전세보증보험 가입 가능한 집인지, 계약 전에 무엇부터 봐야 할까요
전세보증보험 가입 가능한 집인지, 계약 전에 무엇부터 봐야 할까요
계약 전에 미리 알 수 있을까
HUG 사전한도심사는 계약서를 작성하기 전에 신청하는 절차가 아닙니다. 임대차계약 체결일부터 계약 시작일 14일 전까지 안심전세앱에서 신청하며, 대상은 아파트·주거용 오피스텔·연립주택·다세대주택입니다. 따라서 계약 전에는 등기부등본과 인정 주택가격, 선순위채권, 임대인 정보를 확인해 가입 가능성을 예비 점검하고, 계약 후 사전한도심사로 공식 심사를 받는 순서가 됩니다.
그래서 실제 순서는 계약 전 직접 점검, 계약 후 사전한도심사, 이사 후 본심사로 이어집니다. 계약 전에 손에 쥘 수 있는 자료는 인터넷등기소(iros.go.kr)의 등기사항증명서, 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr)의 공시가격, 그리고 주택도시보증공사(khug.or.kr)의 안심전세앱에서 조회하는 임대인 정보입니다. 여기에 건축물대장의 위반건축물 표기까지 맞춰 보면 거절 사유 상당수를 계약서 쓰기 전에 걸러낼 수 있습니다.
· 등기사항증명서 갑구·을구 최신 발급본
· 부동산공시가격 알리미의 최신 공시가격
· 안심전세앱의 임대인 정보 조회 결과 화면
· 건축물대장의 위반건축물 표기 여부 열람
· 계약서의 중개사 날인과 특약 기재란 점검
내 보증금이 한도를 넘는다면
HUG 전세반환보증의 기본 보증한도는 주택가격에 전세가율 90%를 곱한 주택가액에서 선순위채권 등을 뺀 금액입니다. 선순위채권은 내 보증금보다 먼저 변제받을 수 있는 담보채권으로, 등기부 을구의 근저당 채권최고액이 대표적입니다. 보증금 전액이 보증한도 안에 들어와야 하며, 일반적인 주택은 선순위채권 등이 주택가액의 60% 이내여야 합니다. 단독·다가구·다중주택은 다른 세입자의 보증금 등을 반영하는 별도 기준이 적용됩니다.
예를 들어 시세 3억 원 아파트에 선순위 근저당이 1억 5천만 원 잡혀 있다면, 한도는 2억 7천만 원에서 1억 5천만 원을 뺀 1억 2천만 원입니다. 보증금이 1억 원이면 한도 안이지만 1억 3천만 원이면 한도를 넘어, 보증금 조정이나 근저당 감액 협의가 먼저 필요해집니다.
2026년 10월 30일 신청분부터는 한도 안에서 전세보증금 전부를 보증하는 방식으로 바뀌었습니다. 이전에는 신청인이 보증받을 금액을 일부만 골라 가입할 수 있었지만, 이제는 그 선택지로 한도 문제를 돌아가기 어렵습니다. 보증금이 한도를 넘는 집이라면 가입 신청보다 보증금을 어떻게 맞출지가 협상의 중심이 됩니다.
빌라·다가구는 따로 봐야 합니다
같은 보증금이어도 주택 유형에 따라 HUG가 인정하는 주택가격은 달라집니다. 아파트와 주거용 오피스텔은 KB시세나 한국부동산원 부동산테크 시세를 우선 적용하며, 연립·다세대주택은 공동주택 공시가격의 140%가 우선 적용되는 방식입니다. 감정평가금액은 감정평가서가 있다는 이유만으로 최우선 적용되는 것이 아니라 주택 유형별 가격정보 적용순서와 인정 요건에 따라 반영됩니다.
| 주택 유형 | 우선 확인할 가격 | 추가 점검 항목 |
|---|---|---|
| 아파트·주거용 오피스텔 | KB시세·한국부동산원 시세 | 인정 시세와 주거용 요건 |
| 연립·다세대(빌라) | 공동주택 공시가격의 140% | 선순위채권이 없을 때 공시가격의 126%가 기본 합산 한도 |
| 단독·다가구·다중주택 | 개별단독주택 공시가격의 140% | 다른 세입자 보증금과 선순위채권 합계 |
빌라는 시세 자료가 적어 공시가격이 사실상 기준선이 됩니다. 공시가격이 2억 원인 빌라라면 주택가격은 2억 8천만 원, 여기에 90%를 적용한 2억 5천 2백만 원이 한도의 상한입니다. 실제 보증한도는 이 금액에서 선순위채권을 뺀 값이라서, 근저당이 있는 빌라는 보증금이 훨씬 낮아야 합니다.
다가구주택은 한 건물에 여러 세입자가 거주하므로 다른 세대의 보증금과 선순위 근저당을 함께 확인해야 합니다. HUG는 단독·다가구·다중주택에서 다른 세입자의 선순위 보증금 등을 포함한 선순위채권 합계가 주택가액의 80% 이내인지 심사하며, 선순위 근저당 등 담보채권에 대해서는 별도의 60% 제한도 적용합니다. 여기서 주택가액은 주택가격에 90%를 적용한 금액입니다. 다른 세대의 계약 현황과 건축물대장상 가구 현황도 확인해야 합니다. 다가구주택은 사전한도심사 대상에 포함되지 않으므로 계약 전 권리관계 확인이 특히 중요합니다.
건축물대장에 위반건축물로 적힌 주택은 아파트를 제외하면 보증 조건에 걸리고, 근린생활시설은 보증 대상 주택이 아닙니다. 건축물대장은 정부24(gov.kr)에서 발급받아 볼 수 있습니다.
근저당이 많은 집은 어떨까
등기부는 갑구와 을구로 나누어 봅니다. 갑구에는 경매 신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 같은 소유권 침해 기록이 없어야 하고, 건물과 토지가 모두 임대인 소유여야 합니다. 을구에서는 근저당 설정 금액이 한도와 60% 기준에 걸리는지를 따집니다.
예를 들어 HUG 인정 주택가격이 3억 원인 아파트라면 주택가액은 2억 7천만 원입니다. 선순위 근저당 채권최고액이 1억 5천만 원이고 보증금이 1억 원이면 합계 2억 5천만 원으로 기본 보증한도 안에 들어오며, 근저당도 주택가액의 60%인 1억 6천 2백만 원 이내입니다. 반면 근저당 채권최고액이 2억 원이라면 보증금을 5천만 원으로 낮춰도 60% 제한을 초과합니다. 따라서 보증금만 줄이는 것으로는 해결되지 않고 근저당 감액이나 말소 여부를 함께 검토해야 합니다.
을구 금액은 실제 대출 잔액이 아니라 설정 금액, 곧 채권최고액이 기준입니다. 대출을 많이 갚은 집이라도 말소 전까지는 그대로 반영됩니다. 신탁등기가 있는 집은 임대 권한이 누구에게 있는지가 겹쳐 심사에서 별도로 걸릴 수 있습니다.
계약 후 잔금 전에 새 근저당이 설정되는 일도 생길 수 있습니다. HUG 사전한도심사에서는 주택가격과 선순위채권 등을 확인하고, 이사 후 본심사에서는 잔금 납부와 전입신고 등 최종 보증발급 요건을 확인합니다. 사전심사 때 산정한 주택가격을 본심사에서 다시 평가하는 것은 아니지만, 그사이 권리관계가 달라지면 보증발급에 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 잔금 지급 직전에 등기부등본을 다시 확인해야 합니다.
집주인 이력에서 걸리는 경우
집이 멀쩡해도 집주인 이력 때문에 보증이 막히는 일이 있습니다. HUG가 임대인 대신 보증금을 돌려준 적이 있으면 보증이 금지되는데, 2026년 10월 1일 신규 신청분부터는 HF와 SGI서울보증이 대신 돌려준 이력도 같은 사유가 됩니다. 임대인이 보증기관에 상환한 경우에는 금지 대상에서 빠집니다.
임차인은 2026년 9월 21일부터 안심전세앱의 안심조회 메뉴에서 임대인 정보조회, 안심임대인 조회 순서로 보증금지 여부를 볼 수 있습니다. 다만 기관 간 공유되는 정보는 2026년 2월 3일 이후 발생한 미반환 건이 대상이라, 조회 결과가 임대인의 모든 과거를 보여 주는 것은 아닙니다. 세금 체납은 보증 가입 요건과 별개로 경매 시 보증금 순위에 영향을 줄 수 있어 따로 챙겨야 합니다.
임대인이 만 19세 미만 미성년자이면 2026년 10월 30일 신청분부터 부모 등 법정대리인이 연대보증을 서야 하고, 기본증명서와 가족관계증명서도 추가로 내야 합니다. 상속이나 증여로 집을 넘겨받은 어린 임대인이라면 이 절차가 일정에 들어가는지 미리 물어보아야 합니다.
가입 전에 많이 하는 오해
사전한도심사를 통과하면 보증이 확정된다고 보는 분이 있습니다. 통과 결과는 알림톡으로 전달되지만, 이사 후 전입신고와 서류를 갖춰 본심사를 신청해야 하고 최종 보증서는 보증료를 낸 뒤 발급됩니다. 본심사에서는 잔금 후 전입신고가 끝났는지, 다른 보증기관 보증에 중복 가입하지 않았는지, 신청 시점에도 한도 요건을 맞추는지를 다시 봅니다.
전입신고만 하면 언제든 가입할 수 있다는 생각은 주의해야 합니다. 일반적인 HUG 전세반환보증 신규 신청은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 절반이 지나기 전까지 해야 합니다. 사전한도심사를 이용하는 경우에는 별도로 계약 체결일부터 계약 시작일 14일 전까지 사전심사를 신청해야 하며, 이사 후 본심사도 정해진 신청기한 안에 마쳐야 합니다. 두 절차의 기한을 구분해 확인하는 것이 중요합니다.
전세대출을 받는 집은 방식에 따라 갈립니다. 질권설정이나 채권양도 통지가 된 전세대출은 반환보증 가입 조건에 걸리고, 협약을 맺은 SGI서울보증의 보증부 전세대출이나 신용대출은 예외로 인정됩니다. 대출과 반환보증을 함께 가입하는 상품(전세안심보증)도 따로 있으므로, 대출 은행이 어떤 방식인지 먼저 물어야 합니다.
· 단독·다가구·다중주택 계약은 대상 밖
· 법인 임차인이나 미성년자 임차인 계약
· 계약기간이 1년 미만으로 잡힌 계약서
· 공인중개사 날인 없이 직접 쓴 계약서
· 계약금 5% 이상을 아직 내지 않은 상태
계약금 낸 뒤 챙길 순서와 특약
계약서에는 임대인 사유로 보증 가입이 거절되면 계약을 해제하고 계약금을 돌려받는다는 취지의 계약해제 특약이 표준 임대차계약서에 반영되어 있다고 알려져 있습니다. 다만 이 문구가 임대인 쪽 사유를 전제로 한다면, 보증금이 한도를 넘는 경우처럼 다른 사유까지 포함하는지는 문구를 직접 읽어 보아야 합니다.
· 계약금 5% 이상 지급하고 임대차 신고
· 계약 시작 14일 전까지 사전한도심사
· 잔금 지급, 이사, 전입신고까지 마무리
· 필요한 서류를 모두 갖춰 본심사 신청
· 본심사 후 보증료 납부, 보증서 발급
사전한도심사에서 떨어졌더라도 미통과 사유를 해소한 뒤에는 재신청이 열려 있습니다. 보증료는 보증금액에 요율과 계약기간을 곱해 정해지며, 아파트는 연 0.097~0.164%, 그 외 주택은 연 0.111~0.211% 범위에서 보증금 구간과 부채비율에 따라 달라집니다. 청년·신혼부부 등 대상별 할인도 있습니다.
자주 묻는 질문
전세 계약 전에 보증보험 가입 가능 여부를 미리 알 수 있나요?
계약서를 쓰기 전에는 HUG 사전한도심사를 신청할 수 없습니다. 사전한도심사는 임대차계약을 체결한 날부터 계약 시작일 14일 전까지 안심전세앱에서 신청합니다. 계약 전에는 등기사항증명서, 공시가격, 임대인 정보를 직접 대입해 가늠하고, 계약 후에 사전한도심사로 한 번 더 심사받는 순서가 됩니다.
사전한도심사를 통과하면 보증서가 바로 나오나요?
바로 발급되지는 않습니다. 통과 결과는 카카오톡 알림톡으로 안내되고, 이사 후 전입신고 등 필요한 서류를 갖춰 본심사를 신청해야 합니다. 최종 보증서는 본심사를 거쳐 보증료를 납부한 뒤 발급됩니다. 사전한도심사를 통과하지 못했더라도 사유를 해소한 뒤에는 재신청이 가능합니다.
전세보증보험 보증한도는 어떻게 계산하나요?
HUG 기준 기본 보증한도는 주택가격에 전세가율 90%를 곱한 주택가액에서 선순위채권 등을 뺀 금액입니다. 일반 주택의 선순위채권은 주택가액의 60% 이내여야 하며, 단독·다가구·다중주택에는 별도 기준이 적용됩니다. 2026년 10월 30일 신청분부터는 보증한도 안에서 전세보증금 전액을 보증하는 방식으로 변경됐습니다.
다가구주택도 사전한도심사를 받을 수 있나요?
HUG 상품개요 기준 사전한도심사 대상 주택은 아파트, 주거용 오피스텔, 연립·다세대주택입니다. 단독·다가구·다중주택은 보증 대상이어도 사전한도심사 대상은 아니며, 다른 세입자의 선순위 보증금까지 합산해 보증 가능 여부를 판단합니다.
집주인에게 보증금을 돌려주지 않은 이력이 있으면 가입이 안 되나요?
2026년 10월 1일 신규 신청분부터는 HUG뿐 아니라 HF와 SGI서울보증이 임대인 대신 보증금을 돌려준 이력도 보증 금지 사유가 됩니다. 임대인이 보증기관에 상환한 경우에는 금지 대상에서 제외됩니다. 안심전세앱의 안심조회 메뉴에서 임대인 정보조회, 안심임대인 조회 순서로 살펴볼 수 있습니다.
※ 이 글은 2026년 11월 12일 기준 HUG 공지와 상품개요를 바탕으로 작성되었습니다. 보증 기준과 보증료율은 개정될 수 있으며, 실제 가입 가능 여부는 주택·임대인·계약 조건에 따른 개별 심사 결과로 정해집니다.