전세 재계약 보증금 인상, 몇 %까지 가능하고 계약서는 어떻게 쓸까?
전세 재계약 보증금 인상, 몇 %까지 가능하고 계약서는 어떻게 쓸까?
전세 재계약에서 가장 많이 막히는 지점은 증액 한도와 통지 시기입니다. 만기가 6개월 앞으로 다가오면 집주인은 갱신 의사를 묻기 시작하고, 세입자는 올려주고 남을지 옮길지를 정해야 합니다. 보증금 인상 계산부터 재계약서 작성, 확정일자, 임대차 신고, 보증보험까지 재계약 때 차례로 부딪히는 문제를 짚어보겠습니다.
· 만기 6~2개월 전 갱신 통지 시기
· 직전 보증금 대비 증액률 5% 여부
· 갱신청구권 행사 또는 합의 재계약
· 증액분 확정일자와 전입신고 상태 유지
· 재계약 전 등기부와 보증보험 조건
집주인이 보증금 올려달라는데
만기 두세 달 전, 집주인이 "주변 시세가 올랐다"며 보증금 인상을 요구하는 상황이 가장 흔합니다. 이때 세입자 앞에는 갈래가 둘 있습니다. 하나는 계약갱신청구권을 행사해 같은 집에서 2년 더 사는 방법이고, 다른 하나는 집주인과 금액을 합의해 새 계약서를 쓰는 방법입니다. 법 조문에는 계약갱신요구권이라고 적혀 있지만 실무에서는 갱신청구권이라는 표현이 더 널리 쓰입니다.
어느 쪽을 택하느냐에 따라 인상 한도, 계약 기간, 집주인이 거절할 수 있는 사유가 모두 달라집니다. 연락을 받자마자 금액부터 답하기보다 어떤 방식으로 재계약할지를 먼저 정해야 협상 범위가 잡힙니다. 전세 재계약 통보를 문자로 받았다면 그 기록도 이후 분쟁에서 중요한 자료가 됩니다.
· 상황: 보증금 3억, 만기 4개월 전
· 요구: 3억 5천만원으로 올리자는 통보
· 기준: 청구권 행사 시 5%까지만
· 계산: 최대 3억 1,500만원까지
· 합의: 서로 동의하면 초과도 가능
· 대응: 문자로 갱신 의사 먼저 남김
5% 넘는 인상 따라야 할까
계약갱신청구권으로 갱신되는 계약은 보증금과 월세 증액이 직전 금액의 5% 이내로 제한됩니다. 시·도 조례로 이 범위 안에서 상한을 달리 정할 수 있다는 규정이 있으나 실무에서는 5%가 기준으로 쓰입니다. 5% 계산은 국토교통부 렌트홈(renthome.go.kr)의 계산 서비스로도 따져볼 수 있습니다.
월세가 섞인 반전세라면 보증금과 월세에 각각 5%를 적용하거나, 전월세 전환율로 합산해 5%를 적용하는 방식이 쓰입니다. 법정 전환율은 10%와 한국은행 기준금리에 2%를 더한 비율 중 낮은 쪽이 적용됩니다. 전세를 월세로 돌릴 때 월세가 얼마가 되는지는 이 전환율에 따라 크게 갈립니다.
5% 증액 상한은 계약갱신요구권을 행사한 갱신에 적용됩니다. 세입자가 갱신요구권을 행사하지 않고 집주인과 별도로 합의해 재계약하는 경우에는 5%를 넘는 증액도 가능하며, 갱신요구권은 이후 계약 만료 때 행사할 수 있습니다. 반대로 갱신요구권을 행사한 계약에서 5%를 초과해 증액하기로 합의했다면 초과분의 효력이 문제 될 수 있습니다. 따라서 계약서에 서명하기 전에 갱신요구권 행사 여부를 명확히 해야 합니다.
| 구분 | 청구권 행사 | 합의 재계약 |
|---|---|---|
| 증액 한도 | 직전 금액의 5% 이내 | 합의한 금액 |
| 계약 기간 | 2년 | 합의한 기간 |
| 집주인 거절 | 법정 사유일 때만 | 자유롭게 협의 |
| 중도 해지 | 임대인에게 해지 통지가 도달한 날부터 3개월 후 효력 | 원칙적으로 일방적 중도 해지가 어려우며, 합의나 특약 등 계약 성격에 따라 판단 |
· 5% 초과 합의는 무효라는 생각
· 청구권은 문자로는 못 쓴다는 생각
· 월세 5%는 보증금과 무관하다는 생각
계약갱신청구권, 통지 시한은
갱신청구권은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 합니다. 만기가 12월 31일이면 10월 말이 마감 시점에 해당하고, 이 기간을 넘기면 청구권을 쓸 수 없습니다. 행사는 1회에 한하며 갱신되는 기간은 2년입니다. 말로 해도 효력이 있다는 해석이 있지만, 집주인이 들은 적 없다고 하면 입증이 어려워 문자나 내용증명처럼 날짜가 남는 방식이 안전합니다.
집주인은 법에 정한 사유가 있을 때만 갱신을 거절할 수 있습니다. 대표적으로 집주인 본인이나 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우, 월세 2기 이상 연체, 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, 무단 전대, 건물 파손 등이 있습니다. 실거주를 이유로 거절해 놓고 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 세입자가 손해배상을 청구할 수 있습니다.
· 상황: 집주인이 직접 살겠다며 거절
· 기준: 실제 본인·직계가족 거주 여부
· 갈림길: 거절 후 제3자 임대 여부
· 대응: 거절 통지를 서면으로 받아 보관
· 이후: 실제 입주 여부를 등본으로 점검
전세 중간에 집이 팔려 집주인이 바뀐 경우에는 새 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하는 상황도 생깁니다. 임차인이 대항력을 갖추고 있다면 새 집주인이 임대인 지위를 이어받지만, 갱신 거절 사유는 새 집주인 기준으로 다시 따져집니다.
묵시적 갱신이면 어떻게 될까
집주인은 만기 6개월 전부터 2개월 전까지, 세입자는 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면 종전과 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다. 이것이 묵시적 갱신이고 존속기간은 2년으로 봅니다. 서면으로 계약서를 새로 쓰지 않아도 성립하기 때문에 "자동으로 2년 연장된다"고 알고 있는 분이 많습니다.
묵시적 갱신에서는 세입자만 중도에 계약을 끝낼 수 있습니다. 세입자가 해지 통지를 하면 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나 효력이 생깁니다. 이사 계획이 불확실한 세입자에게는 이 점이 중요합니다. 반대로 집주인은 갱신된 계약 기간 중에 일방적으로 끝낼 수 없습니다.
갱신 조건으로 반전세나 월세 전환을 요구받는 일도 있습니다. 보증금을 얼마 낮추면 월세가 얼마 늘어나는지는 전환율에 따라 달라지므로, 월세 총액과 보증금 이자 부담을 함께 놓고 비교해야 합니다.
재계약서에 넣는 특약 문구
증액이 있는 재계약은 갱신계약서를 새로 쓰는 방식이 일반적입니다. 갱신청구권을 행사한 재계약이라면 그 사실이 계약서에 남아 있어야 이후 5% 증액과 2년 기간을 입증하기 쉽습니다. 금액 변동 없이 묵시적 갱신으로 넘어가더라도 기간과 조건을 문자나 합의서로 남겨두면 나중에 이견이 줄어듭니다.
· 갱신청구권 행사에 따른 계약임을 기재
· 증액분 금액과 지급일, 계좌 기재
· 기존 계약 만료일과 새 계약기간 구분
· 기존 전입·확정일자 효력 유지 문구
· 잔금일까지 근저당 추가 설정 제한
· 보증보험 재가입에 필요한 협조
구두로 한 약속은 증거가 남지 않습니다. 집주인이 직접 나오지 않고 대리인이 서명하는 경우에는 위임장과 인감증명서, 보증금을 송금할 계좌의 명의가 집주인 본인인지 함께 봐야 합니다. 그 사이 집주인이 바뀌었다면 새 집주인과 계약서를 다시 쓰는 것이 원칙입니다.
증액분 확정일자와 전입신고
보증금을 올려주면 올려준 부분에 대해서는 기존 확정일자의 순위가 그대로 따라오지 않습니다. 증액분의 우선변제 순위는 증액 계약서로 확정일자를 받은 날을 기준으로 정해지는 것이 일반적입니다. 같은 주소에서 전입신고가 유지되고 있다면 대항력은 이어지지만, 증액분 순위는 별개로 챙겨야 합니다.
· 상황: 5천만원 올려주고 서류 미처리
· 기준: 증액분은 새 확정일자부터 순위
· 갈림길: 그 사이 근저당이 설정됐는지
· 결과: 증액분만 후순위가 될 수 있음
· 대응: 증액분 지급 직후 확정일자 신청
주택 임대차 신고 대상 지역에서 보증금이 6천만원을 초과하거나 월세가 30만원을 초과하는 계약은, 보증금이나 월세가 변경되는 갱신 시 계약 체결일부터 30일 이내에 신고해야 합니다. 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)이나 관할 주민센터에서 신고할 수 있습니다. 임대차계약서를 제출해 신고가 처리되면 확정일자가 함께 부여되므로, 증액분의 확정일자 부여 여부까지 확인해야 합니다. 금액 변동이 없는 갱신과 묵시적 갱신은 신고 대상에서 제외됩니다. 신고 지연이나 누락 시에는 과태료가 부과될 수 있습니다.
재계약 전 등기부는 달라졌나
재계약 때는 처음 계약할 때만큼 등기부를 꼼꼼히 보지 않는 경우가 많습니다. 그 사이 집이 팔렸거나, 근저당이 늘었거나, 압류나 신탁등기가 생겼을 수 있습니다. 전입신고와 점유로 대항력을 갖춘 임차인은 그 이후에 생긴 근저당보다 앞서는 것이 일반적이지만, 증액분은 새 확정일자 이후의 권리와 순위를 다툽니다.
그래서 증액분을 지급하기 전에 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 등기부등본을 새로 열람해 소유자, 근저당 채권최고액, 가압류·가처분, 신탁등기 여부를 보는 순서가 필요합니다. 신탁등기가 되어 있다면 임대 권한이 수탁자에게 있는지, 재계약에 수탁자 동의가 필요한지도 따져봐야 합니다. 시세 대비 대출과 보증금을 합친 금액이 큰 집이라면 재계약 시점의 위험도도 처음 계약 때와 달라져 있을 수 있습니다.
보증보험·전세대출은 어떻게
전세보증보험은 재계약을 하면 기존 가입이 그대로 이어지는 것이 아니라 새 계약 기준으로 다시 가입하거나 연장 심사를 받는 방식으로 운영되는 상품이 많습니다. 증액이 있으면 증액분이 추가 가입 대상이 되는지, 가입 가능한 기간이 얼마나 남았는지, 집주인의 담보 상황이 달라졌는지에 따라 결과가 갈립니다. 기관과 상품마다 조건이 달라 같은 재계약이라도 한쪽은 가입되고 다른 쪽은 거절될 수 있습니다.
전세자금대출도 만기 연장 때 재심사가 이루어지는 경우가 있고, 증액분을 대출로 메우려면 소득과 기존 대출 상황에 따라 한도가 달라집니다. 보증보험 가입과 대출 연장은 보증금을 지급하기 전에 가능 여부를 먼저 알아봐야 순서가 꼬이지 않습니다. 재계약서에 보증보험 재가입에 필요한 협조를 특약으로 넣어두면 집주인이 서류에 응하지 않는 상황에 대비할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
전세 재계약 때 보증금은 최대 얼마까지 올릴 수 있나요?
세입자가 계약갱신청구권을 행사한 갱신이라면 직전 보증금의 5% 이내로 증액이 제한됩니다. 보증금 3억원이면 상한은 3억 1,500만원입니다. 청구권 없이 서로 합의해 새로 계약하는 재계약은 합의한 금액에 따릅니다.
계약갱신청구권은 언제까지 행사해야 하나요?
계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사할 수 있습니다. 만기가 12월 31일이면 10월 말까지가 마감 시점입니다. 문자나 내용증명처럼 날짜가 남는 방식으로 의사를 전달하는 편이 분쟁에 대비하기 좋습니다.
갱신 통지를 하지 않으면 자동으로 연장되나요?
집주인은 만기 6개월 전부터 2개월 전까지, 세입자는 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면 종전과 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 보는 묵시적 갱신이 성립합니다. 이때 계약 기간은 2년으로 봅니다. 세입자는 이후 언제든 해지 통지를 할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.
재계약서는 새로 작성해야 하나요?
보증금이나 월세가 바뀌는 재계약은 갱신계약서를 새로 쓰고 증액분과 지급일, 갱신청구권 행사 여부를 남기는 방식이 일반적입니다. 금액 변동 없는 묵시적 갱신은 서면이 없어도 성립할 수 있지만, 기간과 조건을 문자나 합의서로 남겨두면 분쟁이 줄어듭니다.
보증금을 올려준 뒤 확정일자를 다시 받아야 하나요?
증액분은 기존 보증금과 우선변제 순위가 달라질 수 있으므로 증액 계약서에 확정일자를 새로 받는 것이 중요합니다. 임대차계약서를 제출해 신고가 처리되면 확정일자가 함께 부여되므로 실제 부여 여부를 확인해야 합니다.
전세 재계약도 임대차 신고 대상인가요?
보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과 계약에서 보증금이나 월세가 바뀌는 갱신은 계약 체결일로부터 30일 이내 신고 대상입니다. 금액 변동 없는 갱신과 묵시적 갱신은 제외되며, 신고 대상 지역도 정해져 있습니다.
본 글은 일반적인 정보 제공을 위해 작성되었으며 개별 계약의 결과를 보장하지 않습니다. 임대차 제도는 개정될 수 있고 재계약은 계약 체결 시점의 법령과 계약서 내용에 따라 판단되므로, 구체적인 사안은 국토교통부·법제처 등 공식 자료나 전문가 상담으로 대조하시기 바랍니다.