입주권·분양권 차이, 양도세·비과세 기준이 달라집니다
입주권·분양권 차이, 양도세·비과세 기준이 달라집니다
입주권·분양권, 주택 수 기준이 다릅니다
입주권과 분양권은 둘 다 아직 완공되지 않은 주택에 대한 권리입니다. 그런데 주택 수 산정 방식이 다르게 적용되는 경우가 있어, 같은 상황처럼 보여도 세금 결과가 달라질 수 있습니다.
입주권은 재건축·재개발 조합원이 보유한 권리로, 관리처분인가 이후에는 원칙적으로 주택 수에 포함됩니다. 반면 분양권은 취득 시점이 2021년 1월 1일 이후라면 주택 수에 포함되고, 그 이전 취득분은 포함되지 않을 수 있습니다.
· 입주권: 관리처분인가 후 주택 수 포함
· 분양권(2021.1.1 이후 취득): 주택 수 포함
· 분양권(2021.1.1 이전 취득): 주택 수 미포함 가능
· 공동명의·상속 등은 별도 확인 필요
이미 주택을 한 채 보유하고 있는 상태에서 분양권을 추가로 취득했다면, 취득 시점에 따라 1주택자로 볼 수도 있고 2주택자로 볼 수도 있습니다. 이 차이는 양도세 계산 결과에도 영향을 줄 수 있습니다.
취득 시점 따라 세금이 달라집니다
입주권·분양권 관련 세금 판단에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 취득 시점입니다. 같은 분양권이라도 언제 취득했는지에 따라 주택 수 포함 여부, 비과세 적용 여부, 양도세율이 달라질 수 있습니다.
예를 들어 기존 주택 1채를 보유한 상태에서 2020년에 분양권을 취득한 경우, 해당 분양권은 주택 수에 포함되지 않아 기존 주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 적용이 가능한 경우가 있습니다. 반면 2022년에 같은 방식으로 분양권을 취득했다면 주택 수에 포함돼 비과세 조건 판단이 달라질 수 있습니다.
입주권의 경우도 원조합원인지, 아니면 관리처분인가 이후에 매수한 승계취득자인지에 따라 비과세 조건과 실거주 인정 범위가 다르게 적용됩니다.
비과세 조건, 실거주로 결정됩니다
입주권·분양권을 보유한 상태에서 기존 주택을 양도할 때, 비과세 판단 시에는 실거주 기간과 일시적 2주택 요건을 함께 확인해야 합니다.
· 기존 주택 2년 이상 보유 여부
· 조정대상지역이라면 2년 실거주 여부
· 신규 주택(입주권·분양권) 취득일 기준
· 일시적 2주택 처분 기한 준수 여부
· 입주 후 실거주 재개 여부(일부 조건)
일시적 2주택 비과세를 적용받으려면 신규 주택 취득일로부터 일정 기간 내에 기존 주택을 처분해야 합니다. 해당 기간이 지나면 비과세가 적용되지 않을 수 있어, 처분 시점을 미리 계산해 두는 것이 중요합니다.
입주권의 경우 완공 전 상태이므로 준공 이후 실제 입주 시점까지 고려해 일정을 점검해야 합니다. 처분 기한을 잔금일 기준으로 잘못 계산하는 경우도 있습니다.
분양권 양도세, 보유 기간이 핵심입니다
분양권 상태에서 전매(양도)할 경우 적용되는 세율은 일반 주택 양도세율과 다릅니다. 분양권은 보유 기간에 따라 세율이 구분되며, 조정대상지역 여부도 함께 영향을 미칩니다.
| 보유 기간 | 기본 세율 | 조정대상지역 |
|---|---|---|
| 1년 미만 | 70% | 동일 적용 |
| 1년 이상 2년 미만 | 60% | 동일 적용 |
| 2년 이상 | 기본세율(6~45%) | 동일 적용 |
분양권은 주택이 아닌 권리로 취급되기 때문에 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다. 또한 잔금 청산 이후 주택으로 전환된 시점부터는 주택 양도세 기준이 적용되므로, 매도 시점을 어디에 맞추느냐에 따라 세금 차이가 발생할 수 있습니다.
입주권 세금, 원조합원과 승계취득자가 다릅니다
입주권은 누가 보유하고 있느냐에 따라 비과세 적용 기준이 달라집니다. 원조합원은 기존 주택 보유 기간과 실거주 기간을 일정 부분 이어받을 수 있는 반면, 관리처분인가 이후 매수한 승계취득자는 취득일부터 새로 계산합니다.
원조합원이 기존 주택에서 2년 이상 실거주하고 재건축이 진행됐다면, 완공 후 새 주택 양도 시 일정 조건 하에 비과세 검토가 가능합니다. 반면 관리처분인가 이후 입주권만 매수한 경우는 이 기간이 인정되지 않을 수 있어 결과가 달라집니다.
입주권 취득세도 원조합원과 승계취득자가 다르게 적용되는 경우가 있으므로, 매수 전에 권리 형태와 취득 시점을 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
실제로 자주 틀리는 상황들
입주권·분양권 관련 세금 판단에서 오류가 생기는 대표적인 상황이 있습니다. 아래 항목 중 자신의 상황과 겹치는 경우라면 계약 또는 매도 전에 다시 한번 확인이 필요합니다.
· 관리처분인가 이후 입주권 매수 후
원조합원 기준 적용 시도
· 2021년 이전 분양권으로
주택 수 제외 당연시
· 일시적 2주택 기간을
잔금일 기준으로만 계산
· 분양권 전매 후 장기보유공제 적용 시도
· 입주권 보유 중 청약 신청
주택 수 미확인 상태로 진행
특히 입주권 보유 중 청약을 신청할 경우, 입주권이 주택 수에 포함된다면 무주택자 요건을 충족하지 못해 청약 자격이 달라질 수 있습니다. 청약 신청 전에 현재 보유 중인 입주권·분양권의 주택 수 포함 여부를 먼저 정리해야 합니다.
※ 입주권·분양권 관련 세법은 개정될 수 있으므로 실제 적용 기준은 매도 시점에 다시 확인하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
입주권을 보유 중이면 주택 수에 포함되나요?
관리처분인가 이후의 입주권은 원칙적으로 주택 수에 포함됩니다. 다만 취득 경위(원조합원 여부)와 보유 상태에 따라 적용 기준이 다를 수 있어 개별 확인이 필요합니다.
2020년에 취득한 분양권도 주택 수에 포함되나요?
2021년 1월 1일 이전에 취득한 분양권은 주택 수에 포함되지 않는 것이 원칙입니다. 다만 이후 추가 취득이나 계약 변경 등이 있었다면 취득 시점을 다시 확인해야 합니다.
분양권 상태에서 전매하면 세율이 얼마인가요?
분양권 보유 기간이 1년 미만이면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%, 2년 이상이면 기본세율(6~45%)이 적용됩니다. 장기보유특별공제는 적용되지 않습니다.
입주권 보유 중 청약을 신청할 수 있나요?
입주권이 주택 수에 포함되는 경우 무주택자 요건을 충족하지 못할 수 있습니다. 청약 신청 전에 보유 입주권의 주택 수 포함 여부를 먼저 확인하는 것이 필요합니다.
원조합원과 승계취득자의 비과세 조건이 다른가요?
다릅니다. 원조합원은 기존 주택의 보유·실거주 기간을 일정 부분 이어받을 수 있지만, 관리처분인가 이후 매수한 승계취득자는 취득일부터 새로 계산합니다. 비과세 가능 여부에 차이가 생길 수 있습니다.