월세 중도해지하면 복비는 누가 부담할까, 계약 상태별 판단 기준

월세 계약 기간이 남았는데 이사를 가야 한다면 가장 먼저 걸리는 부분이 복비입니다. 새 세입자를 구하며 생기는 중개보수를 누가 내는지는 첫 계약 기간 중인지, 갱신된 계약인지, 특약이 어떻게 적혀 있는지에 따라 갈립니다. 월세 중도해지 복비 부담 기준을 계약 상태별로 나눠 살펴봅니다.

먼저 내 계약 상태부터 보세요
· 처음 맺은 계약 기간 안에 이사하는지
· 묵시적 갱신이 된 이후에 해지하려는지
· 계약서에 중도해지 특약이 적혀 있는지
· 새 세입자를 누가 구하기로 협의했는지
· 해지 의사를 문자나 서면으로 남겼는지

복비는 원래 누가 내는 돈일까

복비는 중개를 맡긴 계약마다 따로 생기는 비용입니다. 처음 월세 계약을 맺을 때 낸 중개보수는 그 계약을 중개한 대가라서, 나중에 해지했다고 돌려받는 구조가 아닙니다.

중도해지에서 문제가 되는 복비는 새 세입자를 들이면서 생기는 중개보수입니다. 이 계약의 당사자는 집주인과 새 세입자이기 때문에, 나가는 세입자에게는 별도 약정이 없는 한 부담 의무가 분명하지 않다는 해석이 일반적입니다.

그런데도 현장에서는 세입자가 대신 내는 일이 흔합니다. 계약 기간을 못 채우고 나가는 쪽이 세입자이다 보니, 집주인이 합의해지의 조건으로 복비 부담을 내거는 경우가 많기 때문입니다. 새 세입자를 구할 때까지 월세를 내야 하는지, 위약금이 붙는지도 같은 협상 안에서 함께 정해집니다.

월세 중간에 나가면 남은 월세

첫 계약 중 나가면 복비는

첫 계약 기간 중에는 임차인에게 일방적으로 계약을 끝낼 권리가 따로 없습니다. 나가려면 집주인과 합의해지를 해야 하고, 집주인은 그 대가로 새 세입자 중개보수 부담이나 위약금을 요구할 수 있습니다. 계약서에 중도해지 조항이 있다면 그 문구가 가장 먼저 적용됩니다.

예를 들어 계약 기간이 1년 넘게 남은 상태에서 이직 때문에 이사해야 하는 경우입니다. 계약서에 중도해지 조항이 없다면 집주인과 합의해지가 필요하고, 새 세입자가 들어오기까지의 월세와 중개보수를 누가 맡을지가 협상 대상이 됩니다. 만기가 가까울수록 세입자가 전액을 떠안을 이유가 줄어들어 조율할 여지가 커집니다. 계약서 특약을 먼저 읽고, 해지 의사를 문자나 서면으로 전한 뒤, 새 세입자 모집 조건과 복비 분담을 기록으로 남기는 순서가 안전합니다.

갱신 뒤 해지하면 달라질까

묵시적 갱신이 된 계약이나 계약갱신청구권을 써서 갱신된 계약은 사정이 다릅니다. 주택임대차보호법상 임차인이 해지를 통보하면 집주인이 통보를 받은 날부터 3개월이 지나 효력이 생깁니다. 이 경우 새 세입자 복비를 임차인에게 물릴 근거가 약하고, 특약이 따로 없으면 집주인 몫으로 보는 설명이 많습니다.

예를 들어 2년 계약이 끝난 뒤 서로 별말 없이 지나 묵시적으로 갱신된 상태에서 이사를 가는 경우입니다. 해지를 통보한 날부터 3개월이 지나야 효력이 생기므로 그 기간의 월세와 관리비는 정산 대상입니다. 3개월이 지나면 집주인은 새 세입자가 구해졌는지와 관계없이 보증금 반환 의무를 집니다. 다만 같은 집주인과 재계약서를 새로 쓰면서 중도해지 조항을 넣었다면 재계약서를 새로 작성했다는 사실만으로 갱신 후 해지 규정의 적용이 배제되는 것은 아니며, 계약의 실질과 특약 내용에 따라 판단이 달라질 수 있어, 계약서 작성 시점과 문구가 변수가 됩니다.

특약에 적힌 문구가 있다면

복비 분쟁은 계약서의 한 줄에서 갈리는 일이 많습니다. "중도 퇴거 시 임차인이 중개보수를 부담한다", "새 임차인이 입주할 때까지 월세를 낸다" 같은 문구가 있으면 그 약정이 먼저 적용됩니다.

문제는 기한이 없는 문구입니다. 새 세입자가 구해지지 않아도 월세를 계속 내야 하는 식이라면 분쟁이 생겼을 때 범위가 다퉈질 수 있습니다. 협상 단계에서는 월세 부담 기한을 2~3개월 같은 특정 날짜로 정하고, 그 대신 복비 부담 여부를 함께 조율하는 방식이 현실적입니다.

위약금 조항이 함께 있다면 금액의 산정 근거와 실제 지출 증빙을 서면으로 요청해 볼 수 있습니다. 앞으로 받을 수 있었던 월세를 손해로 잡는 청구는 근거가 충분한지 따져볼 부분입니다.

월세 묵시적 갱신 기준

월세 복비는 얼마까지 가능할까

월세 중개보수는 보증금에 월세의 100배를 더한 금액을 거래금액으로 보고 구간별 상한요율을 곱해 계산합니다. 보증금에 월세의 100배를 더한 금액이 5천만 원 미만이면, 보증금에 월세의 70배를 더해 거래금액을 다시 계산합니다. 상한요율은 협의로 더 낮출 수 있고, 상한을 넘겨 받으면 초과분 반환을 요구할 수 있습니다.

보증금/월세	환산 거래금액	상한 복비
500만/40만	3,300만 원	16.5만 원
1,000만/60만	7,000만 원	28만 원
3,000만/80만	1억 1,000만 원	33만 원

위 금액은 서울시 주택 임대차 상한요율을 기준으로 한 예시이며 부가세는 별도입니다. 지역 조례에 따라 한도가 다를 수 있습니다. 상한요율은 집주인과 세입자에게 각각 적용되는 한도라서, 세입자가 집주인 몫을 대신 내기로 해도 집주인 몫의 상한을 넘기지 않아야 합니다.

이런 오해가 분쟁을 만듭니다

자주 하는 오해 4가지
· 나가는 세입자가 항상 내야 하는 돈이다
· 계약을 해지하면 처음 낸 복비도 돌려받는다
· 말로만 합의해 두어도 충분하다고 본다
· 중개사가 부른 금액은 그대로 줘야 한다

복비를 누가 내는지는 계약 상태와 특약, 합의 내용에 따라 달라지고, 첫 계약 때 낸 중개보수는 이미 중개가 끝난 비용이라 돌려받기 어렵습니다. 구두로만 합의하면 나중에 금액이나 범위를 두고 입증이 어렵고, 집주인이나 중개사가 부른 금액도 상한요율과 협의 여지를 따져볼 수 있습니다.

합의서에는 어떤 내용 넣을까

합의가 되었다면 퇴거일, 월세와 관리비 정산 기준일, 복비 부담 비율과 금액, 보증금 반환 예정일을 문자나 서면으로 남겨야 합니다. 복비를 대신 냈다면 중개보수 영수증도 받아 둡니다.

합의가 어렵다면 계약서와 주고받은 문자를 모아 대한법률구조공단(klac.or.kr) 같은 상담 창구에서 먼저 의견을 구하는 방법이 있습니다. 갱신 여부와 특약 문구에 따라 결론이 달라질 수 있어 개별 사정은 전문가 상담이 필요합니다.

월세 보증금 반환 늦어질 때

자주 묻는 질문

월세 중도해지하면 복비는 누가 내나요?

처음 계약 때 낸 복비는 돌려받기 어렵고, 새 세입자를 구하며 생기는 복비는 별도 약정이 없으면 나가는 임차인에게 부담 의무가 분명하지 않습니다. 다만 첫 계약 기간 중 합의해지라면 임차인이 대신 내기로 하는 경우가 많아 특약과 합의 내용이 중요합니다.

묵시적 갱신 후 해지해도 복비를 내야 하나요?

임차인이 해지를 통보하면 3개월 뒤 효력이 생기고, 특약이 따로 없다면 임차인이 새 세입자 복비를 부담할 근거는 약하다는 해석이 많습니다. 다만 재계약서를 새로 썼다면 그 안의 특약이 변수가 됩니다.

월세 복비는 어떻게 계산하나요?

보증금에 월세의 100배를 더한 금액을 거래금액으로 보고 구간별 상한요율을 곱합니다. 이 금액이 5천만 원 미만이면 월세에 70을 곱해 다시 계산하며, 상한 안에서 협의로 낮출 수 있고 부가세는 별도일 수 있습니다.

세입자가 복비를 대신 내기로 했다면 얼마까지 내나요?

집주인 몫의 상한요율 이내여야 하고, 이를 넘긴 금액은 반환을 요구할 수 있습니다. 금액과 부담 범위는 문자나 합의서로 남기고 중개보수 영수증을 받아 두는 것이 좋습니다.

집주인과 합의가 안 되면 어떻게 해야 하나요?

계약서와 주고받은 문자를 모아 법률 상담 창구에서 갱신 여부와 특약 문구에 따른 판단을 먼저 들어보는 방법이 있습니다. 월세 부담 기한과 복비 분담을 서면으로 제안하며 조율하는 단계를 거치는 편이 분쟁을 줄입니다.