재건축 조합원 자격, 입주권 받으려면 어떤 조건이 필요할까

재건축 구역 안에 집이나 땅을 갖고 있다고 해서 모두가 똑같이 조합원이 되는 것은 아닙니다. 언제 매수했는지, 소유 형태가 어떤지에 따라 조합원 자격 자체가 인정되지 않는 경우가 있고, 조합원이 되더라도 입주권의 개수나 크기가 다르게 정해지는 경우가 있습니다. 실제로 조합원 자격과 입주권이 어떤 기준으로 갈리는지 살펴보겠습니다.

조합원 자격은 언제 생기나요

재건축 사업구역 안에 있는 토지나 건축물을 소유한 사람은 원칙적으로 조합원이 될 자격을 갖습니다. 아파트뿐 아니라 다세대주택이나 단독주택도 대상에 포함되지만, 실거주 여부보다는 소유권과 등기 상태가 더 중요하게 작용하는 편입니다. 건축물대장에 등재되지 않은 무허가 건축물이라면 조합원 대상에서 빠지는 경우도 있어 매수 전에 서류를 함께 봐야 합니다.

예를 들어 다세대주택 한 채를 매수했는데 건축물대장에 위반건축물로 표시돼 있던 경우, 조합원 자격을 인정받지 못하고 감정평가 후 보상금만 받는 현금청산 대상이 되는 사례가 있습니다.

매수 시점 따라 갈리는 자격

투기과열지구에서는 조합설립인가 이후에 재건축 구역의 부동산을 매수하면 조합원 지위를 넘겨받지 못하는 경우가 원칙입니다. 투기 목적의 매입을 걸러내려는 취지의 규정이지만, 1세대 1주택자로 일정 기간 보유하고 거주한 경우처럼 예외로 인정되는 조건도 함께 존재합니다. 매수 시점과 자신의 조건을 함께 맞춰봐야 하는 이유입니다.

지위 양도가 인정되는 예외
· 1세대 1주택 10년 보유, 5년 거주
· 장기간 사업 지연 등 법령상 예외 요건을 충족한 경우
· 세대원 전원이 다른 시·군으로 이전
· 상속받은 주택으로 세대원 전원 이전
· 세대원 전원 해외 이주·2년 이상 체류

조합원 자격 판단 기준

입주권은 몇 개까지 받을까요

관리처분계획에서는 원칙적으로 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택이나 토지를 소유하더라도 1주택을 공급합니다. 다만 종전자산가격이나 종전 주택의 주거전용면적 등 법정 요건을 충족하면 2주택 공급이 가능한 예외도 있습니다. 같은 구역 안에 여러 주택이나 토지를 소유하고 있더라도 1주택 공급이 원칙이지만, 사업지역과 종전자산가격·주거전용면적 등 법정 요건에 따라 예외적인 공급 기준이 적용될 수 있으므로 관리처분계획을 함께 확인해야 합니다.

자주 헷갈리는 착각 두 가지

등기만 되어 있으면 무조건 조합원이 된다고 생각하는 경우가 많은데, 건축물의 적법성과 매수 시점에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 여러 채를 가지면 입주권도 그만큼 나온다고 오해하는 경우도 흔하지만, 원칙은 1세대 1주택당 입주권 1개입니다. 두 가지 모두 실제로는 개별 조건을 따져봐야 하는 부분입니다.

예를 들어 한 사람이 같은 구역 안에 여러 필지의 땅과 건물을 나눠 갖고 있는 경우에도, 조합원과 입주권은 각각 1인·1개로 산정되는 것이 원칙입니다.

조합원과 현금청산 갈리는 기준

구분	조합원 인정	현금청산 대상
매수 시점	지위 양도 제한에 해당하지 않는 경우	투기과열지구에서 조합설립인가 후 매수 등 제한 대상
지위 요건	예외 조건 충족	예외 조건 미충족
받는 것	입주권	감정평가 보상금

표에서 보듯 같은 재건축 구역이라도 매수 시점과 요건 충족 여부에 따라 조합원으로 남는 경우와 현금청산 대상이 되는 경우가 나뉩니다. 둘 중 어느 쪽인지는 계약 전에 확인해야 할 문제이지, 계약 이후에 되돌리기는 쉽지 않은 부분입니다.

입주권 받는 조건은

지분쪼개기, 입주권 제한선

정비구역에서는 입주권을 여러 개 확보할 목적으로 단독주택을 다세대주택으로 전환하거나 토지를 나누는 사례를 막기 위한 규정이 따로 있습니다. 권리산정기준일 다음 날 이후에 토지 분할, 다세대 전환, 신축 등이 이뤄진 경우에는 별도의 입주권으로 인정받지 못하는 경우가 많습니다. 매수를 고려하고 있다면 해당 건축물의 전환일이나 신축일이 기준일 이전인지부터 봐야 합니다.

현금청산 대상일까요

자주 묻는 질문

조합설립인가 후에 집을 사면 조합원이 될 수 없나요

투기과열지구라면 원칙적으로 조합원 지위를 넘겨받기 어렵지만, 1세대 1주택으로 10년 보유·5년 거주한 경우 등 예외 조건에 해당하면 인정될 수 있습니다.

재건축 구역에 집이 두 채면 입주권도 두 개 받나요

원칙적으로 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택이나 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하지만, 사업지역과 종전자산가격·주거전용면적 등 법정 요건에 따라 예외적인 공급 기준이 적용될 수 있습니다.

무허가 건축물도 조합원 자격이 인정되나요

건축물대장에 등재되지 않은 무허가 건축물은 조합원 대상에서 제외되는 경우가 많아, 매수 전 건축물대장 확인이 필요합니다.

현금청산 대상이 되면 어떻게 되나요

조합원 지위나 입주권을 받지 못하고, 감정평가에 따라 산정된 보상금을 받는 방식으로 사업에서 제외되는 결과로 이어집니다.