전세사기 의심될 때, 계약 전 확인해야 할 기준
전세사기 의심될 때, 계약 전 확인해야 할 기준
등기부등본만으로는 부족한 이유
많은 분들이 계약 전에 등기부등본을 한 번 확인하고 안심합니다. 하지만 등기부등본은 조회 시점의 상태만 보여주기 때문에, 계약 이후 근저당이 추가로 설정되거나 소유권이 변경되면 상황이 달라집니다.
실제로 계약 당일 등기 상태는 깨끗했지만, 잔금 납입 전날 근저당이 설정된 사례가 있습니다. 등기부등본은 계약 전, 계약 당일, 잔금 납입 직전 총 세 번 확인하는 것이 기본입니다.
· 표제부: 계약 주소·면적·용도 일치 여부
· 갑구: 소유자 신분증과 일치 여부,
압류·가압류·신탁 등기 여부
· 을구: 근저당권 금액 확인
· 확인 시점: 계약 전 / 계약 당일 / 잔금일
특히 을구에서 확인되는 근저당권 금액과 내 보증금을 합산했을 때, 주택 시세의 70%를 넘는다면 경매 시 보증금 전액을 돌려받지 못할 수 있습니다. 80% 이상이라면 위험 수준으로 판단하는 것이 일반적입니다.
전세사기 유형별 확인 기준
전세사기가 한 가지 방식으로만 발생하는 것은 아닙니다. 유형에 따라 확인해야 할 항목이 다르기 때문에, 어떤 상황에서 어떤 위험이 생기는지 파악해두는 것이 중요합니다.
① 깡통전세
전세보증금이 매매가의 80% 이상인 경우입니다. 신축 빌라, 오피스텔처럼 시세 파악이 어려운 매물에서 주로 발생합니다. 집이 경매에 넘어가면 국세·지방세, 선순위 근저당권자가 먼저 배당을 받기 때문에 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다.
② 신탁등기 계약
소유권이 신탁회사에 넘어간 상태에서 원래 집주인이 임의로 전세계약을 체결하는 방식입니다. 신탁회사 동의 없이 체결된 계약은 효력이 인정되지 않을 수 있으며, 등기부등본 갑구에 '신탁' 문구가 있다면 반드시 신탁원부를 별도로 확인해야 합니다.
③ 이중계약
같은 주택을 두 명의 세입자에게 각각 다른 조건으로 계약하는 방식입니다. 전입신고를 먼저 한 쪽이 대항력을 먼저 취득하기 때문에, 나중에 계약한 쪽은 보증금 보호가 되지 않을 수 있습니다.
④ 대항력 요건 악용
임차인의 대항력은 전입신고 다음 날 0시에 성립합니다. 이 점을 이용해 전입 당일 소유권 이전이나 근저당 설정을 실행하는 경우가 있습니다. 계약서 특약에 전입신고일로부터 일정 기간 권리 변동 금지 조항을 넣는 방식으로 대응할 수 있습니다.
체납 여부, 직접 확인할 수 있습니다
임대인에게 체납된 국세나 지방세가 있다면, 나중에 주택이 경매에 넘어갈 경우 세금이 보증금보다 먼저 배당될 수 있습니다. 2025년부터는 임차인이 임대인의 동의 없이도 미납 국세 열람을 신청할 수 있게 되었습니다.
· 국세 체납: 세무서 방문 또는
홈택스 미납국세 열람 신청
· 지방세 체납: 주민센터 방문
또는 위택스 조회
· 계약 전 임대차 기간 시작일 전까지 신청 가능
· 임대인 동의 없이 신청 가능 (2025년~ 시행)
임대인이 체납 확인을 거부하거나 꺼린다면, 그 자체로 계약 조건을 다시 검토할 필요가 있습니다.
보증보험 가입이 안 되는 경우
전세보증보험은 임차인이 보증금을 반환받지 못할 경우 보증기관이 대신 지급하는 구조입니다. 그런데 가입 신청 자체가 거절되는 경우가 있습니다.
HUG(주택도시보증공사) 등 보증기관이 가입을 거절하는 주택은 이미 보증금 보호 요건을 충족하지 못하는 상태일 가능성이 높습니다. 즉, 보증보험 가입이 되지 않는다는 것 자체가 위험 신호로 볼 수 있습니다.
· 전세가율이 기준(80~100%) 초과
· 선순위 근저당 과다
· 주택 유형 미해당
(근린생활시설, 무허가 건물 등)
· 임대인 체납 또는 신용 상태 문제
· 등기부 권리 문제 존재
계약 전 확인 항목 비교
| 확인 항목 | 확인 방법 | 결과 차이 |
|---|---|---|
| 등기부등본 | 인터넷등기소 직접 열람 |
소유자·근저당· 신탁 여부 확인 |
| 체납 여부 | 홈택스·위택스 열람 신청 |
세금 배당 순위 영향 |
| 전세가율 | 안심전세 앱· 시세 직접 비교 |
경매 시 회수 가능 여부 |
| 보증보험 가입 가능 여부 |
HUG·SGI· HF 사전 확인 |
보증금 보호 범위 차이 |
다가구주택은 따로 확인해야 합니다
다가구주택은 여러 세대가 한 건물에 거주하지만, 등기부등본에는 하나의 건물로 표시됩니다. 즉, 선순위 임차인의 보증금 합계가 등기부에 나타나지 않기 때문에, 등기부만 확인하면 내 보증금이 얼마나 보호받을 수 있는지 파악하기 어렵습니다.
· 전체 세대의 선순위 보증금 합계
· 임대인에게 확정일자 현황 서류 요청
· 주민센터 확정일자 부여 현황 열람
· 선순위 합계 + 내 보증금이
주택 시세의 70% 이하인지 확인
선순위 보증금 정보는 임대인에게 직접 요청하거나, 주민센터에서 확정일자 부여 현황을 열람하는 방식으로 확인할 수 있습니다.
※ 전세보증보험 기준, 체납 열람 제도 및 전세 관련 제도는 변경될 수 있으므로 계약 전 최신 기준을 다시 확인하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
Q. 등기부등본을 계약 전에 한 번만 확인하면 충분한가요?
계약 전 한 번으로는 부족합니다. 계약 이후에도 근저당 설정이나 소유권 변경이 생길 수 있어서, 계약 당일과 잔금 납입 직전에도 다시 확인하는 것이 기본입니다.
Q. 전세가율이 80%를 넘으면 무조건 위험한가요?
전세가율이 80%를 넘는다고 해서 무조건 사기는 아니지만, 집이 경매에 넘어갈 경우 보증금 전액을 돌려받지 못할 위험이 높아집니다. 보증보험 가입 가능 여부와 선순위 채권 규모를 함께 확인하는 것이 좋습니다.
Q. 신탁등기가 있는 주택은 계약하면 안 되나요?
신탁등기가 있다고 해서 무조건 계약이 불가능한 것은 아닙니다. 다만 신탁원부를 별도로 발급받아 임대차 계약 권한이 위탁자에게 있는지 확인하고, 수탁자(신탁회사)의 서면 동의서를 받는 절차가 필요합니다.
Q. 임대인 체납 여부는 어떻게 확인하나요?
2025년부터는 임차인이 임대인 동의 없이도 미납 국세 열람을 신청할 수 있습니다. 국세는 홈택스 또는 세무서 방문, 지방세는 위택스 또는 주민센터를 통해 확인할 수 있습니다.
Q. 보증보험 가입이 거절되면 어떻게 해야 하나요?
보증보험 가입 거절은 해당 주택이 보증금 보호 요건을 충족하지 못한다는 신호일 수 있습니다. 거절 사유를 확인하고, 전세가율·선순위 채권·주택 유형 등 조건을 다시 점검한 뒤 계약 여부를 재검토하는 것이 좋습니다.