경매 유찰되면 최저매각가격 얼마나 내려갈까 관심 있던 경매 물건이 한 번 유찰됐다는 소식을 들으면 다음 매각기일 최저매각가격이 얼마나 내려갈지부터 궁금해지기 마련입니다. 인터넷에서는 흔히 20%라는 숫자가 돌아다니지만, 실제로는 물건이 진행되는 법원에 따라 저감 폭이 달라질 수 있어 확인 없이 넘겨짚으면 예상과 다른 금액을 마주할 수 있습니다. 유찰되면 가격 왜 내려갈까 경매 물건이 처음 매각기일에 나올 때 최저매각가격은 감정평가액과 같은 금액으로 시작합니다. 이 가격에 아무도 응찰하지 않으면 유찰로 처리되고, 법원은 민사집행법 규정에 따라 다음 매각기일을 새로 정하면서 최저매각가격을 낮추게 됩니다. 다만 법 조문에는 새 매각기일을 정하고 가격을 상당히 낮춘다는 원칙만 있을 뿐, 몇 퍼센트를 낮추라는 구체적인 수치까지는 정해져 있지 않습니다. 저감 폭을 얼마로 할지는 각 법원의 재량에 맡겨져 있는 셈입니다. 예를 들어 감정평가액 5억원인 아파트가 첫 매각기일에서 응찰자 없이 유찰됐다면, 이후 매각기일의 최저매각가격은 감정가 5억원이 아니라 저감된 금액에서부터 다시 입찰이 시작됩니다. 경매 권리분석 먼저 보기 법원마다 저감률이 다른 이유 서울중앙지방법원을 비롯한 서울 관할 법원들은 대체로 20%의 저감률을 적용합니다. 반면 인천과 경기 지역 상당수 법원은 30%를 적용하는 경우가 많고, 같은 수도권이라도 지원별로 기존 비율을 그대로 유지하는 곳도 있습니다. 광주와 인근 일부 지원처럼 1회 유찰 때는 30%를 적용하고 이후 회차부터는 20%로 바꿔 적용하는 곳도 있습니다. 저감 폭이 크면 유찰이 반복될 때 가격이 빠르게 낮아지고, 폭이 작으면 상대적으로 완만하게 내려간다는 차이가 생깁니다. 저감률 확인할 때 볼 부분 · 물건이 진행되는 관할 법원 명칭부터 확인 · 최초 매각기일 공고문에 나온 감정가 확인 · 이전 회차 최저매각가격과 꼼꼼히 비교해보기 · 회차마다 적용된...

경매 임차인 대항력, 전입일은 언제부터 인정될까 경매로 나온 집에 임차인이 살고 있다면 낙찰가 외에 추가 부담이 생길 수도 있습니다. 관건은 그 임차인이 대항력을 갖췄는지 여부이고, 이는 등기부등본과 전입일자를 함께 봐야 판단할 수 있습니다. 같은 물건이라도 임차인의 전입 시점과 배당신청 여부에 따라 낙찰자가 떠안는 결과는 완전히 달라집니다. 대항력 판단은 어떻게 할까요 임차인이 대항력을 가지려면 원칙적으로 주택을 인도받고 주민등록을 마쳐야 하며, 그 효력은 두 요건을 모두 갖춘 다음 날부터 발생합니다. 경매에서는 이 대항력 발생 시점이 말소기준권리보다 앞서는지를 비교해야 합니다. 따라서 단순히 전입일자만 보는 것이 아니라 실제 점유 시점과 주민등록 시점을 함께 확인해야 합니다. 대항력 판단 시 확인할 것 · 주택을 인도받아 점유했는지 확인 · 주민등록을 마친 시점 확인 · 대항력 발생 시점과 말소기준권리 비교 · 점유와 주민등록이 계속 유지됐는지 확인 말소기준권리 계산법 말소기준권리부터 봐야 하는 이유 등기부등본에 근저당권, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기가 여러 개 섞여 있어도 판단 기준은 하나입니다. 이 중 가장 먼저 접수된 권리가 말소기준권리가 되고, 그보다 늦게 설정된 권리는 낙찰로 소멸하는 것이 원칙입니다. 반대로 그보다 앞선 권리는 낙찰자가 그대로 인수해야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 임차인의 대항력도 이 기준선 위에서 갈립니다. 등기부등본 갑구와 을구를 따로 보지 말고 나란히 대조하면서 접수일자와 접수번호를 함께 확인하는 습관이 필요합니다. 접수일자만 보고 순서를 판단하다가 실제 접수번호 순서를 놓치는 실수가 초보 입찰자에게 자주 발생합니다. 전입일자, 언제 확인할까요 전입일자는 등기부등본이 아니라 임차인의 주민등록 전입 기록으로 확인해야 합니다. 법원의 현황조사서나 매각물건명세서에도 조사된 전입일자가 기재되는 경우가 있어, 등기부등본상 말소기준권리 날짜와 나란히...