전세 만기 보증금 못 받았을 때, 이사 전에 무엇부터 해야 할까요 전세 만기가 지났는데 보증금이 들어오지 않으면 이사 날짜와 새 집 잔금, 대출 상환 일정이 한꺼번에 흔들립니다. 이때 먼저 가려야 할 것은 계약이 정말 끝났는지, 이사를 가도 보증금 순위가 유지되는지, 법원 절차와 보증보험 중 어느 쪽부터 움직일지입니다. 세 가지 판단 기준을 상황별로 풀어 봅니다. 보증금을 못 받았다는 말에도 사정은 제각각입니다. 새 세입자가 들어오면 주겠다는 집주인이 있고, 아예 연락이 끊긴 집주인도 있습니다. 어느 쪽이든 집주인의 보증금 반환과 세입자의 주택 인도는 서로 맞물린 관계(동시이행)라는 점이 모든 대응의 출발점이 됩니다. 만기 후 집주인이 안 줄 때 가장 먼저 따질 것은 달력상 만기가 아니라 계약이 법적으로 끝났는지입니다. 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 거절이나 조건 변경 통지가 오가지 않았다면 같은 조건으로 묵시적 갱신이 이뤄집니다. 이 경우 만기일이 지나도 곧바로 반환을 요구하기 어렵고, 세입자가 해지를 통보한 뒤 집주인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지 효력이 생깁니다. 반대로 갱신 거절이 제때 전달됐거나 세입자가 계약갱신요구권을 쓰지 않고 종료를 알렸다면 만기일부터 반환 의무가 생깁니다. 이때는 문자나 통화 녹음에만 기대지 말고 내용증명처럼 날짜가 남는 방식으로 반환 일자를 요구해 두는 편이 이후 절차에서 유리합니다. 내용증명이 법적 필수 절차는 아니지만, 지급명령이나 소송으로 넘어갈 때 반환을 요구한 시점과 집주인의 답변을 보여주는 자료가 됩니다. 대응 전 가려둘 사실관계 · 계약서상 만기일이 실제로 지났는지 · 묵시적 갱신으로 넘어간 계약인지 여부 · 전입신고일과 확정일자가 각각 언제인지 · 등기부에 근저당이 얼마나 설정됐는지 · 집주인이 반환 날짜를 서면으로 줬는지 해지 통보를 언제 보내야 하는지, 묵시적 갱신이 언제 끝나는지...