월세 보증금 올리고 월세 낮추면 이득일까? 전환율·이자 비교
월세 보증금 올리고 월세 낮추면 이득일까? 전환율·이자 비교
가장 궁금한 것은 "그래서 받아들여도 되는가"일 것입니다. 답은 늘어난 보증금을 마련하는 내 비용이 실질 전환율보다 낮은지에 달려 있습니다. 같은 제안이라도 놀고 있는 여유자금이 있는 사람에게는 이득이고, 대출로 메워야 하는 사람에게는 손해가 될 수 있습니다.
보증금 올리면 월세 얼마나 줄까
보증금을 올린다는 것은 집주인에게 맡기는 돈을 늘리는 일이고, 그 대가로 월세를 깎는 거래입니다. 그래서 늘어난 보증금과 줄어든 월세를 연 단위 비율로 바꿔 놓고 봐야 손익이 보입니다. 이 비율이 실질 전환율입니다.
· 월세 감액분 × 12개월 ÷ 보증금 증액분
· 그 값을 내 자금 조달금리와 직접 비교
· 조달금리보다 높으면 인상 쪽이 유리
· 조달금리보다 낮으면 월세 유지가 유리
보증금 5,000만 원에 월세 60만 원인 집이 보증금 1억 원에 월세 40만 원으로 바뀌는 제안을 받았다고 가정해 보겠습니다. 연간 월세 절감액은 240만 원이고, 이를 증액분 5,000만 원으로 나누면 실질 전환율은 연 4.8%입니다. 반전세 계산이든 보증금 1억 남기고 월세를 얼마로 맞출지 따지는 자리든 출발점은 같은 식입니다.
법정 상한 5%는 언제 쓰나
주택임대차보호법은 보증금을 월세로 돌릴 때 적용하는 전월세 전환율에 상한을 둡니다. 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 값과 연 10% 가운데 낮은 쪽입니다. 기준금리는 2026년 8월 27일 연 2.75%에서 3.00%로 올랐으므로, 현재 기준으로 상한은 연 5.0%로 계산됩니다. 이후 금융통화위원회에서 금리가 조정되면 상한도 함께 달라집니다.
예를 들어 보증금 2억 원을 전부 월세로 돌린다면 월 약 83만 원이 상한입니다. 다만 이 상한은 보증금을 월세로 바꾸는 방향에 걸린 규정입니다. 월세를 낮추는 대신 보증금을 올리는 협의에서는 같은 5.0%가 직접적인 한도가 아니라 비교 기준점으로 쓰입니다. 앞선 예시의 4.8%는 이 기준점보다 낮아, 5,000만 원을 더 맡기는 대가로 상한 환산치(월 약 20.8만 원)만큼은 깎지 못한 셈입니다.
계약갱신청구권을 행사한 갱신이라면 증액 5% 한도도 함께 걸립니다. 월세 5% 인상 계산과 전세 월세 전환 계산이 한 계약에서 겹치기 때문에 숫자를 하나씩 나눠서 보셔야 합니다. 기준금리는 한국은행(bok.or.kr)에서, 조문 원문은 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 볼 수 있습니다.
예금 이자보다 이득인 경우
두 사례의 갈림길은 실질 전환율 4.8%입니다. 보증금을 마련하는 비용이 이보다 낮으면 이득, 높으면 손해 쪽으로 기웁니다. 전세, 반전세, 월세 중 어떤 계약이 맞는지도 결국 이 숫자에 거주 예정 기간을 곱해서 판단하게 됩니다. 위 금리는 계산을 위한 가정이며 실제 금리와 다를 수 있습니다.
월세 세액공제는 어떻게 될까
월세가 줄면 세액공제로 돌려받는 금액도 같이 줄어듭니다. 무주택 세대의 총급여 8,000만 원 이하 근로자는 연 월세 1,000만 원 한도 안에서 월세액의 15% 또는 17%를 공제받습니다. 총급여 5,500만 원 이하는 17%, 5,500만 원 초과 8,000만 원 이하는 15%이며, 주택 요건과 주소 일치 같은 조건도 함께 충족해야 합니다. 요건과 신청은 국세청 홈택스(hometax.go.kr)에서 진행합니다.
· 17% 구간은 공제 약 41만 원 감소
· 15% 구간은 공제 약 36만 원 감소
· 사례 1은 공제 감소분 전액 반영 시 이익 약 49만~54만 원
· 사례 2는 공제 감소분 전액 반영 시 손실 약 46만~51만 원
· 공제 대상자의 손익분기 약 4.0% 안팎
공제 대상이 아니라면 이 항목은 계산에서 빠집니다. 공제 대상이라면 사례 1의 이득은 90만 원에서 49만~54만 원으로 줄고, 사례 2의 손해는 10만 원에서 46만~51만 원으로 커집니다. 월세 세액공제 환급을 매년 받아 온 분일수록 월세를 줄이는 제안이 생각보다 작은 이득으로 끝나는 이유입니다.
보증금 커지면 위험도 커질까
월세가 줄어든 만큼 맡긴 돈은 늘어나고, 그 돈은 계약이 끝나야 돌아옵니다. 보증금이 클수록 반환이 어긋났을 때 타격도 커지므로, 올리기 전에 점검할 항목이 따로 생깁니다.
· 등기부 을구의 근저당 채권 규모 보기
· 증액 계약서로 확정일자 다시 받기
· 보증금이 소액임차인 범위를 넘는지
· 월세 보증금 보증보험 가입 가능성
· 금액 변경에 따른 임대차 변경 신고
월세 계약이라고 권리분석을 건너뛸 수는 없습니다. 근저당 있는 집의 월세 계약은 선순위 채권 규모와 보증금을 함께 놓고 봐야 합니다. 소액임차인 최우선변제 범위는 지역과 시기에 따라 기준이 있어서, 보증금이 올라 그 범위를 넘으면 최우선변제 대상에서 빠질 수 있습니다. 증액분은 증액 계약서로 확정일자를 받아야 그 부분의 순위가 생기고, 보증보험은 보증금 규모와 주택 유형, 보증기관 심사에 따라 가입 여부가 갈립니다.
주택 임대차 신고 대상 지역에서는 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약이 신고 대상입니다. 보증금이나 월세가 변경된 계약도 신고 대상이 될 수 있으며, 신고는 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)이나 관할 주민센터에서 할 수 있습니다.
월세 줄면 이득이라는 착각
월세 숫자만 보면 놓치는 부분이 세 가지 있습니다. 첫째, 월세가 줄었다고 총비용이 줄어든 것은 아닙니다. 맡긴 돈의 기회비용이 월세 절감액을 넘으면 오히려 손해입니다. 둘째, 법정 상한 이내라고 해서 적정한 조건이라는 뜻은 아닙니다. 상한은 넘지 못하는 한도일 뿐 협상의 정답이 아닙니다. 셋째, 계약 중 보증금과 월세 조건을 바꾸려면 임대인 혼자 정할 수 없고 임차인의 동의가 있어야 합니다.
| 비교 항목 | 보증금 올리는 쪽 | 월세 유지하는 쪽 |
|---|---|---|
| 조달금리 | 4.8%보다 낮을 때 | 4.8%보다 높을 때 |
| 자금 상황 | 놀고 있는 돈이 있을 때 | 대출로 메워야 할 때 |
| 세액공제 | 대상 아니면 영향 작음 | 대상이면 감소분 반영 |
| 반환 위험 | 권리관계 깨끗할 때 | 선순위가 많을 때 |
| 거주 계획 | 오래 살 계획일 때 | 이사 가능성이 클 때 |
이사가 잦은 경우에는 보증금 반환이 늦어졌을 때의 부담도 커집니다. 보증금 반환이 늦어지면 내용증명, 임차권등기명령 같은 대응이 필요해지는데, 맡긴 돈이 클수록 이 단계에 들어서는 비용이 큽니다.
계약서 바꾸기 전 체크 순서
합의하기 전에는 먼저 실질 전환율을 계산하고, 내 조달금리와 비교한 뒤, 세액공제 감소분을 빼서 손익을 냅니다. 그다음 등기부 근저당과 보증보험 가능성을 보고, 합의가 되면 증액 계약서에 확정일자를 받고 임대차 신고까지 마칩니다. 재계약 때 확정일자를 다시 받아야 하는지, 근저당 있는 집 월세를 어떻게 볼지 같은 세부 질문은 계약마다 답이 달라집니다.
자주 묻는 질문
보증금을 올리고 월세를 낮추면 항상 유리한가요?
그렇지 않습니다. 월세 감액분을 연 단위로 환산한 실질 전환율과 늘어난 보증금을 마련하는 비용, 월세 세액공제 감소분을 비교해야 합니다. 여유자금이 있으면 이득이 될 수 있지만 대출로 메우면 손해가 될 수 있습니다.
전월세 전환율 법정 상한은 지금 몇 %인가요?
한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 값과 연 10% 중 낮은 비율입니다. 기준금리가 연 3.00%인 현재 기준으로는 연 5.0%이며, 금리가 바뀌면 상한도 달라집니다.
월세를 보증금으로 바꿀 때도 법정 상한이 적용되나요?
법정 상한은 보증금을 월세로 돌리는 방향에 적용되는 규정입니다. 월세를 낮추고 보증금을 올리는 협의에서는 같은 비율이 직접적인 한도가 아니라 비교 기준점으로 쓰입니다.
보증금을 올리면 월세 세액공제는 어떻게 되나요?
월세 지급액이 줄어든 만큼 공제 대상 금액도 줄어듭니다. 공제율 15% 또는 17%를 기준으로 월세 감소분에 비례해 공제액이 줄며, 공제 요건을 충족하지 않으면 이 항목은 계산에서 빠집니다.
늘어난 보증금도 확정일자를 다시 받아야 하나요?
증액분은 증액 계약서로 확정일자를 새로 받아야 그 부분에 대한 우선순위가 생깁니다. 금액이 바뀌면 임대차 변경 신고 대상이 될 수 있어 함께 처리해야 합니다.
본 글은 2026년 10월 15일 기준의 일반 정보입니다. 기준금리, 세법, 소액임차인 범위, 신고 기준은 바뀔 수 있고 개별 계약은 계약서와 등기부 내용에 따라 달라지므로, 중요한 결정 전에는 공인중개사나 법률 전문가와 상의하시기 바랍니다.