경매 유찰되면 최저매각가격 얼마나 내려갈까
경매 유찰되면 최저매각가격 얼마나 내려갈까
유찰되면 가격 왜 내려갈까
경매 물건이 처음 매각기일에 나올 때 최저매각가격은 감정평가액과 같은 금액으로 시작합니다. 이 가격에 아무도 응찰하지 않으면 유찰로 처리되고, 법원은 민사집행법 규정에 따라 다음 매각기일을 새로 정하면서 최저매각가격을 낮추게 됩니다.
다만 법 조문에는 새 매각기일을 정하고 가격을 상당히 낮춘다는 원칙만 있을 뿐, 몇 퍼센트를 낮추라는 구체적인 수치까지는 정해져 있지 않습니다. 저감 폭을 얼마로 할지는 각 법원의 재량에 맡겨져 있는 셈입니다.
예를 들어 감정평가액 5억원인 아파트가 첫 매각기일에서 응찰자 없이 유찰됐다면, 이후 매각기일의 최저매각가격은 감정가 5억원이 아니라 저감된 금액에서부터 다시 입찰이 시작됩니다.
법원마다 저감률이 다른 이유
서울중앙지방법원을 비롯한 서울 관할 법원들은 대체로 20%의 저감률을 적용합니다. 반면 인천과 경기 지역 상당수 법원은 30%를 적용하는 경우가 많고, 같은 수도권이라도 지원별로 기존 비율을 그대로 유지하는 곳도 있습니다.
광주와 인근 일부 지원처럼 1회 유찰 때는 30%를 적용하고 이후 회차부터는 20%로 바꿔 적용하는 곳도 있습니다. 저감 폭이 크면 유찰이 반복될 때 가격이 빠르게 낮아지고, 폭이 작으면 상대적으로 완만하게 내려간다는 차이가 생깁니다.
· 물건이 진행되는 관할 법원 명칭부터 확인
· 최초 매각기일 공고문에 나온 감정가 확인
· 이전 회차 최저매각가격과 꼼꼼히 비교해보기
· 회차마다 적용된 저감 비율을 직접 계산하기
감정가 대비 얼마나 낮아질까
같은 감정가라도 저감률에 따라 회차가 거듭될수록 최저매각가격 차이는 눈에 띄게 벌어집니다. 20%씩 낮아지는 물건과 30%씩 낮아지는 물건을 나란히 놓고 보면 왜 저감률 확인이 중요한지 체감하기 쉽습니다.
| 유찰 횟수 | 20% 저감 | 30% 저감 |
|---|---|---|
| 최초 매각 | 5억원 | 5억원 |
| 1회 유찰 | 4억원 | 3.5억원 |
| 2회 유찰 | 3.2억원 | 2.45억원 |
| 3회 유찰 | 2.56억원 | 1.715억원 |
표에서 보듯 저감률 10%포인트 차이가 회차를 거듭할수록 누적돼 3회 유찰 시점에는 최저매각가격 차이가 상당히 커집니다. 관심 물건의 관할 법원 저감률을 미리 알아두면 다음 매각기일 가격을 어느 정도 가늠할 수 있습니다.
경매와 공매 저감 기준 차이
같은 유찰이라도 경매와 공매는 저감 방식이 다릅니다. 자산관리공사가 진행하는
같은 유찰이라도 경매와 공매는 저감 방식이 다릅니다. 압류재산 공매는 재공매할 때마다 최초 공매예정가격의 10%에 해당하는 금액을 차례로 낮추며, 최초 공매예정가격의 50%까지 낮춰도 매각되지 않으면 새로운 공매예정가격을 정해 다시 공매를 진행할 수 있습니다.
법원경매는 법률에서 일률적인 저감률이나 가격 하한을 정하고 있지 않고, 매수신고가 없으면 법원이 최저매각가격을 상당히 낮춰 새 매각기일을 정하는 구조입니다. 따라서 경매와 공매는 유찰 이후 가격을 낮추는 기준과 절차를 구분해서 봐야 합니다.
유찰 많이 될수록 유리할까
몇 차례 유찰돼 가격이 크게 내려간 물건은 겉으로 보면 매력적으로 느껴집니다. 그러나 유찰이 반복되는 데는 나름의 이유가 있을 수 있어, 가격만 보고 접근하면 예상 밖 부담을 떠안는 경우가 생깁니다.
· 말소기준권리가 언제 설정됐는지 미리 확인
· 선순위 임차인이 있는지 여부부터 확인
· 인수해야 하는 권리가 남아있는지 확인
· 점유자 명도가 쉬운 편인지 미리 따져보기
저감된 최저매각가격은 어디까지나 입찰 하한선일 뿐, 실제 낙찰가는 응찰 경쟁 상황에 따라 다시 올라갈 수 있습니다. 권리관계가 복잡한 물건일수록 저감 폭보다 인수 부담을 먼저 따져보는 편이 결과적으로 손해를 줄이는 길입니다.
자주 헷갈리는 유찰 판단기준
전국 어느 법원이든 유찰되면 20%씩 내려간다고 알고 있는 경우가 많은데, 실제로는 지역과 사건에 따라 저감 폭이 갈립니다. 20%라는 숫자는 서울 지역에서 흔히 쓰이는 기준일 뿐 전국 공통 규정은 아닙니다.
공매도 경매와 같은 방식으로 가격이 내려간다고 생각하기 쉽지만 저감 기준이 다릅니다. 공매는 최초 공매예정가격의 50%까지 단계적으로 낮춘 뒤에도 매각되지 않으면 새로운 공매예정가격을 정해 재공매할 수 있어 법원경매와 진행 방식을 구분해서 봐야 합니다.
다음 매각기일은 언제 잡힐까
유찰 이후 새 매각기일까지는 통상 한 달에서 한 달 반 정도의 간격을 두는 경우가 많지만, 법원 사정과 사건 진행 속도에 따라 더 늦어지기도 합니다. 새 기일이 공고되면 그 시점의 최저매각가격과 함께 배당요구종기 같은 절차 정보도 다시 확인해야 합니다.
낙찰까지 이어지는 과정에서는 저감된 가격뿐 아니라 입찰 당일 준비할 서류와 보증금, 낙찰 이후 잔금 일정까지 순서대로 챙겨야 할 항목이 이어집니다.
자주 묻는 질문
경매 유찰되면 최저매각가격은 무조건 20% 내려가나요?
그렇지 않습니다. 저감률은 법원 재량으로 정해지며 서울 지역은 20%를 적용하는 경우가 많지만 인천·경기 등 일부 지역은 30%를 적용하는 등 관할 법원마다 기준이 다릅니다.
경매는 몇 번까지 유찰될 수 있나요?
법률상 유찰 횟수 제한이나 가격 하한선 규정이 없어 응찰자가 나타나지 않으면 최저매각가격이 계속 낮아질 수 있습니다. 다만 가격이 시세 대비 크게 낮아지면 응찰자가 늘어나는 경우가 많습니다.
공매도 경매처럼 계속 저감되나요?
공매는 재공매할 때마다 최초 공매예정가격의 10%에 해당하는 금액을 차례로 낮추며, 최초 가격의 50%까지 낮춰도 매각되지 않으면 새로운 공매예정가격을 정해 재공매할 수 있습니다.
유찰이 여러 번 된 물건은 무조건 저렴하게 살 수 있나요?
저감된 최저매각가격이 낮아진 것일 뿐 실제 낙찰가는 응찰 경쟁과 물건의 권리관계에 따라 달라지므로, 가격과 함께 인수 권리와 임차인 현황을 같이 살펴보는 과정이 필요합니다.
유찰 후 다음 매각기일은 얼마 만에 다시 잡히나요?
통상 한 달에서 한 달 반 정도 간격으로 새 매각기일이 지정되는 경우가 많지만 법원과 사건 진행 상황에 따라 차이가 있을 수 있습니다.