대출 있는 아파트 증여, 부담부증여와 뭐가 다를까요
대출 있는 아파트 증여, 부담부증여와 뭐가 다를까요
대출 낀 집 증여 헷갈리는 이유
대출 낀 아파트 증여라는 말은 검색량은 많지만 세법상 정확한 용어는 아닙니다. 실제로는 두 가지 방식으로 나뉩니다. 하나는 대출을 증여자가 계속 부담하면서 소유권만 넘기는 방식이고, 다른 하나는 대출 채무까지 수증자가 인수하는 부담부증여입니다. 겉보기에는 똑같이 대출 낀 집을 넘기는 것처럼 보이지만, 채무를 실제로 누가 갚아나가느냐에 따라 과세 방식이 완전히 갈라집니다.
같은 아파트, 같은 대출 잔액이라도 이 선택 하나로 신고해야 할 세목의 개수와 세율 구간이 달라질 수 있어, 등기를 넘기기 전에 이 차이부터 정확히 짚어야 합니다.
채무를 넘기면 뭐가 달라질까요
부담부증여는 증여재산에 담보된 대출이나 임대보증금 같은 채무를 수증자가 함께 인수하는 조건으로 이루어지는 증여를 말합니다. 이 경우 세법은 전체 재산가액을 하나의 증여로만 보지 않고, 채무에 해당하는 부분은 유상으로 이전된 것으로, 채무를 뺀 나머지는 무상으로 이전된 것으로 나누어 판단합니다.
반대로 대출을 그대로 증여자 명의와 부담으로 남겨둔 채 소유권만 이전한다면, 채무 인수 사실이 없으므로 전체 재산가액이 순수증여로 처리되어 수증자에게 증여세만 부과됩니다.
예를 들어, 시세 8억 원 아파트에 담보대출 3억 원이 남아있는 상태에서 자녀가 이 대출을 인수하는 조건으로 증여받는 경우, 채무 3억 원에 해당하는 부분은 부모가 유상으로 넘긴 것으로 보아 양도소득세 신고 대상이 되고, 나머지 5억 원 상당은 자녀의 순수 증여분으로 증여세 신고 대상이 됩니다.
반면 같은 8억 원 아파트를 증여하면서 대출 3억 원은 부모가 계속 갚아나가기로 한다면, 자녀는 채무를 인수한 것이 아니므로 8억 원 전체가 증여재산가액이 되어 증여세만 계산됩니다. 다만 대출이 담보된 채로 소유권만 넘어가는 형태라 금융기관과의 협의가 별도로 필요할 수 있습니다.
양도세는 누가 신고해야 할까요
부담부증여에서 채무 인수분에 대한 양도소득세는 재산을 넘긴 증여자가 신고하고 납부합니다. 취득가액은 실제 취득가액에 채무액이 전체 증여가액에서 차지하는 비율을 곱해 안분하는 방식으로 계산되며, 양도가액은 인수된 채무액을 기준으로 산정됩니다.
이때 증여자가 조정대상지역 내 다주택자에 해당한다면 양도소득세 중과 여부도 함께 따져봐야 합니다. 다주택자 중과 유예가 종료된 이후로는 조정대상지역 소재 주택의 채무 인수분에도 중과세율이 적용될 수 있어, 단순히 증여세만 줄이려다 예상보다 큰 양도세가 나오는 경우도 있습니다.
양도소득세 예상세액은 국세청 홈택스(hometax.go.kr)에서 미리 계산해볼 수 있습니다.
증여세는 어떻게 계산될까요
부담부증여의 증여세는 전체 재산가액에서 수증자가 인수한 채무액을 뺀 순증여재산가액을 기준으로 계산됩니다. 여기에 직계존속으로부터 받는 경우 적용되는 증여재산공제 등을 차감한 뒤 누진세율을 적용해 산출세액이 정해집니다.
다만 배우자나 직계존비속 간 부담부증여는 채무 인수 사실이 자동으로 인정되지 않고, 원칙적으로 전체가 증여로 추정되는 규정이 적용됩니다. 수증자가 해당 채무를 실제로 인수했다는 사실을 대출 관련 서류와 상환 내역 등 객관적인 자료로 입증할 수 있어야 합니다.
· 담보대출이나 임대보증금 채무여야 인정됨
· 수증자가 실제로 원리금을 상환해야 함
· 채무 인수 사실을 입증할 자료 필요함
· 자금출처와 상환내역까지도 확인 대상됨
취득세는 왜 따로 매겨질까요
부담부증여에서는 취득세도 하나의 세율로 계산되지 않습니다. 채무 인수분은 유상취득으로 분류되어 일반 매매와 같은 취득세율이 적용되고, 채무를 뺀 나머지 순수 증여분은 무상취득으로 분류되어 증여 취득세율이 적용됩니다. 하나의 계약이라도 두 가지 취득세 계산이 동시에 이루어지는 셈입니다.
순수증여의 경우 일반적인 무상취득에는 3.5% 표준세율이 적용되지만, 조정대상지역에 있는 취득 당시 시가표준액 3억원 이상 주택을 증여받는 경우에는 중과세율이 적용될 수 있습니다. 다만 1세대 1주택자가 배우자나 직계존비속에게 증여하는 경우처럼 예외에 해당하면 3.5%가 유지될 수 있습니다.
| 구분 | 순수증여 | 부담부증여 |
|---|---|---|
| 주요 세금 | 증여세 + 취득세 | 증여세 + 양도세 + 취득세 |
| 취득세율 | 3.5%(조정지역 3억 이상 12%) | 채무분은 유상세율, 나머지는 무상세율 |
| 신고 의무자 | 수증자 단독 신고 | 증여자·수증자 각각 신고 |
다주택자면 세금이 더 늘어날까요
부담부증여의 채무 인수분은 유상이전으로 취급되기 때문에, 증여자와 수증자 모두 주택 수 기준이 함께 적용됩니다. 증여자가 조정대상지역 내 다주택자라면 채무 인수분 양도소득세에 중과세율이 붙을 수 있고, 수증자 역시 이미 주택을 보유하고 있다면 채무 인수분 취득세가 8%나 12%로 뛸 가능성이 있습니다.
취득세는 취득 시점의 제도를 기준으로, 양도소득세 중과는 실제 양도일 현재의 제도를 기준으로 판정되는 경우가 많아, 계약 시점과 실제 신고 시점 사이에 규정이 바뀌면 예상했던 세액과 달라질 수 있습니다.
채무 인정 못 받으면 어떨까요
국세청은 가족 간 부담부증여에 대해 채무 인수 이후에도 상환 자금의 출처와 상환 내역을 지속적으로 확인하는 사후관리를 진행합니다. 대출 명의를 수증자로 바꾸지 않았더라도 실제로 수증자가 원리금을 갚고 있다면 부담부증여로 인정될 수 있지만, 서류상으로만 채무를 넘긴 것처럼 보이고 실제 상환은 증여자가 계속한다면 처음부터 순수증여로 재계산될 수 있습니다.
이 경우 이미 신고한 양도소득세가 취소되고 전체 재산가액에 대한 증여세가 다시 부과되면서 가산세까지 더해질 수 있어, 채무 인수 사실을 뒷받침할 자료를 처음부터 준비해두는 편이 안전합니다.
· 등기부등본에서 채무 설정 여부 확인 필요
· 대출 잔액증명서와 상환계획서를 준비함
· 임대차계약서와 보증금 확인서를 준비함
· 증여계약서에 채무 인수 사실 명시 필요
많이들 착각하기 쉬운 부분
대출이 있으면 무조건 부담부증여가 되는 것으로 오해하는 경우가 많은데, 채무를 실제로 넘기지 않았다면 대출이 남아있어도 순수증여로 처리됩니다. 반대로 부담부증여를 하면 언제나 세금이 줄어든다고 생각하는 경우도 있지만, 양도차익이 크거나 조정대상지역 다주택자에 해당하면 오히려 양도소득세 부담이 증여세 절감분보다 커질 수 있습니다.
또 임대보증금이 낀 전세 낀 아파트도 보증금을 수증자가 인수하면 부담부증여에 해당한다는 점을 모르고 단순 증여로만 신고하는 사례도 종종 발생합니다.
채무 인수 여부가 가르는 기준
결국 대출 있는 아파트 증여를 판단하는 기준은 하나로 모입니다. 채무를 수증자가 실제로 인수해 상환해나가는지 여부입니다. 이 하나의 조건에 따라 신고해야 할 세목의 개수, 취득세율 구간, 다주택자 중과 적용 여부까지 전부 갈라지기 때문에, 계약서를 작성하기 전에 채무를 넘길지 여부부터 명확히 정하는 것이 세금 계산의 출발점이 됩니다.
다음엔 무엇을 확인해야 할까요
대출 대신 전세보증금이 낀 아파트를 증여하는 경우에도 보증금 인수 여부에 따라 부담부증여 성립 조건이 달라집니다. 증여 이후 이 집을 다시 매도하게 되면 이월과세 10년 기준이 적용되는지도 별도로 따져봐야 하는 문제입니다. 여기에 증여등기 절차와 신청 기한, 증여세 계산에 쓰이는 공제 항목까지 겹치면서 실제 진행 순서를 헷갈려 하는 경우가 많습니다.
자주 묻는 질문
대출 낀 아파트를 증여하면 무조건 부담부증여인가요?
그렇지는 않습니다. 채무를 수증자에게 실제로 넘기지 않고 증여자가 계속 부담한다면 전체가 순수증여로 처리되며, 채무를 수증자가 인수해 실제로 상환하는 경우에만 부담부증여로 인정됩니다.
부담부증여를 하면 세금이 항상 줄어드나요?
채무 비율과 양도차익, 조정대상지역 다주택자 중과 여부에 따라 결과가 달라질 수 있어 항상 유리하다고 단정하기는 어렵습니다.
채무자 명의를 자녀로 바꾸지 않아도 부담부증여로 인정받을 수 있나요?
명의 변경 여부보다 실제로 누가 원리금을 상환하는지가 판단 기준이 되며, 국세청은 이후에도 상환 내역과 자금출처를 사후관리할 수 있습니다.
부담부증여 시 취득세는 한 가지 세율만 적용되나요?
그렇지 않습니다. 채무 인수분은 유상취득으로, 나머지 순수 증여분은 무상취득으로 각각 구분해 세율이 다르게 적용될 수 있습니다.