부동산 공매, 경매와 뭐가 다를까요
부동산 공매, 경매와 뭐가 다를까요
공매와 경매 뭐가 다를까요
경매는 채무자가 빚을 갚지 못했을 때 법원이 재산을 강제로 처분하는 절차입니다. 반면 공매는 세금을 체납했을 때 한국자산관리공사, 흔히 캠코라 불리는 기관이 온비드(onbid.co.kr)를 통해 체납자의 재산을 처분하는 절차입니다.
둘 다 시세보다 저렴하게 부동산을 살 수 있다는 점은 비슷합니다. 하지만 진행 기관, 입찰 방식, 낙찰 이후 권리 확보 방법까지 세부적으로는 상당히 다릅니다.
· 경매 : 법원이 진행
· 공매 : 한국자산관리공사
· 압류재산 공매가 대표적
· 국유재산 공매도 존재
예를 들어 같은 지역, 비슷한 조건의 아파트가 경매와 공매에 동시에 나온 경우가 있습니다. 이때 입찰 참여 방법부터 완전히 달라집니다. 경매는 법원에 직접 출석해서 입찰봉투를 제출해야 하지만, 공매는 온비드 사이트에서 온라인으로 입찰이 가능합니다. 직장 때문에 법원 방문이 어려운 사람들이 공매를 선호하는 이유이기도 합니다.
온비드 입찰 방식 궁금해요
온비드 입찰은 회차별로 진행됩니다. 유찰될 때마다 최저입찰가가 낮아지는 방식은 경매와 비슷하지만, 하락폭과 진행 일정은 물건 성격에 따라 달라질 수 있습니다.
공매는 물건 수 자체가 경매보다 적은 편입니다. 그래서 경쟁률도 상황에 따라 다르게 나타날 수 있고, 세금 체납으로 나온 우량 물건이 저평가된 채 남아 있는 경우도 있습니다.
· 공고문 조건 확인
· 입찰보증금 비율
· 잔대금 납부 기한
· 명도 책임 범위
명도소송까지 꼭 가야 할까요
경매는 매각대금을 완납한 뒤 일정 요건을 갖추면 법원에 인도명령을 신청할 수 있습니다. 인도명령은 소송보다 절차가 간단해서 점유자를 내보내는 데 시간이 덜 걸리는 편입니다.
공매는 사정이 다릅니다. 원칙적으로 인도명령 제도가 없기 때문에 점유자가 순순히 나가지 않으면 명도소송을 별도로 진행해야 하는 경우가 생깁니다. 이 부분이 공매를 망설이게 만드는 가장 큰 이유 중 하나입니다.
예를 들어 낙찰받은 오피스텔에 전 소유자가 계속 거주하며 짐을 빼지 않는 경우가 있습니다. 경매였다면 인도명령 결정문을 받아 강제집행을 신청할 수 있지만, 공매라면 먼저 명도소송을 제기하고 판결을 받은 뒤에야 강제집행 절차로 넘어갈 수 있습니다. 그만큼 시간과 비용이 더 들어갈 수 있습니다.
입찰 경쟁률 어떻게 살펴볼까
경매는 전국적으로 잘 알려진 만큼 참여자가 많고 경쟁률도 높게 형성되는 편입니다. 공매는 아직 상대적으로 덜 알려져 있어서 물건에 따라 경쟁률이 낮게 나오는 경우도 있습니다.
다만 경쟁률이 낮다고 해서 무조건 저렴하게 낙찰받을 수 있는 것은 아닙니다. 물건의 권리관계와 명도 난이도까지 함께 따져봐야 실제 수익이 결정됩니다.
| 구분 | 경매 | 공매 |
|---|---|---|
| 진행기관 | 법원 | 한국자산관리공사 |
| 입찰방식 | 현장 출석 | 온라인(온비드) |
| 인도명령 | 가능 | 원칙적 불가 |
권리분석 결과 왜 중요할까요
압류재산 공매는 압류등기와 임차인의 대항력, 조세 법정기일, 공매재산명세서에 표시된 인수 조건을 함께 확인해야 합니다.
대항력 있는 임차인이 있는 물건이라면 보증금을 낙찰자가 떠안아야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 공고문에 나온 임차인 현황을 그대로 믿기보다 직접 현장을 확인하는 절차가 필요합니다.
예를 들어 공매 공고문에는 임차인이 없다고 되어 있었는데, 실제로는 전입신고가 된 세대가 있었던 경우가 있습니다. 상가건물이라면 사업자등록 여부까지 함께 확인해야 하고, 주택이라면 전입세대열람 결과를 별도로 떼어봐야 합니다. 공고문 내용은 참고사항일 뿐, 최종 확인 책임은 매수인에게 있는 구조입니다.
세금체납 부동산 정말 안전할까
공매로 나온 물건이라고 해서 권리관계가 항상 깨끗한 것은 아닙니다. 압류만 걸려 있는 게 아니라 근저당이나 가압류가 함께 설정된 경우도 있어서 배당 순위까지 따져봐야 하는 사례가 있습니다.
또한 공매에는 법원 경매의 매각허가결정에 대한 즉시항고와 같은 절차가 적용되지 않으므로, 공고 조건을 입찰 전에 더 꼼꼼히 확인해야 합니다.
· 공고문만 보고 안심
· 경매와 절차 동일 착각
· 명도 무조건 쉬울 것
· 경쟁률 낮으면 저가낙찰
자주 묻는 질문
공매와 경매 중 어떤 게 초보자에게 나을까요
공매는 온라인 입찰이라 접근하기 쉽지만 인도명령이 없어 명도 부담이 있을 수 있습니다. 경매는 절차 정보가 많은 대신 경쟁률이 높은 편입니다. 물건 성격에 따라 유리한 방식이 달라질 수 있습니다.
공매 물건은 인도명령을 전혀 받을 수 없나요
원칙적으로 공매에는 인도명령 제도가 적용되지 않습니다. 점유자가 임의로 인도하지 않으면 명도소송 절차를 별도로 거쳐야 하는 경우가 대부분입니다.
공매도 경매처럼 권리분석이 꼭 필요한가요
필요합니다. 압류 외에 근저당이나 가압류가 함께 걸린 물건도 있어서, 낙찰 후 인수해야 할 권리가 남아 있는지 반드시 확인해야 합니다.
공매 낙찰 후에도 항고할 수 있나요
공매에는 법원 경매의 매각허가결정에 대한 즉시항고와 같은 절차가 적용되지 않습니다. 다만 처분에 대한 별도의 불복 가능성은 사안에 따라 달라질 수 있습니다.