2주택 종부세, 1주택보다 얼마나 더 나올까
2주택 종부세, 1주택보다 얼마나 더 나올까
2주택이면 공제가 9억으로 줄까
종부세에서 1세대 1주택자는 공시가격 합계에서 12억 원을 빼고 계산하지만, 2주택 이상이면 1인당 9억 원만 공제됩니다. 주택이 한 채 늘었다는 이유만으로 공제액이 3억 원 줄어드는 셈입니다.
여기서 자주 헷갈리는 부분이 있습니다. 1주택인지 2주택인지는 세대 전체를 기준으로 판단하지만, 종부세 자체는 명의자 개인별로 매겨집니다. 그래서 세대가 2주택이라도 각자 명의로 가진 주택의 공시가격 합계가 9억 원 이하라면 그 사람에게는 종부세가 나오지 않습니다.
공제 후 남은 금액에는 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 만들고, 여기에 누진세율을 적용합니다. 이미 7월과 9월에 낸 재산세 가운데 겹치는 부분은 빼 주고, 최종 종부세액의 20%가 농어촌특별세로 붙습니다.
· 본인 명의 주택 공시가격을 전국 합산
· 합계 금액에서 기본공제 9억 원을 차감
· 남은 금액에 공정시장가액비율 60% 적용
· 과세표준 구간별 0.5~2.7% 세율 적용
· 재산세 중복분 빼고 농특세 20% 더하기
조정지역 2주택도 중과될까요
몇 년 전까지는 조정대상지역에 2주택을 가지면 중과세율이 적용됐기 때문에 지금도 그렇게 알고 계신 분들이 있습니다. 현행 세법에서는 2주택자라면 주택이 조정대상지역에 있든 없든 1주택자와 같은 일반세율 0.5~2.7%가 적용됩니다.
중과세율이 붙는 것은 3주택 이상을 보유하면서 과세표준이 12억 원을 넘는 경우입니다. 이때 12억 원 초과 구간부터 세율이 2.0~5.0%로 올라갑니다. 즉 2주택자가 세금을 더 내는 이유는 세율보다 공제 축소와 세액공제 제외에서 나온다고 보시면 됩니다.
1세대 1주택자에게 주어지는 고령자·장기보유 세액공제는 최대 80%까지 세금을 줄여 주는데, 2주택자는 특례에 해당하지 않는 한 이 공제를 받을 수 없습니다. 오래 보유한 고령 1주택자가 한 채를 더 사면 세액이 몇 배로 뛰는 경우가 생기는 것도 이 때문입니다.
| 구분 | 1세대 1주택 | 2주택(현행) |
|---|---|---|
| 기본공제 | 12억 원 | 1인당 9억 원 |
| 공정시장가액비율 | 60% | 60% |
| 세율 | 0.5~2.7% | 0.5~2.7% |
| 고령자·장기보유 공제 | 최대 80% | 특례 외 적용 안 됨 |
| 세부담 상한 | 전년 대비 150% | 전년 대비 150% |
합계 15억이면 세금 차이는
공제와 세액공제 차이가 실제 숫자로 어떻게 나타나는지 같은 공시가격 합계로 비교해 보겠습니다. 아래 금액은 재산세 중복분 공제와 농어촌특별세를 반영하기 전의 산출세액입니다.
예를 들어 공시가격 15억 원짜리 집 한 채만 가진 1세대 1주택자라면 12억 원을 뺀 3억 원에 60%를 곱해 과세표준은 1억 8천만 원이 되고, 0.5% 세율로 산출세액은 약 90만 원입니다. 같은 사람이 공시가격 10억 원과 5억 원 주택 두 채를 가지고 있다면 9억 원만 공제되어 과세표준이 3억 6천만 원으로 두 배가 되고, 산출세액은 약 192만 원으로 늘어납니다. 여기에 1주택자는 나이와 보유기간에 따라 세액공제까지 받을 수 있어서 실제 고지서 차이는 이보다 더 벌어질 수 있습니다.
공시가격이 크게 오른 해에는 세부담 상한이 완충 역할을 합니다. 올해 재산세와 종부세를 합친 보유세가 전년의 150%를 넘으면 그 초과분은 부과되지 않기 때문에, 공시가격 상승률만 보고 세금을 그대로 곱해 예상하면 실제보다 크게 계산될 수 있습니다.
부부가 한 채씩이면 달라질까
2주택 종부세에서 명의는 생각보다 큰 변수입니다. 세대 기준으로는 똑같은 2주택이지만, 한 사람이 두 채를 모두 가진 경우와 부부가 한 채씩 나눠 가진 경우는 공제를 받는 사람 수부터 다릅니다.
예를 들어 남편과 아내가 공시가격 8억 원 주택을 각자 한 채씩 가지고 있다면, 세대가 2주택이라 12억 원 공제는 받지 못하지만 각자 9억 원을 공제받습니다. 두 사람 모두 공시가격이 공제액보다 낮아 종부세가 나오지 않습니다. 반대로 두 채가 모두 한 사람 명의라면 합계 16억 원에서 9억 원을 뺀 7억 원에 60%를 곱해 과세표준 4억 2천만 원, 산출세액 약 234만 원이 계산됩니다.
그렇다고 종부세만 보고 명의를 옮기는 것은 신중해야 합니다. 배우자에게 지분을 넘기면 증여세와 취득세가 따로 발생하고, 나중에 팔 때 양도세 취득가액 계산에도 영향을 줍니다. 한 채를 부부 공동명의로 가진 1주택 세대라면 각자 9억 원씩 공제받는 방식과 1세대 1주택자 특례 중 유리한 쪽을 매년 고를 수 있다는 점도 함께 알아 두면 좋습니다.
1주택으로 봐주는 2주택 특례
집이 두 채라도 종부세에서 1세대 1주택자로 대우받는 경우가 있습니다. 대표적인 것이 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택입니다. 요건을 갖추면 해당 주택은 주택 수에서 빠지고, 12억 원 공제와 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 있습니다. 다만 주택 수에서 빠질 뿐 그 집의 공시가격은 합산되어 과세표준 계산에 들어갑니다.
일시적 2주택은 이사를 위해 새 집을 사고 3년 안에 종전 주택을 파는 경우입니다. 상속주택은 상속받은 날부터 5년이 지나지 않았거나, 상속 지분율이 40% 이하이거나, 소유 지분의 공시가격이 수도권 6억 원·비수도권 3억 원 이하인 경우가 해당됩니다. 지방 저가주택은 2026년 과세분 기준 공시가격 4억 원 이하 등 소재지 요건을 충족하는 주택이 대상이 될 수 있습니다.
가장 많이 놓치는 부분은 신청입니다. 이 특례는 자동으로 적용되지 않고, 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 국세청 홈택스(hometax.go.kr) 또는 세무서에 신청해야 합니다. 일시적 2주택 특례를 받고 기한 안에 종전 주택을 팔지 못하면 줄어든 세액에 이자 상당액이 더해져 추징될 수 있습니다.
· 새 집 취득 후 3년 안에 종전 주택 처분
· 상속 개시일과 지분율, 지분 공시가격
· 지방 저가주택 소재지와 공시가 4억 원
· 매년 9월 16일~30일 사이 특례 신청
· 기한 내 못 팔면 추징될 수 있는 세액
내년부터 2주택 공제 바뀔까
정부는 2026년 8월 3일 세제개편안을 발표했고, 9월 1일 국무회의에서 일부를 수정해 확정한 뒤 국회에 제출했습니다. 현재 정기국회 심사가 남아 있어 올해 12월 고지분에는 적용되지 않고, 통과되면 2027년 6월 1일 기준 과세분부터 반영되는 일정입니다.
정부안에서 2주택자에게 가장 크게 달라지는 부분은 기본공제입니다. 지금은 일률적으로 9억 원을 빼 주지만, 개편안은 4억 원을 기본으로 하고 나머지 5억 원은 전체 주택 공시가격 중 실제 거주하는 주택이 차지하는 비중만큼만 공제하는 방식입니다. 어느 집에 살고 있는지가 공제액을 바꾸게 되는 셈입니다.
예를 들어 공시가격 10억 원짜리 주택 두 채 중 한 채에 실제 거주하고 있다면, 정부안 산식으로는 4억 원에 5억 원의 절반인 2억 5천만 원을 더해 6억 5천만 원이 공제됩니다. 두 채 모두 임대를 주고 다른 곳에 살고 있다면 공제액은 4억 원에 그칩니다. 현행 9억 원과 비교하면 거주 여부에 따라 공제 축소 폭이 2억 5천만 원에서 5억 원까지 차이 납니다.
공정시장가액비율도 2027년 70%로 오르고, 조정대상지역 주택을 한 채라도 가진 다주택자는 2028년부터 80%가 적용되는 방향입니다. 세율은 2027년 1·2주택자의 과세표준 6억~12억 원 구간이 1.3%로 오르고, 2028년부터는 주택 수와 관계없이 과세표준 금액만으로 세율이 정해지는 안이 담겼습니다. 세부담 상한은 수정안에서 현행 150%를 유지하기로 했습니다. 국회 논의 과정에서 수치와 시행 시기가 조정될 여지가 있다는 점도 함께 고려해야 합니다.
고지서 오기 전 따져볼 순서
2주택자라면 먼저 세대 기준으로 주택 수가 몇 채로 잡히는지부터 봐야 합니다. 일시적 2주택이나 상속주택처럼 주택 수에서 빠질 수 있는 집이 있다면 판단이 완전히 달라지기 때문입니다.
그다음은 명의자별 공시가격입니다. 올해 공동주택 공시가격은 부동산 공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 조회할 수 있고, 명의자 한 사람 기준으로 합계가 9억 원을 넘는지 계산해 보면 과세 대상인지 대략 가늠이 됩니다.
종부세는 11월 말 고지되어 12월 1일부터 15일까지 납부합니다. 세액이 250만 원을 넘으면 일부를 나눠 낼 수 있습니다. 내년 이후 한 채를 정리할 계획이라면 과세기준일인 6월 1일 이전에 잔금과 등기가 끝나는지에 따라 그해 종부세 납세자가 바뀌고, 양도세 비과세 여부도 매도 시점과 맞물려 달라집니다.
자주 묻는 질문
2주택이면 종부세 기본공제는 얼마인가요?
현행 세법에서 1세대 1주택자가 아니면 명의자 1인당 9억 원이 공제됩니다. 주택 수는 세대 기준으로 판단하지만 종부세는 개인별로 계산하므로, 세대가 2주택이어도 본인 명의 공시가격 합계가 9억 원 이하라면 종부세가 나오지 않습니다.
조정대상지역에 2주택이 있으면 중과세율이 적용되나요?
현행 세법에서는 2주택자라면 조정대상지역 여부와 관계없이 0.5~2.7%의 일반세율이 적용됩니다. 중과세율은 3주택 이상이면서 과세표준이 12억 원을 넘는 경우에 해당합니다. 다만 국회에 제출된 개편안에는 조정대상지역 주택 보유자의 공정시장가액비율을 2028년부터 80%로 올리는 내용이 담겨 있습니다.
부부가 각자 한 채씩 가지고 있으면 종부세는 어떻게 되나요?
세대 기준으로는 2주택이라 1세대 1주택 12억 원 공제는 받지 못하지만, 부부 각자가 9억 원씩 공제받습니다. 각자 명의 주택의 공시가격이 9억 원 이하라면 두 사람 모두 종부세가 나오지 않을 수 있습니다.
일시적 2주택 종부세 특례는 언제 신청하나요?
매년 9월 16일부터 9월 30일까지 국세청 홈택스나 세무서에 신청해야 적용됩니다. 신청하면 1세대 1주택자로 보아 12억 원 공제와 세액공제를 받을 수 있지만, 새 집 취득 후 3년 안에 종전 주택을 팔지 못하면 경감받은 세액과 이자 상당액이 추징될 수 있습니다.
2026년 세제개편안이 올해 종부세부터 적용되나요?
올해 12월에 고지되는 종부세는 현행 세법으로 계산됩니다. 개편안은 9월 국회에 제출되어 심사가 진행 중이며, 통과되면 2027년 6월 1일 기준 과세분부터 적용될 예정입니다. 국회 논의 과정에서 공제액과 세율, 시행 시기가 달라질 수 있습니다.