공시가격과 실거래가, 무엇이 다를까요
공시가격과 실거래가, 무엇이 다를까요
· 공시가격은 정부가 매년 산정
· 실거래가는 실제 거래 신고가
· 두 가격의 활용처가 다름
· 재산세·종부세는 공시가격
· 양도세·취득세는 실거래가
공시가격이란 대체 무엇일까
공시가격은 국토교통부와 각 지자체가 매년 1월 1일을 기준으로 조사해 발표하는 가격입니다. 공동주택은 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)를 통해 국토교통부가 산정하고, 단독주택과 토지는 개별 시·군·구가 조사한 자료를 바탕으로 결정됩니다.
2026년 1월 1일 기준 공동주택 공시가격의 전국 평균 변동률은 전년 대비 9.13% 상승했습니다. 지역별 변동 폭에는 차이가 있어 전국 모든 지역이 같은 흐름을 보인 것은 아닙니다. 현실화율은 공동주택 기준 69%로 전년과 동일하게 적용되었는데, 이는 시세 대비 공시가격을 어느 수준까지 반영할지 정하는 비율입니다.
공시가격이 오르내리는 원인을 정책 변경으로만 이해하는 경우가 있는데, 현실화율이 그대로 유지된 해라면 변동의 대부분은 그 해 실제 시세 흐름이 반영된 결과에 가깝습니다.
실거래가와 공시가격 뭐 다를까
실거래가는 매매·전세·월세 계약이 실제로 체결된 뒤 30일 이내에 신고된 가격입니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 동·단지·거래시점별로 조회할 수 있고, 계약이 발생할 때마다 실시간에 가깝게 쌓이는 자료라는 점이 공시가격과 가장 큰 차이입니다.
공시가격은 1년에 한 번 특정 시점을 기준으로 정해지지만, 실거래가는 거래가 없으면 자료 자체가 생기지 않습니다. 그래서 최근 거래가 뜸한 단지는 실거래가만으로 현재 시세를 판단하기 어려운 경우가 생깁니다.
왜 가격이 서로 다르게 나올까
가격 차이가 생기는 이유 중 하나는 공시가격 산정 기준과 조사 시점의 차이입니다. 2026년 공동주택 공시가격에는 전년과 동일한 69%의 현실화율이 적용됐지만, 개별 주택의 공시가격이 실제 실거래가의 정확히 69%로 정해지는 것은 아닙니다. 여기에 조사 시점의 차이도 겹칩니다. 공시가격은 1월 1일 기준으로 산정된 뒤 4월 말에 공개되는데, 그 사이 시세가 오르내리면 공시가격은 과거 시점을 대변하는 숫자가 되어버립니다.
예를 들어 시세가 최근 몇 달 사이 크게 오른 단지라면, 새로 공시된 가격이 여전히 낮게 느껴질 수 있습니다. 반대로 시세가 조정을 받은 단지는 공시가격이 오히려 최근 실거래가보다 높게 나타나는 경우도 있습니다.
이럴 때 특히 자주 헷갈립니다
공시가격이 오르면 집값도 그만큼 올랐다고 단정하는 경우가 많습니다. 하지만 현실화율이 그대로였던 해라면, 공시가격 상승률과 실제 시세 상승률이 정확히 일치하지 않을 수 있습니다. 반대로 공시가격이 낮게 나왔다고 해서 그 집을 그 가격에 살 수 있다고 오해하는 경우도 있는데, 매도자와 매수자가 실제로 합의하는 가격은 공시가격과 무관하게 정해집니다.
예를 들어 보유세 부담을 줄이려고 공시가격만 낮은 물건을 찾다가, 정작 양도할 때는 실거래가 기준으로 세금이 계산되어 예상보다 부담이 커지는 상황도 발생합니다.
세금마다 적용 기준이 다릅니다
같은 부동산이라도 어떤 세금인지에 따라 기준 가격이 달라집니다. 재산세와 종합부동산세는 공시가격을 바탕으로 과세표준이 계산되고, 건강보험료의 재산 관련 기준에도 공시가격과 연결된 재산세 과세표준 등이 활용됩니다. 반면 양도소득세는 실제 양도가액과 취득가액을 기준으로 계산하는 것이 원칙입니다. 상속이나 증여는 원칙적으로 시가 평가가 우선되며, 시가를 확인하기 어려운 경우에는 법에서 정한 보충적 평가방법이 적용될 수 있습니다.
| 구분 | 공시가격 | 실거래가 |
|---|---|---|
| 산정 주체 | 국토교통부·지자체 | 거래 당사자 |
| 공개 시점 | 연 1회(4월) | 거래 시마다 |
| 주요 활용 | 재산세·종부세 | 양도세·취득세 |
가격 확인은 어디서 해야할까요
공시가격은 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 주소만 입력하면 바로 조회할 수 있고, 매년 3월 말부터 열람안을 먼저 확인할 수 있습니다. 2026년의 경우 3월 18일부터 4월 6일까지 열람 및 의견제출 기간을 거쳐 4월 30일 최종 공시되었고, 이의신청은 5월 29일까지 접수되어 6월 26일까지 처리 결과가 통보되었습니다.
실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 단지명과 거래시점을 넣어 조회할 수 있습니다. 같은 단지라도 동이나 층에 따라 거래가격이 크게 벌어질 수 있어서, 한두 건만 보고 시세를 단정하기보다는 최근 여러 거래를 함께 살펴보는 편이 판단에 도움이 됩니다.
대출과 매매엔 어떤 영향 줄까
주택담보대출 한도를 계산할 때는 보통 KB시세나 감정평가액이 우선 활용되고, 공시가격은 종합부동산세 과세표준이나 일부 정책대출의 소득·자산 요건을 따질 때 참고되는 경우가 많습니다. 매매 계약을 앞두고 있다면 공시가격만으로 적정 매매가를 판단하기보다, 최근 실거래가와 현재 매물 호가를 함께 비교하는 쪽이 실제 협상에 더 가깝습니다.
자주 묻는 질문
공시가격이 실거래가보다 항상 낮나요
공시가격은 실거래가와 산정 목적과 시점이 다르고, 2026년 공동주택에는 69%의 현실화율이 적용됐습니다. 다만 개별 주택의 공시가격이 실거래가의 일정 비율로 정확히 정해지는 것은 아니어서 두 가격의 차이는 주택별로 달라질 수 있습니다.
재산세는 어떤 가격 기준으로 나오나요
재산세와 종합부동산세는 실거래가가 아니라 매년 공시되는 공시가격을 기준으로 계산됩니다.
2026년 공동주택 공시가격은 언제 확정됐나요
2026년 1월 1일 기준으로 조사되어 4월 30일 최종 공시되었고, 전국 평균 9.13% 상승했습니다.
실거래가는 어디서 무료로 확인할 수 있나요
국토교통부 실거래가 공개시스템에서 단지명과 거래시점을 입력하면 별도 비용 없이 조회할 수 있습니다.
공시가격에 이의가 있으면 어떻게 하나요
공시 이후 정해진 기간 내에 부동산공시가격알리미나 관할 시·군·구청을 통해 이의신청을 접수할 수 있습니다.