주택담보대출 승인, 왜 결과가 다를까요 같은 연봉, 같은 집을 두고도 주택담보대출 승인 한도는 사람마다 다르게 나옵니다. LTV만 확인하고 은행에 갔다가 예상보다 낮은 한도를 통보받는 경우도 적지 않습니다. 승인 결과가 갈리는 지점이 어디인지 먼저 짚어보겠습니다. 승인 결과가 달라지는 이유 주택담보대출 한도는 LTV와 DSR 제한을 함께 적용한 뒤, 주택가격별 한도와 금융회사 내부 심사, 상품 조건까지 반영해 정해집니다. 담보가치로는 충분해 보여도 소득 대비 상환 능력이 부족하면 한도가 크게 줄어들 수 있습니다. 여기에 은행권과 비은행권의 DSR 적용 비율도 다르게 움직이는 부분이라 같은 조건이라도 어느 금융기관에서 심사받느냐에 따라 결과가 갈릴 수 있습니다. 승인 한도에 영향주는 요소 · 소득 증빙 방식에 따른 인정비율 차이 · 기존 신용대출과 카드론 보유 여부까지 · 담보주택 시세와 규제지역 해당 여부까지 · 대출 목적별로 다르게 적용되는 심사기준 · 고정금리와 변동금리 상품별 한도 차이 내 DSR 한도 확인하기 소득·재직 상태가 좌우한다 근로소득자와 사업소득자, 프리랜서는 같은 금액을 벌어도 은행에서 인정하는 소득 수준이 다르게 반영될 수 있습니다. 재직 기간이 짧거나 이직한 지 얼마 되지 않은 경우에도 소득 안정성 판단에서 다른 결과가 나올 수 있습니다. 예를 들어 근로소득자가 재직증명서와 원천징수영수증을 함께 제출하는 경우, 소득 자료가 비교적 명확하게 확인되면 예상 한도와 실제 심사 결과의 차이가 줄어들 수 있습니다. 반면 사업자나 프리랜서는 신고소득과 소득 증빙 기간, 금융회사의 인정소득 산정 방식에 따라 예상보다 낮게 반영될 수 있습니다. 또 다른 경우로, 기존에 신용대출이나 카드론을 이용 중인 상태에서 주택담보대출을 신청하면 해당 대출의 원리금이 DSR 계산에 함께 포함됩니다. 이 때문에 소득은 충분한데도 기존 부채 때문에 한도가 ...

부동산 계약 전 확인 서류, 무엇을 함께 봐야 할까 계약 도장을 찍기 전 서류 하나만 보고 안심하는 경우가 많습니다. 등기부등본만 확인하고 넘어갔다가 계약 이후에야 건축물대장이나 토지 관련 서류에서 다른 문제를 발견하는 상황도 적지 않습니다. 같은 부동산이라도 서류마다 보여주는 정보ㄹ가 다르기 때문에, 어떤 서류를 왜 함께 봐야 하는지부터 정리해 보겠습니다. 계약 전 자주 나오는 궁금증 · 등기부등본만 보고 계약해도 될까 · 건축물대장은 왜 같이 봐야 할까 · 토지 관련 서류도 필요한 걸까 · 계약 상대방이 진짜 소유자일까 · 잔금 치르기 전 다시 봐야 할까 등기부등본만 봐도 안전할까 등기부등본은 소유권과 근저당, 가압류 같은 권리관계를 확인하는 가장 기본적인 서류입니다. 대법원 인터넷등기소 (iros.go.kr)에서 열람이나 발급이 가능하며, 표제부·갑구·을구로 구성됩니다. 표제부는 부동산의 소재지와 면적, 구조 같은 기본 정보를 보여주고, 갑구는 소유권 변동과 가압류·가처분 여부를, 을구는 근저당이나 전세권 같은 제한물권을 나타냅니다. 문제는 등기부등본이 발급·열람한 시점의 등기기록을 보여주기 때문에, 계약 이후 권리관계가 바뀌면 다시 확인해야 한다는 점입니다. 예를 들어 계약 체결 이후 잔금일 사이에 새로운 근저당이 설정되는 경우가 있습니다. 이런 상황에서는 계약 당일 발급받은 등기부등본만으로 잔금일의 안전을 보장하기 어렵습니다. 예를 들어 계약 전에는 근저당이 없던 주택인데, 잔금 지급 직전 다시 발급받은 등기부등본에서 새로운 근저당이 추가로 확인되는 경우가 있습니다. 이런 경우 잔금 지급을 미루고 말소 여부부터 다시 따져봐야 할 수 있습니다. 건축물대장은 왜 따로 볼까 등기부등본이 권리관계를 보여준다면, 건축물대장은 건물의 구조와 용도, 위반 여부를 보여줍니다. 정부24 (gov.kr)를 통해 열람하거나 등본을 발급받을 수 있고, 인터넷 발급 수수료는 무료입니다. 건축물대장에서 눈여겨...

부동산 잔금일, 확인해야 할 순서 총정리 잔금일은 계약서에 도장을 찍는 날보다 훨씬 더 예민한 하루입니다. 등기부등본 상태, 근저당 말소 여부, 대출 실행 시점이 같은 날 한꺼번에 맞물리기 때문입니다. 이 중 하나라도 순서가 어긋나면 잔금을 치르고도 소유권이 바로 넘어오지 않는 상황이 생길 수 있습니다. 잔금일을 앞둔 사람들이 가장 많이 검색하는 질문은 대체로 비슷합니다. 잔금 당일 등기부등본을 또 봐야 하는지, 근저당은 언제 없어지는지, 대출은 잔금과 동시에 실행되는지 궁금해합니다. 이 세 가지가 어긋나면 잔금을 다 치르고도 등기 접수가 미뤄지는 일이 생깁니다. 잔금일 당일 확인 항목 · 등기부등본 최종 재열람 · 근저당 등 제한물권 상태 · 매도인 신분증·인감 확인 · 대출 실행 여부와 시점 · 관리비·공과금 정산 내역 잔금 치르기 전 확인할 서류 계약 당시 확인했던 등기부등본을 잔금일에 그대로 믿고 넘어가는 경우가 있습니다. 계약일과 잔금일 사이에는 짧게는 몇 주, 길게는 몇 달의 시차가 생기기 때문에 그 사이 근저당이 추가되거나 가압류가 붙는 일이 없다고 단정할 수 없습니다. 그래서 잔금일 당일, 늦어도 잔금 지급 직전에 등기부등본을 다시 열람하는 절차가 필요합니다. 매도인의 신분증과 등기부등본상 소유자 명의가 일치하는지, 대리인이 나온다면 위임장과 인감증명서가 함께 있는지도 이 시점에 함께 확인하는 항목입니다. 법인 소유 부동산이라면 법인등기부등본과 대표자 자격도 같이 봐야 합니다. 등기부등본 언제 다시 볼까 등기부등본 재열람 시점은 잔금 지급 직전이 원칙입니다. 오전에 열람했더라도 잔금이 오후에 이루어진다면, 그 사이 새로운 권리가 설정될 여지가 남아 있습니다. 실무에서는 잔금 지급 직전 법무사가 등기부등본을 다시 발급받아 확인하는 방식을 주로 사용합니다. 예를 들어 계약일에는 근저당이 하나뿐이었는데, 잔금일 아침 다시 열람하니 새로운 가압류...

근저당 설정·말소 방법, 비용과 잔금일 확인 순서 대출을 갚았는데도 등기부등본에 근저당이 그대로 남아있는 경우가 있습니다. 반대로 대출을 받지 않았는데 근저당이 설정되어 있어 놀라는 경우도 있습니다. 근저당은 설정과 말소 시점, 신청 주체, 서류 준비 상태에 따라 실제 결과가 달라질 수 있는 등기입니다. 집을 사고팔거나 대출을 갈아탈 때 등기부등본을 보면 을구에 근저당권이라는 항목이 보입니다. 이 근저당이 언제 설정되고 어떻게 말소되는지, 그리고 그 과정에서 무엇을 놓치면 문제가 생기는지부터 짚어보겠습니다. 근저당 설정되면 벌어지는 일 은행에서 주택담보대출을 받으면 대출 실행과 거의 같은 날 근저당권 설정등기가 이루어집니다. 이때 등기부에 올라가는 금액은 실제 대출금이 아니라 채권최고액입니다. 이자 연체나 추가 비용까지 감안해 대출금보다 넉넉하게 잡아두는 금액이라, 실제 빚과 등기부상 금액이 다르다는 점을 먼저 이해해야 합니다. 근저당 설정 시 확인 포인트 · 채권최고액은 대출금보다 높게 잡힙니다 · 보통 대출금의 110~130% 수준입니다 · 설정 시 국민주택채권 매입이 필요합니다 · 등록면허세는 채권최고액 기준입니다 설정등기에는 채권최고액의 0.2%에 해당하는 등록면허세와, 그 20%에 해당하는 지방교육세가 붙습니다. 여기에 채권최고액을 기준으로 국민주택채권을 매입해야 하며, 즉시 매도하는 경우 실제 부담액은 당시 할인율에 따라 달라집니다. 말소등기에서는 이 국민주택채권 매입 절차가 아예 없다는 점에서 설정과 성격이 다릅니다. 등기부등본 이렇게 보기 말소 안 하면 생기는 문제 대출을 전액 상환했다고 해서 근저당이 자동으로 사라지지는 않습니다. 반드시 별도의 말소등기를 신청해야 등기부에서 지워집니다. 이 사실을 모른 채 넘어가면 이미 갚은 대출인데도 등기부상으로는 빚이 남아있는 집으로 남게 됩니다. 예를 들어 매매 계약 전 등기부등본을 확인했는데 근저당이 남...

등기부등본, 계약 전 이것부터 확인해야 합니다 계약 직전에 등기부등본을 열어봐도 어디부터 봐야 할지 막막한 경우가 많습니다. 표제부, 갑구, 을구 중 어느 항목이 계약 위험과 직결되는지 순서를 모르면 정작 중요한 근저당이나 가압류를 놓치고 도장을 찍는 상황이 생깁니다. 지금 확인하려는 집이 계약해도 되는 물건인지, 어떤 순서로 등기부등본을 읽어야 하는지부터 정리해보겠습니다. 계약 전 등기부등본 확인 순서 등기부등본은 정식 명칭으로 등기사항증명서라고 부르며, 대법원 인터넷등기소 (iros.go.kr)에서 누구나 열람하거나 발급받을 수 있습니다. 소유자가 아니어도 주소만 입력하면 확인이 가능하다는 점이 실제로는 잘 알려져 있지 않습니다. 화면으로 내용만 확인하는 열람과, 관공서나 은행에 제출할 수 있는 발급은 수수료부터 다릅니다. 계약을 앞둔 상황이라면 단순 열람으로 끝내지 말고, 계약일 당일 새로 발급받아 최신 상태를 확인하는 편이 안전합니다. 등기부등본 3단 구성 · 표제부 - 소재지, 면적 표시 · 갑구 - 소유권 관련 사항 · 을구 - 소유권 외 권리사항 갑구 을구 무엇을 봐야할까 갑구는 현재 소유자가 누구인지, 그리고 소유권에 영향을 주는 가압류나 가처분, 가등기 같은 권리가 있는지를 보여줍니다. 계약서에 적힌 이름과 갑구상 소유자 이름이 같은지부터 확인하는 것이 첫 단계입니다. 을구는 근저당권, 전세권, 지상권처럼 소유권을 제한하는 권리를 담고 있습니다. 을구가 비어 있다고 반드시 안전한 것은 아니며, 근저당이 있다고 해서 무조건 계약이 불가능한 것도 아닙니다. 잔금일에 해당 권리가 말소되는지 여부가 실제 판단 기준이 됩니다. 이전등기 언제까지 하나 근저당 있으면 정말 위험할까 근저당이 설정된 주택이라고 해서 계약 자체가 불가능한 것은 아닙니다. 예를 들어 잔금일에 매도인의 기존 대출을 상환하고 근저당을 말소하기로 특약에 명시하는 경우라면, 잔금 지...

소유권 이전등기, 잔금 치른 후 언제까지 해야 할까 잔금을 다 치렀다고 등기가 저절로 끝나는 것은 아닙니다. 매매나 증여는 원인별로 정해진 60일 안에 등기를 신청해야 하고, 그 기한을 넘기면 과태료로 이어질 수 있습니다. 반면 상속은 등기 여부와 상관없이 사망과 동시에 소유권이 넘어갑니다. 등기부등본에 이름이 오르기 전까지, 매매나 증여처럼 계약을 원인으로 한 경우에는 법적으로 아직 소유자가 아닙니다. 계약서와 잔금 영수증이 있어도 마찬가지입니다. 다만 상속은 다릅니다. 상속재산은 사망과 동시에 상속인에게 그대로 승계되므로, 등기가 되어 있지 않아도 이미 소유권을 가진 상태입니다. 그래서 잔금일 이후 며칠 안에 등기소에 서류를 내야 하는지, 어떤 날짜를 기준으로 계산하는지는 매매·증여 쪽에서 특히 중요하게 짚어볼 부분입니다. 등기 신청기한은 며칠까지일까 매매나 증여처럼 계약을 원인으로 소유권이 넘어가는 경우, 부동산등기 특별조치법 에 따라 정해진 날부터 60일 안에 등기를 신청해야 합니다. 다만 이 60일을 세는 기준일은 계약 성격에 따라 달라집니다. 매도인과 매수인이 서로 대가적인 채무를 부담하는 매매 같은 계약은 반대급부 이행이 모두 끝난 날부터, 증여처럼 한쪽만 채무를 지는 계약은 계약의 효력이 발생한 날부터 계산합니다. 기산일 판단 기준 · 매매 : 반대급부 이행완료일 · 증여 : 계약 효력발생일 · 분양 : 잔금 납부일 · 상속 : 별도 신청기한 없음 여기서 헷갈리기 쉬운 부분이 있습니다. 매매는 계약서를 쓴 날이 아니라 잔금까지 전부 치른 날이 기준이고, 증여는 잔금 개념 없이 계약 자체의 효력이 발생한 날이 기준입니다. 기산일을 잘못 잡으면 실제로 남은 기한도 다르게 계산됩니다. 잔금 치른 날 등기 어떻게 되나 예를 들어 잔금을 치른 뒤 이사와 인테리어 공사가 겹쳐 등기 신청을 계속 미루는 경우가 있습니다. 잔금일 기준으로 이미 60일이 지난 줄 ...

월세 관리비 분쟁, 계약 전에 봐야 할 기준 월세 계약서를 쓸 때 보증금과 월세는 꼼꼼히 보면서 관리비는 그냥 넘어가는 경우가 있습니다. 그런데 실제로 이사 후 분쟁이 생기는 부분은 오히려 관리비 쪽인 경우가 적지 않습니다. 금액이 얼마인지만 확인하고 그 안에 무엇이 포함되는지는 물어보지 않은 채 계약하면, 입주 후에 생각보다 큰 차이를 마주할 수 있습니다. 이 글에서는 계약 전 관리비를 어떤 기준으로 확인해야 하는지, 그리고 분쟁이 생겼을 때는 어떻게 접근해야 하는지 정리해보겠습니다. 관리비, 월세와 뭐가 다를까 월세는 임대차 계약서에 금액이 명시되고, 연 5% 이내라는 인상 상한 규제를 받습니다. 반면 관리비는 별도 항목으로 분류되어 같은 규제를 적용받지 않는 경우가 많습니다. 그러다 보니 월세는 그대로 두고 관리비만 올려서 실질적인 인상 효과를 만드는 사례가 문제로 지적되어 왔습니다. 이런 구조 때문에 관리비는 단순히 "얼마인지"보다 "그 금액이 어떻게 산정됐는지"를 함께 봐야 하는 항목입니다. 전기·수도 같은 실비 항목인지, 공용관리 명목의 정액 항목인지에 따라 계약 종료 후 정산 방식도 달라질 수 있습니다. 계약 전 이것부터 확인 · 관리비에 포함된 항목 · 정액인지 실비인지 여부 · 인터넷·TV 포함 여부 · 장기수선충당금 부담 주체 관리비 항목 계약서 확인 관리비 계약서에 다 있을까 계약서에 "관리비 10만 원"이라고만 적혀 있다면, 그 안에 무엇이 들어있는지는 나중에 다시 확인해야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 구두로 "인터넷도 포함이에요"라는 말을 들었더라도, 특약란에 적혀 있지 않으면 분쟁이 생겼을 때 근거로 삼기 어려운 경우가 많습니다. "관리비 8만 원"이라고만 계약서에 적었던 한 세입자는, 입주 후 전기·가스 요금이 관리비와 별도로 청구되면서 집...