재개발 현금청산자, 주거이전비 받을 수 있을까
재개발 현금청산자, 주거이전비 받을 수 있을까
현금청산자 보상 범위 확인
재개발 현금청산 대상자가 됐을 때 가장 먼저 궁금한 부분은 받을 수 있는 보상이 청산금 하나뿐인지 여부입니다. 결론부터 보면 조합원 지위를 잃고 현금청산을 받는 소유자라도 주거이전비를 별도로 청구할 여지가 있습니다.
대법원은 주택재개발사업 구역 안의 주거용 건축물 소유자가 분양신청 대신 현금청산을 선택한 경우에도 사업시행자가 청산금과 별도로 이주에 필요한 비용을 지급해야 한다고 판단한 사례가 있습니다. 협의가 원만히 끝났는지, 수용재결까지 갔는지는 이 판단에 큰 영향을 주지 않았습니다.
다만 모든 현금청산자가 자동으로 대상이 되는 것은 아니고, 건축물의 적법성과 소유·거주 상태에 따라 결과가 달라집니다.
주거이전비 받는 자격 조건
현금청산자가 주거이전비를 받으려면 몇 가지 조건이 함께 충족돼야 합니다. 소유만 하고 있다고 해서 무조건 지급되는 것은 아니며, 거주 사실과 건축물 상태가 함께 검토됩니다.
· 주거용 건축물의 소유자인지 확인
· 정비계획 공람공고일부터 계속 거주했는지 확인
· 해당 건축물 보상 시점까지 소유·거주 여부 확인
· 무허가건축물 등의 소유자는 주거이전비 대상에서 제외
무허가건축물 등의 소유자는 주거이전비 대상에서 제외될 수 있으므로 건축물의 허가·신고 여부를 확인해야 합니다. 다만 무허가건축물 등에 거주하는 세입자는 별도의 거주 요건을 충족하면 주거이전비 대상이 될 수 있어 소유자와 세입자의 기준을 구분해서 봐야 합니다.
거주 요건 따라 갈리는 결과
같은 현금청산 대상자라도 실제로 어디에서 지내왔는지에 따라 결과가 완전히 달라질 수 있습니다.
예를 들어 정비구역 지정 공람공고일 이전부터 계속 그 집에 실제로 거주하며 소유권을 유지해온 경우라면, 현금청산 절차가 진행되더라도 청산금과 별도로 주거이전비 지급 대상으로 인정받을 가능성이 있습니다. 다만 실제 거주 사실을 입증할 자료가 없으면 절차가 지연될 수 있습니다.
반대로 정비구역 지정 이후에 집을 사들여 실거주 없이 임대만 준 상태로 현금청산을 받게 되는 경우라면, 소유는 하고 있어도 거주 요건을 채우지 못해 주거이전비 대상에서 제외되는 사례가 나타납니다.
이처럼 소유 시점과 거주 시점이 어긋나 있는 경우일수록 자신의 상황이 어느 쪽에 가까운지부터 따져봐야 합니다.
세입자와 다른 지급 판단 기준
현금청산자와 세입자를 같은 기준으로 오해하는 경우가 흔합니다. 세입자는 정비구역 지정 공람공고일 당시 일정 기간 거주했는지가 중심 기준이 되고, 이주정착금처럼 소유자에게만 적용되는 항목도 따로 있습니다. 소유자인 현금청산자는 거주 기간의 길이보다 소유와 거주를 함께 유지했는지가 더 크게 작용합니다.
또한 주거이전비 등을 받지 못했다는 이유로 조합이 곧바로 건물 인도를 강제하기 어렵다고 본 판례도 있어, 지급 순서와 절차를 둘러싼 다툼도 적지 않게 발생합니다. 다만 사업장별 진행 단계와 공탁 여부에 따라 실제 결과는 다르게 나타날 수 있습니다.
소유자와 세입자 보상 비교
| 구분 | 현금청산자(소유자) | 세입자 |
|---|---|---|
| 거주 요건 | 공람공고일부터 계속 거주 | 공람공고일 당시 일정 기간 |
| 이주정착금 | 인정될 수 있음 | 인정되지 않음 |
| 무허가 건축물 | 대상에서 제외 | 일부 예외로 인정 |
이사비와 이주정착금은 다름
주거이전비 외에도 이사비와 이주정착금이라는 항목이 함께 언급되는 경우가 있어 헷갈리기 쉽습니다. 이사비는 가재도구를 옮기는 데 드는 실비 성격의 보상이고, 이주정착금은 소유자가 별도의 이주대책을 받지 않는 대신 지급되는 금액이라 성격이 다릅니다. 세 항목이 각각 어떤 기준으로 산정되는지는 사업장 진행 상황에 따라 조금씩 달라질 수 있습니다.
자주 묻는 질문
재개발 현금청산자도 주거이전비를 받을 수 있나요?
적법한 주거용 건축물을 소유하면서 정비구역 지정 공람공고일부터 보상 시점까지 계속 소유하고 거주한 경우라면 청산금과 별도로 주거이전비를 청구할 수 있습니다. 다만 무허가 건축물이거나 거주 요건을 채우지 못하면 지급 대상에서 제외될 수 있습니다.
협의가 안 되고 수용재결까지 가도 주거이전비를 받을 수 있나요?
협의 성립 여부와 관계없이 주거용 건축물의 소유자로서 소유권을 이전했거나 수용된 경우라면 대상자로 인정되는 사례가 있습니다. 다만 실제 지급 여부는 개별 사업장의 절차와 서류 확인에 따라 달라질 수 있습니다.
주거이전비를 안 주면 집을 안 비워줘도 되나요?
주거이전비 등은 부동산 인도 의무보다 먼저 이행돼야 할 손실보상으로 다뤄진 판례가 있어, 지급이 끝나지 않은 상태에서는 인도를 거절할 여지가 생길 수 있습니다. 다만 사업장별 진행 단계와 공탁 여부에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
세입자와 현금청산자의 주거이전비 기준이 같나요?
다릅니다. 세입자는 거주 기간 등 요건이 소유자보다 완화돼 적용되는 경우가 많고, 이주정착금은 소유자에게만 인정되는 등 항목별로 기준이 나뉘어 있습니다.