오피스텔 주거용 기준, 세금은 어떻게 달라질까
오피스텔 주거용 기준, 세금은 어떻게 달라질까
건축물대장과 실제 사용 차이
오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류된 건축물입니다. 건축물대장에는 대부분 업무시설로 기재되어 있으며, 이 표기는 실제로 누가 어떻게 사용하고 있는지와는 별개의 서류상 구분입니다. 그래서 임차인이 전입신고를 하고 실제로 거주하고 있어도, 건축물대장상 용도가 바뀌지 않는 이상 서류상 분류는 그대로 유지됩니다.
반대로 업무용으로 임대차계약을 맺었더라도 실제로는 주거 목적으로 사용되는 사례도 적지 않습니다. 이런 경우 과세관청은 계약서에 적힌 용도만으로 판단하지 않고, 전입신고 여부, 전력·수도 사용 패턴, 사업자등록 여부 등을 함께 살펴 실제 사용 형태를 확인하는 방식을 취하고 있습니다.
· 임대차계약서 용도란 표기
· 임차인 전입신고 여부
· 전입 기간 중 사업자등록 여부
· 전력·수도 사용 패턴
재산세 과세유형이 관건입니다
취득세나 종부세보다 먼저 갈리는 지점은 재산세 과세유형입니다. 지방자치단체는 매년 오피스텔의 실제 사용현황을 확인해, 주택분으로 과세할지 건축물분으로 과세할지를 정합니다. 주거용으로 사용되고 있다고 판단되면 주택분 재산세가, 업무 목적으로 사용되고 있다고 판단되면 건축물분 재산세가 부과되는 방식입니다.
같은 오피스텔이라도 소유자가 바뀌거나 임차인의 사용 형태가 달라지면, 다음 재산세 부과 시점에 과세유형이 함께 바뀔 수 있습니다. 매수를 고려하고 있다면 현재 소유자가 재산세를 어떤 유형으로 부과받고 있는지부터 확인해보는 편이 이후 세금 흐름을 가늠하는 데 도움이 됩니다. 과세유형은 위택스(wetax.go.kr)에서 부과 내역을 통해 확인할 수 있습니다.
취득세는 왜 늘 4.6%일까
오피스텔을 취득할 때는 실제 사용 목적과 무관하게 취득세율 4%에 지방교육세 0.4%, 농어촌특별세 0.2%가 더해진 4.6%가 적용되는 경우가 일반적입니다. 취득 시점에는 아직 주거용으로 쓰일지 업무용으로 쓰일지가 확정되지 않은 상태로 보기 때문에, 주택 취득세율 구간이 아닌 별도 세율이 적용되는 구조입니다.
다만 취득 당시 오피스텔이 다주택 중과 대상인지 여부는 별개 문제입니다. 예를 들어 주거용으로 재산세를 부과받아온 오피스텔을 이미 보유한 상태에서 조정대상지역 아파트를 추가로 매수하면, 오피스텔이 주택수에 포함되어 아파트 취득세율이 높아질 수 있습니다. 오피스텔 자체의 취득세율과, 오피스텔이 다음 취득에 미치는 영향은 나눠서 봐야 하는 부분입니다.
주택수 산정에 포함되는 기준
2020년 8월 12일 이후 취득한 오피스텔 중 재산세가 주택분으로 부과되고 있는 오피스텔은 지방세법상 세대의 주택수에 가산되는 방식으로 운영되고 있습니다. 그 이전에 취득한 오피스텔이거나, 업무용으로 재산세가 부과되고 있는 오피스텔이라면 이 기준에서는 제외됩니다.
오피스텔 분양권은 조금 다르게 다뤄집니다. 분양권 단계에서는 완공 후 실제로 주택으로 쓰일지, 업무시설로 쓰일지가 정해지지 않았다고 보아 주택수 산정에서 제외되는 방식이 적용되고 있습니다. 아파트 분양권과 오피스텔 분양권을 같은 기준으로 이해하면 혼동이 생길 수 있는 지점입니다.
예를 들어 다른 주택을 추가로 취득하려는 상황이라면, 보유 중인 오피스텔이 주거용으로 재산세를 부과받고 있는지부터 확인할 필요가 있습니다. 주택분 재산세가 부과되는 오피스텔은 취득세상 주택 수에 포함될 수 있어 새로 취득하는 주택의 세율 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
소형 오피스텔의 예외 조건
현재 취득세 중과 판단에서는 일정 요건을 충족한 소형 오피스텔을 주택 수 산정에서 제외하는 특례가 적용되고 있습니다. 신축 여부와 취득 시기, 전용면적, 취득가액 등에 따라 요건이 달라지며 기존 오피스텔은 임대등록 등 추가 조건도 함께 확인해야 합니다.
다만 이 특례는 모든 세목에 공통으로 적용되는 주택 수 제외 규정이 아닙니다. 취득세·종부세·양도소득세는 각각 판단 기준이 다르므로 한 세목의 제외 결과를 다른 세목에 그대로 적용하면 안 됩니다. 특례 요건을 충족한다고 해서 모든 세목에서 동일하게 제외되는 것은 아니라는 점을 함께 봐야 합니다.
종부세·양도세도 영향받나요
종합부동산세는 재산세 과세유형을 따라가는 구조라, 주택분 재산세를 부과받는 오피스텔은 보유한 다른 주택과 합산되어 종부세 대상 여부와 세액에 영향을 줄 수 있습니다. 업무용으로 재산세가 부과되는 오피스텔은 주택분 종부세 합산에서는 제외되지만, 부속토지는 별도합산 토지 기준으로 종부세 대상 여부를 별도로 확인해야 합니다.
양도세 역시 오피스텔을 주택으로 볼 것인지에 따라 결과가 달라집니다. 주거용으로 인정되면 1세대 1주택 비과세나 일시적 2주택 특례 적용 여부를 함께 따져야 하고, 다른 주택 양도 시 오피스텔이 주택수에 포함되면서 비과세 요건을 놓치는 사례도 나타나고 있습니다.
| 구분 | 주거용 판정 | 업무용 판정 |
|---|---|---|
| 재산세 | 주택분 과세 | 건축물분 과세 |
| 주택수 포함 | 포함될 수 있음 | 포함되지 않음 |
| 종부세 판단 | 주택분 합산 가능 | 부속토지 별도합산 기준 확인 |
실무에서 자주 헷갈리는 기준
업무용으로 임대차계약을 맺고 부가가치세를 환급받았다면 처음부터 주택수 산정에서 빠지는 구조입니다. 이 경우에는 이후 임차인이 전입신고를 하더라도 오피스텔 소유자의 세금 계산 방식이 곧바로 바뀌지는 않는다고 이해하는 경우가 많은데, 실제로는 재산세 과세유형이 조정될 수 있어 계약 시점의 판단만으로 끝나지 않는 사안입니다.
또 하나 자주 나오는 오해는 실거주만 하지 않으면 업무용으로 유지된다는 생각입니다. 임차인이 실제로 거주 목적으로 사용하고 있다면, 소유자와 임차인 사이의 계약서 용도 표기와 무관하게 주거용으로 판정될 수 있습니다. 계약서 문구만으로 세금 결과가 정해지는 것은 아니라는 점을 기억해두는 편이 좋습니다.
자주 묻는 질문
오피스텔 주거용 판단은 누가 하나요
지방자치단체가 재산세를 부과할 때 실제 사용현황을 확인해 주택분과 건축물분 중 하나로 과세유형을 정합니다. 임대차계약서 용도, 전입신고 여부, 사용 패턴 등을 종합적으로 확인하는 방식입니다.
오피스텔 취득세도 주거용 여부에 따라 달라지나요
취득 시점의 오피스텔 자체 취득세율은 통상 4.6%로 동일하게 적용되는 경우가 일반적입니다. 다만 이미 보유한 오피스텔이 주택수에 포함되면 다음 주택 취득 시 세율이 달라질 수 있습니다.
오피스텔 분양권도 주택수에 포함되나요
분양권 단계에서는 완공 후 용도가 확정되지 않은 것으로 보아 주택수 산정에서 제외되는 방식이 적용되고 있습니다. 준공 이후 실제 사용현황에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
소형 오피스텔 특례를 받으면 세금이 모두 제외되나요
다주택 중과나 종부세 합산에서는 제외될 수 있지만, 1세대 1주택 비과세를 판단할 때는 다시 주택수에 포함되어 계산될 수 있어 세목별로 나눠 확인해야 합니다.