 부담 비율과 지나치게 차이가 나면 세무서에서 다르게 판단할 수 있습니다.
| 증여자 | 10년 공제한도 | 비고 |
|---|---|---|
| 배우자 | 6억원 | 법률혼만 해당 |
| 직계존속 | 5천만원 | 미성년자 2천만원 |
| 직계비속 | 5천만원 | 성년 기준 |
지분증여 등기절차와 신청기한
세금 계산이 끝났다면 등기 절차를 확인할 차례입니다. 증여로 인한 소유권이전등기는 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 신청해야 하며, 이 기한을 넘기면 부동산등기 특별조치법에 따라 과태료가 부과될 수 있습니다. 여기서 매매계약과 헷갈리기 쉬운 부분이 있는데, 매매는 잔금을 모두 치른 날을 기준으로 60일을 계산하지만 증여는 잔금이라는 개념이 없기 때문에 계약의 효력발생일을 기준으로 삼습니다. 취득세 신고납부기한은 이와 조금 달라서, 증여로 취득한 경우 취득일이 속한 달의 말일부터 3개월 이내에 신고하면 됩니다. 증여세 신고기한도 마찬가지로 증여받은 날이 속한 달의 말일부터 3개월 이내이므로, 등기 신청일과 세금 신고일을 따로 관리해야 기한을 놓치지 않습니다.
자주 묻는 질문
배우자 증여 공제는 얼마까지 받을 수 있나요
법률혼 관계의 배우자에게 증여받는 경우 10년간 합산해서 6억원까지 증여세 없이 공제받을 수 있습니다. 사실혼 관계에서는 적용되지 않습니다.
공동명의로 바꾸면 취득세는 얼마나 나오나요
일반적인 증여 취득세율은 3.5퍼센트이며 부가세를 더하면 4퍼센트 안팎입니다. 다만 조정대상지역 내 다주택자 증여는 12퍼센트까지 오를 수 있고, 1세대 1주택자가 배우자에게 증여하는 경우는 중과 없이 3.5퍼센트가 적용됩니다.
지분증여 후 바로 팔면 양도세가 줄어드나요
2023년 이후 증여분부터는 10년 이내에 매도하면 증여자의 당초 취득가액을 기준으로 양도세를 계산하는 이월과세가 적용되어 기대만큼 절세 효과를 보기 어렵습니다.
증여로 인한 소유권이전등기는 언제까지 해야 하나요
증여계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 신청해야 하며, 기한을 넘기면 과태료가 부과될 수 있습니다.
지분 비율은 부부가 원하는 대로 정해도 되나요
지분 비율 자체는 협의로 정할 수 있지만, 실제 자금 출처나 대출 부담 비율과 크게 차이가 나면 과세당국이 다르게 판단할 수 있어 주의가 필요합니다.