보증금 1억 월세로 바꾸면 얼마일까? 5% 전환율 계산
보증금 1억 월세로 바꾸면 얼마일까? 5% 전환율 계산
전세 만기가 다가올 무렵 집주인이 "보증금은 낮추고 월세를 조금 받겠다"고 제안하면, 제시된 월세가 비싼지 적당한지 가늠하기가 쉽지 않습니다. 금액을 가르는 기준은 전환율 하나이고, 계산 자체는 곱셈과 나눗셈 한 번이면 끝납니다. 어려운 부분은 숫자가 아니라, 그 숫자가 내 계약에 적용되는지를 가려내는 일입니다.
1억이면 월세는 얼마가 나올까
월세는 '전환하는 보증금 × 전환율 ÷ 12'로 계산합니다. 전환율은 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연 이율이어서, 보증금 1억원에 연 5.0%를 곱하면 연 500만 원, 이를 12개월로 나누면 월 416,667원이 나옵니다.
전환율이 조금만 달라져도 월세는 눈에 띄게 움직입니다. 0.5%p만 차이가 나도 1억원 기준으로 연 50만 원, 월 4만 원 남짓 부담이 달라집니다.
| 적용 전환율 | 연 월세 합계 | 월세 |
|---|---|---|
| 4.5% (금리 2.5%) | 450만 원 | 37만 5,000원 |
| 5.0% (금리 3.0%) | 500만 원 | 약 41만 6,667원 |
| 5.25% (금리 3.25%) | 525만 원 | 43만 7,500원 |
| 6.0% (협의 사례) | 600만 원 | 50만 원 |
※ 2026년 11월 10일 기준이며 원 미만은 반올림했습니다. 기준금리 3.00%는 10월 22일 금융통화위원회 동결 결정 기준이고, 5.25% 행은 기준금리가 3.25%로 오른다고 가정한 계산입니다.
보증금 전부를 돌려받는 경우만 있는 것은 아닙니다. 일부만 월세로 돌리는 반전세 형태도 적지 않고, 이때는 전환하는 금액만 따로 떼어 같은 식에 넣으면 됩니다. 예를 들어 전세 3억원 중 1억원만 돌려받고 2억원을 보증금으로 남기는 계약이라면, 월세는 2억원이 아니라 1억원에 대해서만 계산합니다.
· 1천만 원 전환 시 월 약 4만 2천 원
· 5천만 원 전환 시 월 약 20만 8천 원
· 1억 원 전환 시 월 약 41만 7천 원
· 월세 50만 원이면 전환율은 6.0%
기준금리가 3%면 상한은 몇 %
법정 전환율은 주택임대차보호법 제7조의2가 정합니다. 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 바꿀 때 두 비율 중 낮은 쪽을 곱한 금액을 넘지 못하게 하는 조문입니다. 하나는 시행령이 정한 연 10%, 다른 하나는 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 비율입니다.
· 첫째, 시행령이 정한 고정 비율 연 10%
· 둘째, 기준금리에 연 2%를 더한 비율
· 두 비율 중 낮은 쪽을 상한으로 적용
· 현재는 3.00% + 2% = 연 5.0%
2026년 11월 10일 현재 기준금리는 연 3.00%입니다. 7월 16일 2.75%, 8월 27일 3.00%로 두 차례 오른 뒤 10월 22일 금융통화위원회에서 동결되었습니다. 3.00%에 2%를 더하면 5.0%이고 10%보다 낮으므로, 지금 상한은 5.0%입니다.
인터넷에 남아 있는 4.5%나 5.5% 같은 숫자는 기준금리가 지금과 달랐거나 가산 이율이 연 3.5%였던 시기의 값입니다. 2020년 9월 시행령 개정으로 가산 이율이 3.5%에서 2%로 낮아졌습니다. 기준금리가 움직이면 상한도 따라 움직이는데, 올해 마지막 통화정책방향 결정회의가 11월 26일에 예정되어 있어 전환 시점이 그 이후라면 숫자가 바뀔 수 있습니다. 기준금리는 한국은행(bok.or.kr)에서, 조문은 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 볼 수 있습니다.
집주인이 6%를 요구했다면
예를 들어 전세 만기를 앞두고 집주인이 보증금 1억원을 돌려주는 대신 월세 50만 원을 요구하는 경우를 생각해 보겠습니다. 연 600만 원을 1억원으로 나누면 전환율은 6.0%입니다. 현재 상한인 5.0%로 계산하면 월세는 약 41만 6,667원이어서, 매달 약 8만 3천 원, 1년이면 100만 원이 한도를 넘습니다.
상한을 넘는 부분은 효력이 없다는 취지로 설명되고, 이미 낸 초과분은 부당이득으로 반환을 청구할 수 있다고 알려져 있습니다. 다만 계약 시기와 전환을 합의한 경위, 기준금리를 적용한 시점에 따라 구체적인 결론은 달라질 수 있어서, 분쟁이 생기면 임대차분쟁조정이나 전문가 상담으로 이어지기도 합니다.
반대 상황도 있습니다. 집주인이 상한보다 낮은 월세를 제안했다면 그 금액이 그대로 유효합니다. 상한은 받을 수 있는 최대치일 뿐, 그 금액을 채워 받아야 한다는 뜻이 아니기 때문입니다.
금액만큼 중요한 것이 감액된 보증금을 언제 돌려받느냐입니다. 월세는 전환일부터 나가는데 보증금 반환이 뒤로 밀리면 한동안 이중으로 부담하게 됩니다.
· 감액하는 보증금 금액과 돌려받는 날짜
· 월세 금액과 첫 납부일, 이체 계좌 정보
· 계산에 쓴 전환율과 기준금리 적용 시점
· 임대인과 임차인이 함께 서명한 변경계약서
신규 계약은 상한 밖이라는데
법정 전월세 전환율 상한이 모든 신규 월세 계약에 자동으로 적용되는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법 제7조의2는 기존 임대차의 보증금 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 상황에서 중요한 기준이 됩니다. 반면 새 세입자와 처음 체결하는 일반적인 월세 계약은 기존 보증금을 전환하는 계약과 구분되므로, 법정 전환율 5.0%를 그대로 적용해 월세를 제한하는 것은 아닙니다. 다만 등록민간임대주택은 별도의 임대료 및 보증금 전환 제한이 적용될 수 있어 해당 주택의 등록 여부와 관련 규정을 따로 확인해야 합니다.
새 집을 구하는 상황이라면 법정 상한보다 인근 반전세 시세가 현실적인 기준선이 됩니다. 지역별 전월세전환율 통계는 한국부동산원 R-ONE(reb.or.kr)에서 조회되며, 같은 1억원이라도 아파트와 연립·다세대, 서울과 지방에 따라 전환율이 다르게 나타납니다.
계약갱신요구권을 쓰는 재계약에도 오해가 있습니다. 월세 전환은 임차인이 동의해야 성립하는 사항이어서 집주인이 일방적으로 바꿀 수 없고, 합의하더라도 전환율 상한과 5% 증액 한도가 함께 따져집니다.
월세를 줄이고 보증금을 늘리는 반대 방향의 전환에는 일반적인 주택임대차보호법 제7조의2의 월차임 전환율 제한이 그대로 적용되는 것은 아닙니다. 따라서 일반 주택에서는 당사자의 합의가 중요한 기준이 됩니다. 다만 등록민간임대주택은 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 월세를 보증금으로 전환할 때에도 별도 제한이 적용될 수 있으므로, 모든 주택에서 제한 없이 합의할 수 있다고 단정해서는 안 됩니다.
돌려받은 1억은 어디에 쓸까
월세 전환은 1억원을 돌려받는 대가로 매달 이용료를 내는 거래로 볼 수 있습니다. 현재 상한 기준으로 그 이용료는 연 5.0%, 월 약 41만 7천 원입니다. 그래서 판단은 돌려받은 돈을 어디에 쓰느냐에서 갈립니다.
예를 들어 돌려받은 1억원으로 연 6% 신용대출 1억원을 갚는 경우, 월세 41만 7천 원이 새로 생기지만 대출이자 월 50만 원이 사라져 매달 약 8만 3천 원이 줄어듭니다. 반대로 같은 돈을 연 3% 예금에 넣어 둔다면 이자 수익은 월 25만 원 정도라서, 월세와의 차이인 약 16만 7천 원이 순수한 추가 부담으로 남습니다.
전세대출을 받아 보증금을 그대로 유지하는 쪽의 월 이자는 '대출금 × 금리 ÷ 12'입니다. 연 4%면 약 33만 3천 원, 연 5%면 약 41만 7천 원이어서, 대출금리가 전환율 5.0%를 넘어서는 지점부터 월세 쪽 월 부담이 더 낮아집니다. 다만 금리가 같아도 대출 한도와 소득 조건, 보증기관 심사에 따라 이용 가능 여부 자체가 달라지고, 변동금리라면 이자가 오를 수도 있습니다.
· 돌려받는 1억원의 쓰임새와 기대 수익률
· 전세대출 금리와 향후 변동 가능성 여부
· 대출 한도와 소득 조건, 보증기관 심사
· 월세 세액공제를 받을 수 있는지 여부
월세로 바뀐 뒤 달라지는 것
보증금이 줄어들면 집주인에게 맡겨 둔 금액이 작아지는 만큼 반환받아야 할 금액도 감소합니다. 기존 임대차를 유지하면서 보증금만 감액하는 경우에는 감액 자체를 이유로 종전 확정일자의 효력이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 다만 주택 인도와 주민등록 등 대항요건을 계속 유지해야 하며, 기존 계약서와 보증금 변경계약서를 함께 보관하는 것이 안전합니다. 감액한 보증금의 반환일과 월세가 시작되는 날짜도 계약서에 명확히 적어 두어야 합니다.
월세로 바뀐 뒤에는 다음 재계약의 인상 조건도 살펴야 합니다. 계약갱신요구권을 행사한 갱신이나 법정 증액청구에 해당한다면 월세 증액은 원칙적으로 직전 금액의 5% 이내로 제한되지만, 5%가 자동 인상률은 아닙니다. 갱신요구권을 행사하지 않고 별도의 합의계약을 체결하는 경우에는 계약의 성격에 따라 적용 기준이 달라질 수 있습니다. 관리비는 계약에서 정한 별도 부담 항목을 확인해야 하며, 월세는 소득과 주택 요건에 따라 세액공제 대상이 될 수 있습니다. 반환보증의 변경 여부와 중도 해지 조건도 함께 점검하는 편이 안전합니다.
결국 1억원이 월 41만 7천 원이 되는 계산은 단순합니다. 그 금액을 받아들일지는 내 계약이 신규인지 재계약인지, 돌려받는 돈을 어디에 쓰는지에 따라 달라집니다.
자주 묻는 질문
보증금 1억원을 월세로 바꾸면 월세는 얼마인가요?
2026년 11월 현재 법정 전환율 상한 연 5.0%를 적용하면 연 500만 원, 월 약 41만 7천 원(416,667원)이 한도입니다. 전환율이 달라지면 금액도 달라지고, 신규 계약은 시세에 따라 협의합니다.
전월세 전환율은 어떻게 계산하나요?
월세는 전환하는 보증금에 전환율을 곱한 뒤 12로 나눕니다. 법정 상한은 연 10%와 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 비율 중 낮은 쪽이며, 기준금리가 3.00%인 현재는 연 5.0%입니다.
집주인이 상한보다 높은 월세를 요구하면 어떻게 하나요?
계약 중 전환이나 재계약 때의 전환이라면 상한을 넘는 부분은 효력이 없다는 취지로 설명되며, 이미 낸 초과분은 반환을 청구할 수 있습니다. 구체적인 판단은 계약 시기와 경위에 따라 달라질 수 있습니다.
신규 계약에도 법정 전환율 상한이 적용되나요?
새 세입자와 처음 맺는 신규 계약은 시세에 맞춰 보증금과 월세를 협의하는 것이 통상적이어서 상한이 그대로 강제된다고 보기 어렵다는 설명이 일반적입니다. 이때는 주변 반전세 시세와 지역별 전월세전환율이 비교 기준이 됩니다.
기준금리가 오르면 월세 상한도 올라가나요?
상한은 기준금리에 2%를 더해 정해지므로 기준금리가 0.25%p 오르면 상한도 0.25%p 오릅니다. 보증금 1억원 기준으로 월세 한도는 약 2만 원 늘어납니다.
월세를 보증금으로 바꿀 때도 상한이 있나요?
일반 주택에서 월세를 보증금으로 전환하는 경우에는 주택임대차보호법 제7조의2의 월차임 전환율 상한이 그대로 적용되지 않습니다. 다만 등록민간임대주택은 반대 방향의 전환에도 별도 법정 제한이 적용될 수 있습니다. 갱신계약이라면 증액 제한 등 다른 규정도 함께 확인해야 합니다.